La vicenda. Il condominio Alfa facente parte del supercondominio Beta impugna la delibera assembleare di quest'ultimo che dava erroneamente atto della convocazione di tutti i condomini.
Il condominio Alfa, inoltre, a sostegno della sua tesi ha dedotto che l'avviso di convocazione era incompleto dato che indicava esclusivamente la via dove si sarebbe svolto l'assemblea senza indicare la città, precisando che uno dei condomini, proprietario di immobili ubicati nei due distinti edifici, non era stato convocato.
Il supercondominio convenuto ha negato ogni addebito chiedendo il totale rigetto delle domande attoree, affermando la mancata convocazione di uno dei condomini era addebitabile al fatto che quest'ultimo non aveva comunicato all'amministratore di essere recentemente divenuto nuovo condominio.
Il supercondominio convenuto ha eccepito, inoltre, il difetto di legittimazione dell'attore sostenendo che legittimati all'impugnazione delle delibere sono i singoli condomini ed il Condominio non può sostituirsi a loro.
La sentenza. La sentenza del Tribunale di Napoli ha accolto parzialmente il ricorso provvedendo all'annullamento della delibera adottata dal supercondominio senza aver provveduto alla convocazione di tutti i condomini. (Tribunale di Napoli, sez. VI, 9.2.2018 n. 1469).
in tema di invalidità delle delibere dell'assemblea del supercondominio svoltasi con la partecipazione dei rappresentanti si segnala: => Supercondominio: lavori straordinari e invalidità delle delibere assembleari
In primo luogo, è bene precisare, che la sentenza ha precisatoche"…la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente ai condomini, e ognuno può esercitare l'azione verso il condominio rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri.
Pertanto l'amministratore di un singolo condomino non può dirsi legittimato ad impugnare le delibere dell'assemblea del supercondominio".
Tale aspetto è stato già affrontato dalla Cassazione secondo cui "Nel supercondominio, il principio secondo il quale è sempre il singolo condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliare ubicate nei diversi edifici che lo compongono, ad essere legittimato a partecipare alla relativa assemblea" (Cass. civ. sez. II 21.2.2013 n. 4340).
Il potere di chiedere l'annullamento della delibera, quindi, compete al singolo condòmino e non al condominio di cui lo stesso fa parte in quanto mero ente di gestione.
Per tale ragione, quindi, la sentenza ha dichiarato il difetto di legittimazione attiva del Condominio, sostituitosi al singolo condomino nell'impugnazione della delibera assembleare assunta dal convenuto supercondominio.
A conclusioni diverse giunge il Giudicante riguardo alla causa che avrebbe impedito, al supercondominio convenuto, di convocare tutti i condomini e cioè la non conoscenza dell'identità di un nuovo condòmino divenuto proprietario di un immobile facente parte dello stabile, quale circostanza che avrebbe impedito la sua convocazione.
Il Condominio convenuto, infatti, non è stato in grado di dimostrare le ragioni della mancata convocazione venendo meno all'onere di dimostrare che tutti i condomini fossero stati regolarmente convocati.
La mancata convocazione di un condomino alla riunione
Riguardo a tale aspetto la pronuncia si riporta all'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui "…l'onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l'assemblea condominiale grava sul Condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l'invalidità dell'assemblea la prova negativa dell'inosservanza di tale obbligo" (Cass. civ. sez. II, 14.9.2017 n. 21311)
Nel caso di specie non solo il condominio convenuto non ha fornito la prova dell'osservanza di tale obbligo ma ha addirittura ammesso che la mancata convocazione era addebitabile al fatto della non conoscenza dell'identità del nuovo condomino. E' evidente, quindi, che tale circostanza si è verificata a fronte del mancato aggiornamento dell'anagrafe condominiale da parte dell'amministratore.
A tal proposito la sentenza evidenzia che la norma applicabile in tali casi è l'articolo 1130 c.c. che al primo comma n. 6 prescrive che l'amministratore "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".
Nel caso di specie il condominio convenuto non ha dimostrato di aver richiesto le informazioni necessarie con raccomandata, venendo meno all'obbligo di acquisire autonomamente, a fronte dell'inerzia del nuovo condomino, le informazioni relative alla titolarità dell'immobile.
(in tema di anagrafe condominiale e documenti che il proprietario dell'immobile ha l'obbligo all'amministrate si segnala: => Anagrafe condominiale, cosa comunicare all'amministratore?
Pertanto non potendosi imputare la mancata convocazione dei singoli condomini, all'inerzia di questi ultimi nella comunicazione dei dati appena menzionata, la sentenza si conclude con l'accoglimento del ricorso e con l'annullamento della delibera del supercondominio che non ha provveduto alla convocazione di tutti i condomini.
Chi può fare l'omessa convocazione di un condomino all'assemblea?
