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Appartamento in comunione: chi può agire per far valere o per tutelare un diritto della cosa in comune?
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Appartamento in comunione: chi può agire per far valere o per tutelare un diritto della cosa in comune?

Comproprietari di un immobile: quali sono i diritti della cosa in comune?

Avv. Alessandro Gallucci  

La comunione è quella situazione per la quale la proprietà di un bene, ovvero un altro diritto reale su di esso, appartiene contemporaneamente a più persone.

La forma più diffusa di comunione è quella pro indiviso, ossia la compartecipazione all'intera proprietà del bene, in relazione alla quale la quota è solamente ideale.

La comunione così conosciuta può sorgere volontariamente, è il caso dell'acquisto volontario e congiunto del bene da parte di due o più persone, per legge, in ragione ad esempio del regime patrimoniale della famiglia noto come comunione dei beni, per testamento ovvero per successione (sempre di legge si tratta).

Si parla anche di comunione pro diviso, ma questa non è propriamente una forma di comunione, posto che viene a mancare la condivisione propriamente detta.

È proprio sulla comunione vera e propria, su quella pro-indiviso , e sulle modalità di difesa e tutela dei diritti sul bene che qui ci soffermeremo.

Detta diversamente, chi dei comproprietari può fare qualcosa quando c'è da agire in giudizio ovvero da resistere ad una chiamata in causa in relazione al bene in comunione?

Beni in comunione e tutela dei diritti, dei casi concreti

Vediamo chi ha diritto di fare che cosa calando le affermazioni di principio nei casi concreti.

Tizio e Caia sono comproprietari, in comunione legale dei beni, della loro casa di abitazione; sorge la necessità di agire per ottenere il risarcimento dei danni provocati dal vicino a seguito dell'esecuzione di lavori di manutenzione della sua unità immobiliare.

Oppure: sorge la necessità di resistere in un giudizio in cui solamente Tizio è stato chiamato in causa per risarcire i danni da infiltrazioni proveniente dall'alloggio in comunione con la moglie.

Gli esempi riguardano comunione legale dei beni, ma la situazione non muterebbe nel caso comunione nata da successione, ovvero nell'ipotesi di comunione volontaria.

Insomma le ipotesi descritte sono solamente esemplificative: l'argomento che stiamo approfondendo riguarda tutte le possibili controversie riguardanti un'unità immobiliare in comunione.

Ebbene si tratti di azioni da promuovere o di giudizi in cui si è chiamati in causa, secondo la Cassazione non sussiste il litisconsorzio necessario.

Beni in comunione e tutela dei diritti, i diritti di ciascun comproprietario

Detta fuori dall'angusto linguaggio giuridico: non è necessario che le cause siano promosse o vengano indirizzate contro tutti i comproprietari. È sufficiente che si agisca contro o che agisca uno solo di essi.

Ciascun condomino può agire individualmente a tutela dei diritti comuni

Ciò perché, dice la Cassazione, "ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune (e non una frazione della stessa), è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino (Cass. 11199/2000, in motivazione; 4345/2000; 2106/2000; 4354/1999; 4388/1996).

Inoltre, nella particolare ipotesi del regime della comunione dei beni tra i coniugi, l'agire o il resistere disgiuntamente dei coniugi per gli atti che non eccedono l'ordinaria amministrazione comprende anche l'azione giudiziale del tipo di quella da risarcimento del danno introdotta nella presente controversia a svantaggio del bene comune (argomento desumibile da Cass. n. 19167/2005, in motivazione)" (Cass. 16 gennaio 2013, n. 1009).

Naturalmente parliamo di azioni aventi ad oggetto questioni ordinarie inerenti i diritti connessi all'unità immobiliare.

=> Il recupero dei crediti condominiali nei confronti dei coniugi comproprietari.

In buona sostanza se un terzo reclama la proprietà dell'unità immobiliare o di una sua parte (es. perché pretende di averla usucapita), l'azione che potrebbe avere come conseguenza pratica il "passaggio di proprietà" dovrebbe essere sempre esperita contro tutti quanti i proprietari.

Le sentenze, infatti, fanno stato tra le parti della causa (art. 2909 c.c.) e non anche verso le persone che non vi hanno preso parte. Insomma se Tizio e Caia sono comproprietari di un medesimo bene e Sempronio promuove una causa solo contro uno di essi per sentirne dichiarata l'usucapione, non si potrebbe mai arrivare all'assurdo che al termine della controversia quel bene possa risultare di proprietà di una persona ma per un altro comproprietario del medesimo bene, tale passaggio di proprietà non risulti.

Diverso il discorso della tutela di un diritto.

Se Tizio ritiene che un suo vicino stia ostacolando l'esercizio della servitù, egli in quanto contitolare di quel diritto ha la possibilità di agire individualmente perché la sua azione è tesa a tutelare un diritto esistente e asseritamente leso.

Beni in comunione e rapporti condominiali

Un cenno finale meritano i rapporti condominiali in relazione a unità immobiliari in comunione.

Nei rapporti col condominio, i due o più comproprietari, ai fini del computo delle maggioranze assembleari sono considerati come una sola persona. Tant'è vera questa affermazione che ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c. quando un'unità immobiliare è in comproprietà tra più persone queste devono designare un rappresentante in seno all'assemblea.

Per quanto riguarda il pagamento degli oneri condominiali è pacifico che le obbligazioni abbiano natura solidale. Ciascun comproprietario può essere chiamato a rispondere dell'intero debito, salvo regresso verso gli altri per la loro quota di comproprietà.

Condominio, coniugi in comunione legale e procura apparente

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