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Condominio, coniugi in comunione legale e procura apparente
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Condominio, coniugi in comunione legale e procura apparente

Che valore dare al voto espresso in assemblea di condominio da un coniuge in comunione dei beni in assenza dell'altro?

Avv. Valentina Papanice 

Coniugi in comunione e proprietà dell'abitazione

Non è sempre così semplice individuare, nel caso in cui la coppia è in comunione legale, se la casa è di uno o dell'altro o di entrambi. Quale valore può avere il voto in assemblea di uno dei due coniugi espresso in assenza dell'altro?

La questione non è semplice e qui ci limiteremo a riflettere se anche al condominio possa applicarsi l'istituto della procura apparente già ammesso dalla giurisprudenza nella comunione legale tra coniugi con riferimento ad altre situazioni.

Ci spiegheremo meglio più avanti; prima di entrare nel vivo della questione, però, premettiamo alcuni cenni sulle norme che vengono in rilievo e cioè quelle che regolano l'acquisto della casa se i coniugi sono in comunione legale e l'assunzione delle obbligazioni di cui rispondono i beni in comunione.

=> Convocazione assemblea della comunione

Acquisto della casa e comunione dei beni

Occupiamoci dunque delle norme relative all'acquisto della casa in caso che i coniugi abbiano optato per il regime patrimoniale della comunione legale.

La scelta si effettua normalmente al momento della celebrazione del matrimonio, ma può essere modificata successivamente.

La comunione legale è disciplinata in particolare nel codice civile dagli artt. 177 e ss.

Secondo l'art. 177 c.c. rientrano nella comunione legale

"a) gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi ai beni personali;

b) i frutti dei beni propri di ciascuno dei coniugi, percepiti e non consumati allo scioglimento della comunione;

c) i proventi dell'attività separata di ciascuno dei coniugi se, allo scioglimento della comunione, non siano stati consumati;

d) le aziende gestite da entrambi i coniugi e costituite dopo il matrimonio.

Qualora si tratti di aziende appartenenti ad uno dei coniugi anteriormente al matrimonio ma gestite da entrambi, la comunione concerne solo gli utili e gli incrementi."

=> Regime della comunione dei beni in caso di opzione successiva di separazione

L'abitazione rientra generalmente nel caso di cui alla lettera a).

Verosimilmente, dunque, una casa comprata in regime di comunione legale, è di entrambi, salvo che non si tratti di un bene da qualificarsi come personale.

Sono beni personali, e dunque non rientrano nella comunione, ai sensi dell'art. 179 c.c.:

"a) i beni di cui, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento;

b) i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell'atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione;

c) i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori;

d) i beni che servono all'esercizio della professione del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un'azienda facente parte della comunione

e) i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa;

f) i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopraelencati o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all'atto dell'acquisto.

L'acquisto di beni immobili… effettuato dopo il matrimonio, è escluso dalla comunione, ai sensi delle lettere c), d) ed f) del precedente comma, quando tale esclusione risulti dall'atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l'altro coniuge."

L'acquisto dev'essere compiuto congiuntamente, trattandosi di amministrazione straordinaria (v. art. 180 c.c.). La faccenda si complica se è solo uno dei due ad acquistare: l'atto in tal caso è annullabile mediante impugnazione proposta dall'altro coniuge entro un anno (v. art. 184 c.c. e ad es. Cass. n. 14093/2010).

Diritti sull'immobile e corretta individuazione del condòmino

Il condomino, cioè colui a cui vanno indirizzate le comunicazioni del condominio e, ancora più in generale, il soggetto con il quale il condominio, eventualmente nella persona dell'amministratore deve interagire, è il titolare del diritto reale (o dei diritti reali) esistente sull'abitazione.

Dunque, il titolare del diritto di proprietà, in primis, ma anche di altri diritti reali, quali, essenzialmente nella realtà, diritto di abitazione e diritto di usufrutto.

Questi ultimi vanno convocati in casi specifici e sono solidalmente responsabili con il nudo proprietario verso il condominio (v. art. 67 disp. att. e trans. c.c.).

I titolari di diritti personali di godimento, come quelli derivanti dalla locazione e dal comodato, non interagiscono direttamente con il condominio, salvo, per la locazione, nel caso specifico previsto dall'art. 10, L. n. 392/1978.

Voto in assemblea di condominio dei coniugi in comunione dei beni

In relazione ai voti espressi in assemblea, dobbiamo tenere a mente anche che, come per qualunque altra comunione, i coniugi dovranno individuare un rappresentante in seno all'assemblea, tra loro stessi ovvero rivolgendosi ad un terzo e sarà compito del presidente dell'assemblea verificare che ciò sia fatto così come prescritto dalla legge tenendo a mente anche quanto specificato successivamente in materia di procura apparente.

Recupero dell'onere condominiale e abitazione acquistata in comunione

Dunque, l'azione di recupero del credito degli oneri condominiali in caso di morosità andrà effettuata nei confronti di colui che è il condòmino e che negli anni è stato trattato come tale con l'invio delle comunicazioni, convocazioni, etc.

Condominio è infatti in breve colui che vanta sul bene un diritto reale; è lui che deve essere il destinatario della convocazione in assemblea e di ogni altra comunicazione condominiale, ed è nei suoi confronti che va esperita l'azione di recupero del credito.

Se i proprietari sono entrambi i coniugi è necessario che siano convocati entrambi; se non sono stati convocati entrambi andrà valutato se, prima di iniziare l'azione, re-inviare tutte le comunicazioni anche all'altro.

Con riferimento all'abitazione acquistata dai coniugi in regime di comunione legale abbiamo visto che è opportuno effettuare alcune verifiche per individuare se il bene rientra nella comunione: in tal caso risponderà del credito anche per obbligazioni contratte da uno solo dei due per l'interesse della famiglia.

A meno che non si tratti di un'obbligazione che poteva essere assunta solo con il consenso di entrambi (in tal caso, l'altro può impugnare l'atto entro l'anno, ex art. 184 c.c.).

=> Il recupero dei crediti condominiali nei confronti dei coniugi comproprietari.

Procura apparente e assemblea di condominio

La questione andrà analizzata caso per caso, data la possibilità di varianti nel caso concreto, anche perché la giurisprudenza con riferimento ai coniugi in comunione (sebbene non risultino sentenze emesse in ambito condominiale) ha ritenuto ravvisabile la procura apparente, cioè un'apparenza di procura affermando che: "benché la moglie, di regola, sia responsabile in proprio senza impegnare in alcun modo il marito per le obbligazioni da lei contratte, pur se riconducibili all'interesse della famiglia, tuttavia è da ritenere che il marito sia responsabile delle obbligazioni contratte in suo nome dalla moglie, oltre che nei casi in cui egli le abbia conferito in forma espressa o tacita, una procura a rappresentarlo, tutte le volte in cui sia stata posta in essere una situazione tale da far ritenere, alla stregua del principio dell'apparenza giuridica, che la moglie abbia contratto una determinata obbligazione non già in proprio, ma in nome del marito" (Cass. n. 7501/1995).

Nulla osta a parere di chi scrive all'applicazione in condominio di tale istituto, ferma restando la necessità di una convocazione ad entrambi i coniugi, dal momento che l'istituto dell'apparenza può risolvere la questione della mancanza di consenso espresso, ma non quella della corretta convocazione in assemblea, che sarà comunque necessario avere effettuato.

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