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Chi può fare l' omessa convocazione di un condomino all'assemblea?
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Chi può fare l' omessa convocazione di un condomino all'assemblea?

Appurata l'omessa convocazione di uno dei condomini a chi spetta il diritto d'impugnare la decisione deliberata?

Avv. Alessandro Gallucci  

L'art. 1136, sesto comma, c.c. recita:

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Per lungo tempo è stato dubbio se l'omessa convocazione di un condomino comportasse la nullità o l'annullabilità della deliberazione.

Per risolvere quello che era divenuto un vero e proprio dilemma in grado vanificare decisioni assunte molti anni prima, s'è reso necessario l'intervento chiarificatore e risolutivo delle Sezioni Unite.

Secondo la massima espressione del giudice nomofilattico, che è intervenuto in materia nel 2005, “ la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullita', ma l'annullabilita' della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione - e' valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio” (Cass. SS.UU. n. 4806/05).

In questo contesto, spesso, ci si domanda: una volta appurata l'omessa convocazione di uno dei condomini, se l'assemblea delibera nonostante ciò, a chi spetta il diritto d'impugnare quella decisione?

Secondo il Tribunale di Como, che ha pronunciato una sentenza anche per rispondere al quesito che abbiamo appena posto, “ la mancata convocazione di un condomino è da qualificarsi quale ipotesi di mera annullabilità dell'assemblea, la legittimazione a domandare l'annullamento, in ragione del disposto di cui all'art. 1441 c.c. che trova applicazione relativamente a tutti gli atti negoziali, spetta solo alla parte nel cui interesse lo stesso è stabilito dalla legge.

L'applicazione dei principi in materia di mera annullabilità ai negozi plurilaterali comporta che ciascuna delle parti è legittimata ad impugnare il negozio solo per gli effetti che la riguardano.

Ne consegue che il condomino convocato non ha alcuna legittimazione ad impugnare la delibera per un presunto vizio di convocazione di altri condomini, derivandone, sotto tale profilo, l'inammissibilità della domanda” (Trib. Como 21 maggio 2012 n. 712).

Ciò detto è bene ricordare che, almeno fino all'entrata in vigore della “Riforma del condominio” (ossia fino al 18 giungo 2013, in materia di forma dell'avviso di convocazione, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, vale il seguente principio: “ poiché l'art. 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data in qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, sicché si deve ritenere che la disposizione di legge sia stata osservata quando risulta che i condomini abbiano, in qualunque modo, avuto conoscenza della convocazione.

Per la convocazione non occorrono speciali modalità di forma, in quanto l'avviso di convocazione e la sua notifica non sono soggetti ad alcuna prescrizione formale.

L'avviso di convocazione dell'assemblea può essere dato ai comunisti con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo (Cass. n. 1033/1995)”(Trib. Como 21 maggio 2012 n. 712).

Dal 18 giugno in poi, le cose cambieranno leggermente con l'imposizione della comunicazione dell'avviso con metodi che diano certezza del recapito.

Cerca: convocazione dell'avviso omessa

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Roberto Zanotto
Roberto Zanotto 12-03-2021 03:11:21

Caro avv. Gallucci, siamo sempre al punto di partenza su questo argomento. Lei inizia con un interrogativo e poi dà una risposta che a scuola direbbero "sei andato fuori tema".
Una volta per tutte, vuole affrontare il problema dal lato più appropriato? Allora: a inizio assemblea, una volta eletto il presidente (e il segretario), se il presidente si accorge, dopo una verifica, che deve fare o comunque ha il diritto di fare, che non tutti i condomini sono stati convocati dall'amministratore, nemmeno fa iniziare l'assemblea, infatti il comma dell'art. 1136 si riferisce a questa fase dell'assemblea, cioè all'inizio, prima di deliberare, e in quel momento il presidente, anche su rilievo di qualsiasi altro condomino, verificato che non tutti i condomini sono stati convocati, nemmeno comincia a far deliberare: ci siamo capiti??? Quindi blocca l'assemblea, non c'é altra soluzione. E invece voi fate sempre un salto illogico, e tirate fuori ciò che dice l'art. 1137; ma quest'ultimo comma riguarda la "fine" dell'assemblea, quando le delibere sono state assunte, e se un condomino non era stato convocato, solo lui può fare opposizione. Mi sono spiegato? L'art. 1136 parla dell'inizio assemblea, l'art. 1137 parla della fine dell'assemblea, non si possono mescolare pere e mele. Può dare finalmente dopo anni una risposta adeguata in merito a ciò? Io, se sono presidente di una assemblea e verifico che questa sta per iniziare "male", con uno o alcuni condomini non convocati, nemmeno inizio l'assemblea che è una schifezza, sia dal punto di vista legale che da quello "etico", non accetto di presiedere una cosa che non va bene in nessun senso (magari perché potrebbe far comodo ad altri condomini o all'amministratore per fini non proprio limpidi, o anche per semplice leggerezza e/o trascuratezza di un amministratore non all'altezza del suo compito: non voglio essere complice di una cosa irregolare già verificata sin dall'inizio). Io sono amministratore condominiale e queste cose non le sopporto. Posso avere una risposta chiara in merito? Io annullo subito quel tipo di assemblea, se vengo nominato presidente di assemblea e so subito che questa è irregolare, prima di iniziare (e invece voi mi tirate fuori sempre l'art. 1137: sono due cose diverse, come si fa a non capire questa semplice cosa?). Cavolo, siete un gruppo di avvocati, la cosa è semplice da capire, MI SEMBRA. SALUTI

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