In ambito condominiale è risaputo che le decisioni per l'esecuzione dei lavori straordinari di notevole entità spettano ai condòmini riuniti in assemblea, che hanno anche il potere di decidere l'istituzione di un fondo speciale vincolato alle spese per la realizzazione degli stessi lavori.
Ciò che non è noto, però, è il quando i lavori straordinari vadano considerati di notevole entità e quindi in quali casi è necessario approvarli con la maggioranza qualificata, di cui all'art. 1136 secondo comma del codice civile. Sotto tale profilo il dubbio nasce proprio dalla legge e precisamente dal dettato normativo dell'art. 1136 quarto comma c.c., che tra le deliberazioni da assumere a maggioranza dei presenti e con almeno 500,000 millesimi di proprietà, annovera le decisioni riferite all'approvazione di riparazioni straordinarie di notevole entità.
Per rispondere al quesito occorre individuare l'elemento distintivo tra le opere straordinarie di notevole entità e le opere ordinarie di normale entità che, come noto, ai sensi dell'art. 1136 terzo comma c.c., possono essere deliberate, con la maggioranza dei presenti in assemblea e 333,333 millesimi di proprietà.
In effetti, già non è facile stabilire quale sia la natura degli interventi ordinari o straordinari da eseguirsi in condominio, figurarsi poi quando si tratta di individuare il concetto di notevole entità degli interventi straordinari.
In ogni caso, per interventi di manutenzione ordinaria devono intendersi quelli riferiti a semplici riparazioni o ad opere di mantenimento dell'efficienza impiantistica comune, mentre per interventi di manutenzione straordinaria bisogna intendere le opere finalizzate a sostituire parti strutturali dei fabbricati condominiali o dirette semplicemente a rinnovarle o anche volte a modificare la destinazione d'uso delle stesse parti comuni.
In tal senso si osserva come l'assenza di un criterio normativo, di fatto, rimetta l'individuazione della "notevole entità" delle opere straordinarie alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che nel decidere potrebbe tener conto del totale complessivo della spesa necessaria e/o del rapporto tra spesa, valore dell'edificio e importi dovuti dai singoli condòmini (Cass. n. 26733 del 6/11/2008; Cass. n. 25145 del 26/11/2014).
In altre parole, il condomino che ritiene troppo costosi i lavori approvati dall'assemblea condominiale, dopo aver esperito il procedimento di mediazione obbligatoria, dovrà impugnare la relativa delibera innanzi all'Autorità giudiziaria, fornendo tutti gli elementi utili a dimostrare al giudice la sua argomentazione, o meglio a convincerlo della bontà della sua tesi, nella consapevolezza che gli elementi forniti non vincoleranno la decisione dello stesso giudice.
In proposito, per esempio, non è pensabile che uno degli elementi valutativi del condomino possa essere rappresentato dalle sue condizioni economiche, in quanto le pronunce giurisprudenziali non ne fanno menzione.
E ancora, neanche il costo definitivo delle opere consuntivate, che sia risultato essere, in modo significativo, più alto rispetto a quello preventivato, potrebbe rappresentare un motivo sufficiente, per ritenere necessaria una nuova delibera di approvazione degli ulteriori lavori rendicontati, con la maggioranza di cui all'art. 1136 quarto comma c.c., in quanto il preventivo non può tener conto di eventuali "sorprese esecutive" (Cass. ord. n. 12479/15).
In questo caso spetta al condomino provare che i lavori consuntivati sono differenti da quelli preventivati-appaltati, e comunque nel caso di lavori di notevole entità, bisogna considerare, in modo distinto, la delibera di approvazione degli stessi lavori dalla delibera di approvazione del relativo rendiconto, in quanto la contabilità finale dei lavori di notevole entità può essere approvata con la maggioranza ordinaria di cui all'art. 1136 terzo comma c.c., non necessitando la maggioranza qualificata dell'art. 1136 secondo comma c.c. (Trib. Lecce n. 159/2012).
Ma allora quale criterio deve utilizzare l'assemblea per individuare le opere di notevole entità?
In via preliminare occorre chiarire che non sempre le spese di manutenzione straordinaria di notevole entità possono essere decise dall'assemblea condominiale, in quanto l'amministratore, oltre ad avere il potere di decidere circa l'esecuzione di lavori urgenti di manutenzione straordinaria, è facoltizzato anche a commissionare l'esecuzione di opere straordinarie di notevole entità, per evitare danni maggiori.
Si pensi, per esempio, al caso in cui sia necessario procedere a riparare, con urgenza, la rottura di tubazioni, per fermare la fuoriuscita di liquidi, che provochi danni ai condòmini o ai terzi.
Oppure, si pensi al caso in cui gli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità siano riferiti alla sicurezza condominiale, tipo l'intervento per la rottura dell'argano dell'ascensore o per lo scoperchiamento di un tetto a seguito di un evento atmosferico.
In sintesi, a titolo di esempio, possiamo dire che rientrano nella categoria degli interventi straordinari di notevole entità quelli diretti ad eliminare le barriere architettoniche o tesi a migliore la sicurezza e la salubrità dei beni comuni o anche volti a realizzare i parcheggi condominiali.
Ciò detto, affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità, ai sensi dell'articolo 1136 quarto comma c.c., occorre fare riferimento all'ammontare della spesa, al suo rapporto col valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini (Cass., n. 26168 del 14.12.2009).
Quindi, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell'edificio e la ripartizione di quel costo fra i condòmini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità del giudice, ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio (Cass., n. 810/99).
In definitiva la manutenzione ordinaria è quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, ed è connotata, inoltre, da una sostanziale modicità della spesa, mentre le opere di manutenzione straordinaria sono da considerare quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio, nonché quelle, di una certa urgenza e di una certa entità, necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza (Cass. n. 27540/13).
In conclusione, assunto che il fattore economico rappresenta il parametro dirimente tra un intervento ordinario, che non richiede un quorum ad hoc, ed uno straordinario di notevole entità, che richiede, invece, una maggioranza qualificata, non resta che effettuare la valutazione dell'entità, normale o notevole che sia, di volta in volta, non sussistendo parametri obiettivi di riferimento.
Avv. Michele Orefice
