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Casa in comproprietà, basta l'omessa convocazione di uno dei titolari per rendere la delibera annullabile
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Casa in comproprietà, basta l'omessa convocazione di uno dei titolari per rendere la delibera annullabile

Chi è comproprietario di una casa in condominio ha diritto di essere avvisato personalmente dello svolgimento di ogni assemblea. Così non fosse la delibera sarebbe da ritenersi annullabile e come tale da contestarsi nei modi e tempi di legge.

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando una casa è in comproprietà tra più persone, ciascuno di essi ha diritto di essere convocato a partecipare all'assemblea di condominio.

Ciascun comproprietario è dunque un avente diritto a partecipare all'assemblea condominiale, secondo quella che è l'accezione di tale locuzione (avente diritto) presente nell'art. 1136 c.c.

L'omessa convocazione di uno solo dei comproprietari comporta l'annullabilità della delibera, che però deve essere fatta valere con specifica impugnativa nei termini di cui all'art. 1137 c.c. (trenta giorni dal ricevimento del verbale, per l'assente omesso convocato).

Come dire: per neutralizzare il vizio di annullabilità non è sufficiente una generica richiesta di inefficacia da parte di chi non è stato convocato in un qualsiasi giudizio afferente alla esecuzione di quel deliberato.

Queste considerazioni, tutte rilevanti ai fini che ci occupano, sono state anche specificato in sede giurisprudenziale, il riferimento è alla sentenza n. 565 del 7 giugno 2018 del Tribunale di Grosseto.

Casa in comproprietà, chi convocare e chi partecipa?

Se un'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio appartiene a più persone, tutte queste devono essere considerate aventi diritto a partecipare all'assemblea, anche se, poi, materialmente, la partecipazione avverrà per mezzo di una sola persona. L'onere della convocazione di tutti gli aventi diritto grava sull'amministratore.

=> Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

In tal senso, il Tribunale di Grosseto ha evidenziato che «ai fini della validità delle delibere assembleari è necessario che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

Spetta all'amministratore premurarsi di avvisare anche coloro che non vivono stabilmente nell'edificio condominiale ed individuare correttamente coloro ai quali deve essere inviata la convocazione all'assemblea, affinché la stessa possa legittimamente deliberare.

Ove vi siano più comproprietari di un'unità immobiliare facente parte del condominio, la convocazione deve giungere a ciascuno di essi, affinché possano individuare un loro rappresentate che partecipi alla assemblea.

Secondo quanto previsto dall'art. 67 disp. att. c.c., infatti, qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentate nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 c.c.»

In breve: casa in comproprietà tra Tizio, Caio e Sempronio, l'amministratore di condominio dovrà convocare tutti e tre i contitolari, sebbene poi questi debbano designare un rappresentante in seno all'assemblea di condominio.

Casa in comproprietà, chi può fare valere l'omessa convocazione di uno dei comproprietari?

Ormai da qualche anno, la giurisprudenza afferma che «la legittimazione a richiedere una pronuncia di annullamento spetta solo alla parte il cui interesse alla convocazione è stato inficiato. Il condomino regolarmente convocato quindi non ha legittimazione a impugnare la deliberazione (cf. Trib. Napoli, 20 gennaio 2015; Trib. Bari 29 maggio 2006)» (Trib. Trani n. 2173/2018).

Ciò vuol dire che se a non essere convocato è Tizio, non potrà essere Caio (o un qualunque altro condòmino) ritualmente avvisato dello svolgimento dell'assemblea a contestare l'omessa convocazione.

Casa in comproprietà, in che modo fare valere chi non è stato convocato può fare valere l'omessa convocazione?

Se un condòmino non viene convocato e non partecipa all'assemblea, egli avrà diritto di contestare la delibera impugnando il verbale entro trenta giorni dalla sua ricezione. Si tratta dell'azione d'impugnazione delle delibere ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Essa va presentata - previo esperimento del tentativo di mediazione - mediante specifica domanda giudiziale. Si può, se ne ricorrono i presupposti, fare avanzare richiesta di annullamento mediante domanda riconvenzionale, ma la domanda dev'essere chiara, non bastando ai fini della neutralizzazione degli effetti della delibera viziata una mera richiesta di inefficacia del deliberato.

Questa è stata la richiesta che una condòmina ha presentato in una causa ordinaria nella quale era stata citata per il pagamento della sua quota parte di spesa. In breve: l'amministratore non l'aveva convocata, ma poi l'ha citata in giudizio per il pagamento delle somme dovute in relazione alla sua partecipazione alla comproprietà dell'abitazione.

La condòmina si era costituita in giudizio eccependo l'omessa convocazione e chiedendo che la decisione assembleare fosse dichiarata inefficace.

Cos'ha detto il giudice adito? In sostanza che quella richiesta era insolita e non ricevibile: in termini processuali che era inammissibile.

Si legge nella sentenza che «in ossequio a quanto previsto dall'art. 1137, co. 1, c.c., le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini per cui, al di fuori appunto delle ipotesi di nullità o annullamento tertium non datur rispetto all'asserita inefficacia delle stesse che non può essere predicata rispetto ad alcuni soltanto dei condomini» (Trib. Grosseto 7 giugno 2018 n. 565).

Insomma chi non è stato convocato, per invalidare quella decisione, deve agire in giudizio entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale citando il condominio e chiedendo l'annullamento di quella decisione.

Non può considerare possibile attendere un qualunque momento per avanzare una generica contestazione d'inefficacia, sia perché questa non è espressamente prevista per la contestazione delle delibere condominiali, sia perché le delibere condominiali non o nulle o annullabile o legittime, non sono mai inefficaci verso un solo condòmino.

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