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Sgombero dall'immobile. Senza confisca definitiva l'inquilino non può essere allontanato.
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Sgombero dall'immobile. Senza confisca definitiva l'inquilino non può essere allontanato.

Se sull'immobile non sussista un provvedimento definitivo di confisca, deve essere garantita la continuità a poter godere del bene

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Il Tribunale di Roma aveva deciso sulla questione dell'opposizione, ex art. 666, c.p.p., al provvedimento con cui il giudice delegato aveva ordinato agli amministratori giudiziari di invitare Tizio a saldare tutte le spese di sua spettanza, relative all'uso dell'Immobile, da quest'ultimo adibito a propria abitazione familiare sito in Roma e oggetto di sequestro nell'ambito del procedimento di prevenzione cui quest'ultimo risultava sottoposto, avvertendolo che, in mancanza, si sarebbe proceduto allo sgombero del suddetto immobile. Avverso tale provvedimento, Tizio aveva fatto opposizione. Il Tribunale di Roma, con ordinanza, rigettava tale opposizione.

In pratica, in riferimento a tali spese, per un importo complessivo di circa 37 mila euro, dovute, pro quota, in favore del Condominio Alfa e del Condominio Beta che gestiva il comprensorio ove era ubicata la menzionata unità immobiliare, gli amministratori giudiziari avevano segnalato la condizione di morosità di Tizio al giudice delegato che aveva adottato il provvedimento innanzi indicato, opposto dal ricorrente innanzi alla sezione del tribunale di Roma specializzata in materia di misure di prevenzione.

Avverso l'ordinanza del tribunale di Roma, Tizio ha proposto tempestivo ricorso per cassazione. => Immobile confiscato: chi paga le spese condominiali?

Le censure del ricorrente. A parere di Tizio il provvedimento in esame era affetto da violazione di legge con riferimento all'art. 42 del d.lgs. n. 159/2011 (norma in tema di spese per la conservazione e l'amministrazione dei beni in sequestro) e vizio di motivazione, per non avere il tribunale considerato che Tizio non era proprietario dell'unità immobiliare in sequestro; difatti lo stesso, occupando l'immobile insieme con il suo nucleo familiare, era conduttore in virtù di un contratto di locazione stipulato fin dal primo aprile del 2015.

Difatti Tizio vantava un diritto di godimento del bene, sulla base di un titolo avente data certa, anteriore al disposto sequestro; sicchè era del tutto legittimato ad occupare l'immobile, giusta la previsione dell'art. 21, d.lgs. n. 159/2011, non superabile mediante l'ordine di sgombero coattivo, condizionato al mancato pagamento delle spese condominiali.

Per tali ragioni, secondo il ricorrente, in relazione all'eventuale mancato pagamento di tali spese, il giudice delegato avrebbe dovuto reagire, non disponendo lo sgombero coattivo, bensì rivolgendosi al giudice civile competente, per ottenere il pagamento dei canoni non versati, potendosi procedere allo sgombero esclusivamente "in caso di accertata e conclamata morosità e solo dopo lo svolgimento di una procedura giurisdizionale inderogabilmente garantita dalla legge".

Esecuzione del sequestro. L'art. 21 del d.lgs. n. 159/2011 prevede, al secondo comma, che il giudice delegato alla procedura ai sensi dell'articolo 35, comma 1, sentito l'amministratore giudiziario, valutate le circostanze, ordina lo sgombero degli immobili occupati senza titolo ovvero sulla scorta di titolo privo di data certa anteriore al sequestro, mediante l'ausilio della forza pubblica.

=> Sequestro funzionale alla confisca per equivalente di canoni di locazione futuri

Il ragionamento della Corte di Cassazione Penale. Secondo la Corte penaleil percorso argomentativo seguito dal tribunale nell'impugnata ordinanza, parte dal presupposto di fatto che Tizio occupava, con la sua famiglia, l'immobile in sequestro, in assenza di un valido titolo giustificativo, "emergendo che lo stesso era titolare di un contratto di locazione, non ad uso abitativo, ma ad uso ufficio con la società Beta di cui erano in sequestro quote e patrimonio".

Nonostante ciò, il tribunale ha evidenziato che al ricorrente "era stato concesso benevolmente di restare con la sua famiglia nell'abitazione di lusso in cui abitava, pur in difetto di valido titolo, a condizione che egli provvedesse a sue cure alle spese ed agli oneri inerenti l'unità immobiliare utilizzata, come espressamente previsto dall'art. 40, co. 2, d.lgs. 159/2011".

Premesso quanto innanzi esposto, secondo la Cassazione penale era corretto il rilievo difensivo con cui si era eccepito l'illegittimità del provvedimento del giudice delegato, nella parte in cui ha disposto lo sgombero coattivo dell'immobile nel caso in cui Tizio non avesse provveduto al pagamento delle spese condominiali nel termine assegnatogli dallo stesso giudice.

A tal proposito, gli ermellini hanno evidenziato che quando il sequestro di prevenzione ha per oggetto un bene immobile, il potere di sgombero, cioè di allontanarne coattivamente gli occupanti, con l'ausilio della forza pubblica, può essere esercitato nella fase di esecuzione del provvedimento impositivo del vincolo (peraltro non dal giudice delegato, ma dal tribunale che ha adottato la misura), solo in presenza delle condizioni previste dal citato art. 21, co. 2, d.lgs. n. 159 del 2011 (immobili occupati senza titolo e/o di titolo privo di data certa anteriore al sequestro).

Pertanto, estendere tale potere a soggetti ed a casi diversi da quelli tassativamente previsti, rappresenterebbe un'indebita estensione in malam partem di una disposizione invasiva della sfera di libertà dei singoli.

Quindi l'aver ribadito la sussistenza a carico di Tizio dell'obbligo di provvedere al pagamento delle spese condominiali, secondo la Cassazione, evidenzia l'assoggettamento del rapporto, su tale versante, alle regole proprie del diritto civile, in quanto la regolamentazione dei rapporti giuridici relativi all'amministrazione del bene in sequestro non può che avvenire sulla base delle norme dettate dal codice civile, comportando che sia il giudice civile a dirimere le contestazioni formalizzate nel corso della gestione di tali rapporti e non il giudice delegato (Cass., Sez. VI, 11.1.2017, n. 8523).

=> Negati ulteriori risarcimenti ai proprietari dell'ex complesso immobiliare Perotti

Precisazione sulla riforma. In argomento è importante precisare che con la nuova normativa (L. 17 ottobre 2017, n. 161, che ha attribuito al giudice delegato il potere di disporre lo sgombero dell'immobile sottoposto a sequestro di prevenzione nella fase dell'esecuzione, solo in presenza delle medesime condizioni originariamente previste, sentito l'amministratore giudiziario e valutate le circostanze del caso) viene, formalizzato il principio che il mancato pagamento delle spese condominiali giustifica l'allontanamento coattivo del proposto dall'abitazione familiare sottoposta a sequestro. Tuttavia, tale principio non si applica alla vicenda in esame; di conseguenza, in assenza di disposizioni di tale natura, si evidenzia che il giudice delegato, in tale questione, non aveva il potere di disporre lo sgombero coattivo dell'immobile occupato dal Tizio e dal suo nucleo familiare, in conseguenza del mancato pagamento delle spese condominiali, potere che la nuova disciplina riconosce espressamente al giudice delegato solo nell'ipotesi prevista dal rinnovellato art. 21, co. 2, d.lgs. n. 159 del 2011.

In conclusione, l'adozione del provvedimento di sgombero da parte del giudice delegato non trova, pertanto, una valida giustificazione. Ne consegue che, sulla base delle svolte considerazioni, il provvedimento impugnato è stato annullato senza rinvio, limitatamente all'ordine condizionato di sgombero.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Opposizione avverso il provvedimento di sequestro dell'immobile condotto in locazione.

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 42 e 21 del d.lgs. n. 159/2011

PROBLEMA

Il Tribunale di Roma aveva deciso sulla questione dell'opposizione, al provvedimento con cui il giudice delegato aveva ordinato agli amministratori giudiziari di invitare Tizio a saldare tutte le spese di sua spettanza, relative all'uso dell'Immobile, da quest'ultimo adibito a propria abitazione familiare e oggetto di sequestro nell'ambito del procedimento di prevenzione cui quest'ultimo risultava sottoposto, avvertendolo che, in mancanza, si sarebbe proceduto allo sgombero del suddetto immobile.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione l'adozione del provvedimento di sgombero da parte del giudice delegato non trova una valida giustificazione in quanto se è vero che rientra tra i compiti del giudice delegato quello di provvedere alla custodia, conservazione e amministrazione dei beni sequestrati, non è previsto dal vigente sistema normativo anche che il suo potere si estenda sino al punto di ordinare l'allontanamento coattivo dell'immobile di cui si discute, posto che l'unica procedura ammessa dalla legge per ottenere l'adempimento dell'obbligazione di pagamento delle spese e oneri immobiliari, consiste nell'ordinaria azione giudiziaria da instaurarsi dinanzi al giudice competente.

LA MASSIMA

"Nel caso in cui sull'immobile non sussista un provvedimento definitivo di confisca, con il conseguente passaggio allo Stato della proprietà del bene attualmente in sequestro, anche al soggetto che non sia proprietario dell'immobile ma vanti un diritto reale di godimento (la locazione) deve essere garantita la continuità a poter godere del bene". (Cass. Penale sentenza 11 giugno 2018 n. 26603).

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