L'art. 1, comma 4, della Legge n. 431/1998, disciplinante i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, stabilisce che, per la validità degli stessi, è obbligatoria la forma scritta.
Pertanto, qualora suddetto contratto sia stipulato verbalmente, ovvero, venga stipulato per iscritto ma non registrato presso gli uffici territorialmente competenti, deve considerarsi nullo.
Sul punto, giova ricordare che, le Sezioni Unite della Cassazione, con Sentenza n. 18214/2015, hanno posto fine all'annosa questione relativa alla natura della nullità del contratto di locazione concluso verbalmente.
Aggiornamento dell'anagrafe condominiale e recupero dei crediti
La Suprema Corte, infatti, con la succitata pronuncia, ha condiviso quel filone interpretativo secondo il quale la mancanza di forma scritta ad substantiam del contratto di locazione ne determina la sua nullità.
Tale nullità è da intendersi assoluta e rilevabile d'ufficio, atteso che il comma 4° dell'art. 1 della Legge n. 431/1998 mira alla tutela della trasparenza del mercato delle locazioni ed a concretizzare un maggiore controllo fiscale.
Tuttavia, il comma 5° dell'art. 13 stabilisce che, nel caso in cui la forma verbale del contratto di locazione ad uso abitativo sia stata pretesa dal locatore e subita dal conduttore, questi, con azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, possa rilevarne la nullità e pretendere la restituzione delle somme indebitamente versate, ovvero, chiedere che la locazione venga ricondotta alle condizioni previste dal comma 1 dell'art. 2, ovvero dal comma 3 dell'art. 2 della Legge n.431/1998.
Per quanto attiene l'argomento che qui interessa, vale a dire il fenomeno della locazione in "nero", il legislatore, nel corso degli anni, ha cercato di contrastare tale fenomeno al fine di assicurare, da un lato, maggiori introiti nelle casse dello Stato e, dall'altro, garantire una maggiore tutela al conduttore il quale, molto spesso, non avendo la certezza economica per affrontare un mutuo, si vede costretto a ricorrere a detta fattispecie.
Ma è senza dubbio a seguito della crisi economica del 2008 che il fenomeno è divenuto più incisivo, tanto da rendere necessaria l'introduzione di importanti novità sul tema con la legge n. 208/2015 (Legge di stabilità del 2016).
Il comma 59 dell'art. 1 ha inciso, ad esempio sull'art. 13 della Legge n. 431/1998, introducendo importanti novità fiscali nell'ambito dei "patti contrari alla legge", prevedendo, unicamente a carico del locatore, l'obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla data della sua stipula e di darne documentata comunicazione al locatore ed all'amministratore di condominio.
Quest'ultimo infatti, secondo quanto previsto dal comma 6 dell'art. 1130 del codice civile, è tenuto a curare la tenuta ed il costante aggiornamento del registro dell'anagrafe condominiale, al fine di garantire la massima trasparenza della sua gestione.
In tale registro, si rammenta, confluiscono tutti i dati necessari alla gestione condominiale, quali ad esempio le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali o di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati relativi alla sicurezza delle parti comuni, i dati catastali di ciascuna unità abitativa.
Qualsiasi variazione dei dati deve inoltre essere comunicata all'amministratore in forma scritto entro 60 giorni e, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l'amministratore può chiedere, a mezzo di lettera raccomandata, tutte le informazioni necessarie ai fini della tenuta del registro.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone i costi al responsabile. Il condòmino che ceda in locazione il suo appartamento, inoltre, è tenuto a fornire all'amministratore tutti i dati relativi al conduttore presente nel suo immobile necessari alla tenuta ed al costante aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
Il registro dell'anagrafe condominiale, introdotto dalla legge n. 220/2012, oltre che a fornire un quadro sempre aggiornato della situazione condominiale e dei suoi inquilini, è un valido strumento volto al contrasto dell'evasione fiscale.
L'amministratore non può assolutamente esimersi dalla fondamentale funzione di cura del registro, poiché, contrariamente, commetterebbe una grave irregolarità che potrebbe comportare la revoca giudiziale del mandato, così come previsto dal comma 11, n. 7 dell'art. 1129 del codice civile.
Anagrafe condominiale e potere di accesso dei comuni
Nella gestione condominiale, di frequente, si verifica che l'amministratore debba affrontare situazioni delicate, come ad esempio la morosità dei condòmini. In tal caso, l'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile prevede espressamente che, senza la necessità di ottenere l'autorizzazione da parte dell'assemblea, egli si attivi, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio annuale e sulla base dello stato di ripartizione approvato dall'assemblea, per l'ottenimento di un decreto ingiuntivo di pagamento, immediatamente esecutivo.
Inoltre, egli è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori insoddisfatti che ne facciano richiesta.
Per quanto concerne i rapporti di locazione di immobili ad uso abitativo in un contesto condominiale, invece, qualora fosse l'inquilino a versare in uno stato di morosità, legittimato passivo dell'azione giudiziale, volta al recupero delle quote di spesa relative a quell'unità immobiliare, è unicamente il proprietario dell'immobile, e non anche chi può apparire tale.
Questo è quanto affermato con Ordinanza n. 23621/2017 dalla Suprema Corte di Cassazione che, sulla scia di un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, è tornata a pronunciarsi sulla questione confermando, dunque, che in ambito condominiale è da escludersi l'applicazione del principio della "apparenza del diritto".
Ciò perché, tutti i rapporti attinenti alle cose comuni ed alla loro gestione, trovando il loro fondamento giuridico nel diritto di proprietà, non possono coinvolgere soggetti terzi.
È fatto comunque salvo il diritto del locatore di rivalersi nei confronti del conduttore inadempiente.
