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Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio
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Convocazione dei comproprietari e partecipazione all'assemblea di condominio

Ogni comproprietario deve essere informato dello svolgimento dell'assemblea di condominio

Avv. Alessandro Gallucci  

La partecipazione all'assemblea di condominio di uno dei comproprietari dell'appartamento fa presupporre che gli altri siano da questo rappresentati in assenza di prova contraria.

Questa la lapidaria conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 23028, resa mediante deposito in cancelleria l'11 dicembre 2017.

Una pronuncia che, sebbene abbia l'indubbio merito di semplificare i rapporti tra le parti in relazione ad un tema controverso, ossia il secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c., dall'altro rischia di iper-semplificare la situazione, finendo per penalizzare chi, magari, non ha avuto alcuna comunicazione dello svolgimento dell'assemblea.

Cerchiamo di comprendere il perché di queste affermazioni.

Appartamento in comunione e convocazione dell'assemblea di condominio

L'art. 1136 c.c. specifica che l'assemblea non può deliberare se non s'ha certezza che tutti gli aventi diritto a prendervi parte non siano stati regolarmente avvisati.

L'avviso di convocazione è da ritenersi regolare se comunicato (ovverosia ricevuto, anche solo mediante deposito dell'avviso di giacenza) entro cinque giorni dalla data in cui si terrà l'assemblea in prima convocazione.

Per completezza è utile rammentare che ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. tale avviso può essere comunicato esclusivamente a mezzo di:

  • posta raccomandata;
  • posta elettronica certificata;
  • fax;
  • tramite consegna a mano.

Il ragionamento che è stato espresso alla luce di questa norma è che quando un appartamento è in comunione tra due o più persone, tutte queste persone devono essere personalmente avvisate, nei modi testé indicati, in quanto ognuna di esse ha diritto di partecipare all'assemblea condominiale.

=> Comproprietari di un immobile indiviso. Avviso di convocazione dell'assemblea e comunicazione delle delibere condominiali.

Appartamento in comunione e partecipazione all'assemblea di condominio

Il fatto che ogni comproprietario di appartamento abbia diritto ad essere informato dello svolgimento dell'assemblea di condominio per prendervi parte, non vuol dire che ognuno di essi possa prendervi parte contemporaneamente.

Ai fini del computo dei quorum costitutivi e deliberativi, quei condòmini - comproprietari di un appartamento - valgono come una sola persona e da una sola persona possono essere rappresentanti in sede di riunione. Tanto si desume dalla lettura dell'art. 67, secondo comma, disp. att. c.c. a mente del quale:

«Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.»

La partecipazione di solamente una persona è cosa nota fin dall'approvazione del codice civile, ma nel 2012, con la legge n. 220, sono state modificate le modalità di selezione del partecipante. Oggi lo decidono solo i comunisti, mentre prima potevano stabilirlo anche il presidente dell'assemblea mediante sorteggio, qualora tra i comunisti presenti non vi fosse accordo.

Presenza di uno dei comproprietari e presunzione di rappresentanza di tutti i comunisti

Che cosa succede se in assemblea si presenta uno solo dei comproprietari?

Secondo il Tribunale di Roma, che nella sostanza ha risposta alla domanda con la sentenza n. 23028, la mancata presenza in assemblea di uno dei comproprietari non può essere considerata assenza ai fini anche dell'impugnativa della delibera ove sia presente un altro dei comunisti, ciò in quanto «in applicazione del principio posto dall'art. 67, comma 2, disp. att. cod. civ., secondo cui in caso di comproprietà del bene a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea, designato dai comproprietari interessati, disposizione da cui discende la conclusione che, in difetto di prova contraria e senza necessità della delega scritta prevista dal primo comma di tale disposizione in relazione al caso in cui la rappresentanza in assemblea sia attribuita ad un soggetto estraneo, il comproprietario presente in assemblea rappresenti anche gli altri comunisti» (Trib. Roma 11 dicembre 2017 n. 23028).

Nel caso di specie le parti impugnanti non lamentavano l'omessa convocazione, ma la tardiva comunicazione dell'avviso. Il principio espresso, però non è circoscritto - almeno non lo è esplicitamente - al caso de quo, ma sembra affermare che la presenza di uno sani l'irregolarità di un'eventuale omessa convocazione di uno o più comunisti.

Possibile tutto ciò? Si può arrivare alla conclusione che convocato uno dei comunisti e presentatosi questo in assemblea gli altri non possono invocare l'omessa convocazione dovendosi considerare qui rappresentati da uno di loro?

Ad avviso di chi scrive una soluzione del genere sarebbe fin troppo penalizzante della posizione dei condòmini non convocati anche perché in contrasto con la lettera della legge.

Differente il caso di convocazione di tutti i comunisti cui segua la presenza di uno solo di essi: in questo caso il presente dovrà essere considerato rappresentante degli altri. Ciò vuol dire che lui risponderà del proprio operato agli altri comunisti.

La sentenza in esame fa salva la prova contraria alla presunzione di rappresentanza; ad esempio tale potrebbe essere considerata una comunicazione all'amministratore che non si è raggiunto un accordo sulla rappresentanza.

Una situazione comunque di non facile soluzione, visto che la comunicazione dell'assenza di accordo, stante la lettera della legge, non consentirebbe la partecipazione utile dell'unico presente.

La sentenza del Tribunale di Roma, per chi scrive, rappresenta solamente uno dei modi nei quali verrà interpretata una norma - il secondo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. - che sarebbe stato bene non modificare in tal modo (tant'è che s'è auspicato un posso indietro, ossia il ripristino della precedente formulazione del comma).

Scarica Trib. Roma 11 dicembre 2017 n. 23028

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