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Supercondominio assemblea dei rappresentanti e nullità della delibera su lavori straordinari
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Supercondominio assemblea dei rappresentanti e nullità della delibera su lavori straordinari

Supercondominio: lavori straordinari e invalidità delle delibere assembleari

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema d'invalidità delle delibere dell'assemblea del supercondominio e più nello specifico dell'assemblea dei rappresentanti, pare utile segnalare una interessante sentenza del Tribunale di Milano, la n. 13360 del 2 dicembre 2016.

Com'è noto agli addetti ai lavori, la riforma del condominio ha introdotto nel codice civile – meglio nelle disposizioni di attuazione del codice – un'articolata (e alquanto criticata) disciplina sulla composizione dell'assemblea del supercondominio.

In breve, anche per chi è poco avvezzo alla materia: qualora al supercondominio (cioè il complesso edilizio composto da due o più edifici anche in condominio) partecipino più di sessanta proprietari, allora bisogna porre una distinzione tra assemblea per la gestione ordinaria e la nomina dell'amministratore ed altre assemblee.

=> Supercondominio: con più di sessanta partecipanti è obbligatoria la nomina del rappresentante all'assemblea?

Per i primi due argomenti l'assemblea si deve comporre di rappresentanti dei condomini nominati da apposite assemblee delle singole compagini che compongono il supercondominio. L'empasse rispetto a questo adempimento può portare alla nomina giudiziale del rappresentante.

In tutti gli altri casi, nonché nelle ipotesi di supercondominii che non superano il numero di sessanta partecipanti, l'assemblea si compone sempre dei singoli condòmini.

Questa la situazione generale: da più parti è stata chiesta la modificazione di queste norme inerenti alla composizione dell'assemblea che rendono difficoltosa la gestione concreta del supercondominio.

In effetti il caso risolto dal Tribunale di Milano ne è proprio l'esempio. L'amministratore del supercondominio convocava l'assemblea dei rappresentanti per l'approvazione delle rendicontazioni consuntive di una serie di anni di gestione.

Nell'ambito di queste rendicontazioni erano stati inseriti i costi d'interventi di manutenzione straordinaria – per quel che si comprende dalla lettura della sentenza – già effettuati.

=> Straordinaria manutenzione del supercondominio

Uno dei condòmini non ci stava ed impugnava la delibera: sosteneva che la decisione in merito all'approvazione delle somme inerenti i lavori straordinari fosse invalida in quanto avrebbe dovuto essere assunta nell'ambito dell'assemblea dei condòmini – competente in materia – e non di quella dei rappresentanti, il cui campo d'intervento è ben delineato dalla legge.

Il giudice milanese ha accolto questa doglianza: si legge in sentenza che “l'assemblea dei rappresentanti di Supercondominio convocata ex art. 67 disp. att. c.c. non poteva statuire su opere di manutenzione straordinaria ma unicamente sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell'amministratore di supercondominio: esse determinano la nullità delle relative statuizioni posto che il consesso assembleare ha deciso contra legem su argomenti non rientranti nelle materie costituenti oggetto della sua competenza” (Trib. Milano 2 dicembre 2016 n. 13360).

Insomma non solo la delibera è invalida – nel caso di specie si era provveduto nel corso del giudizio alla sua sostituzione con altra adottata dal consesso dei condòmini – ma è affetta dalla più grave forma d'invalidità, ossia la nullità.

Secondo il Tribunale adito, insomma, non è un semplice vizio di forma, ma un'assoluta incompetenza a decidere che non può portare a decadenze del diritto all'impugnazione delle delibere viziate. Trib. Milano 2 dicembre 2016 n. 13360

Scarica Trib. Milano 2 dicembre 2016 n. 13360

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