L' amministratore cambia da manutenzione ordinaria a manutenzione straordinaria ?

[Pier Luigi]

L’ amministratore ha emanato ai condomini la seguente circolare del 29/12/16 che ha per oggetto:

“Bilancio preventivo per interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA fabbricato”.

 

Il Computo Metrico redatto dall’ Architetto incaricato dal condominio ha per oggetto:

“MANUTENZIONE ORDINARIA: OPERE ESTERNE/INTERNE VANO SCALE”

Impermeabilizzazione terrazze, dipintura porzione vano scala e sistemazione serramenti.

 

Il verbale dell’ assemblea ugualmente recita di “Manutenzione Ordinarie”

 

Ho scritto all’ amministratore che si tratta di manutenzioni ordinarie, ai sensi dell’art.6 del DPR 380/01 che il Comune modifica ed integra dall’art.5 della L.73/2010 al fine di rilasciare autorizzazione a dar corso ai lavori, pregandolo d’inviare una nuova circolare corretta.

 

Questi mi ma risposto come segue:

“Le opere deliberate dal condominio sono opere correttamente definite “straordinarie”. Per specificare meglio: Sono spese straordinarie quelle la cui erogazione si renda necessaria in conseguenza di eventi imprevisti, fortuiti o eccezionali ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria. Inoltre, considerato l’impegno economico che solitamente queste opere comportano per ogni singolo proprietario, non è pensabile che queste vengano disposte dall’amministratore senza il preventivo consenso dell’assemblea. Pertanto, devono essere considerati lavori straordinari tutte quelle opere che pur prescindendo dai concetti di imprevedibilità ed eccezionalità della causa che li rende necessarie comportano oneri di spesa considerevoli per la compagine condominiale. Nell’ambito condominiale la distinzione tra spese straordinarie e spese ordinarie è operata solo a fini amministrativi, per precisare, cioè, la competenza dell’amministratore nei confronti dell’assemblea dei condomini.

 

La cosa non mi torna e trovo vi sia confusione tra spese straordinarie e lavori straordinari che hanno

l’onere di risanare problemi di natura strutturale e portante dell’immobile.

 

Forse nell’oggetto della circolare vi sarebbe dovuto essere “…manutenzione straordinari…”

 

Prego per cortesia darmi chiarimenti, in attesa ringrazio

 

Pier Luigi

[JOSEFAT]

la risposta dell'amministratore mi sembra corretta

[Pier Luigi]

Gentile sig. JOSEFAT Prego cortesemente rileggere bene.

In quanto lo interpreto che

Nel corso di lavori di manutenzioni ordinarie viene scoperta la necessità di effettuare un' intervento strutturale

di manutenzione straordinaria e l' amm.re cita un'art.o che spiega com'è l'iter amministrativo da effettuare Assemblea ecc....

I lavori, in questo caso, devono ancora iniziare anche con l' apertura del cantiere, ponteggi ecc..!!!

Pertanto non vi è alcuna realtà dove poggia la sua risposta, se non quella di forse, ma non voglio errare

d'ottenere un'autorizzazione d'urgenza a dar corso a dei lavori che non l'avrebbero affatto!!

Prego cortesemente darmi spiegazione e conforto

grazie

Pier Luigi

[prociotta]

le parole ordinario e straordinario cambianno definizione a seconda del contesto

 

nel linguaggio comune straordinario è quello che non viene fatto tutti gli anni, quindi per es

cambiare le grondaie è straordinario

per il condominio basta 1/3+1/3

in edilizia, cambiare le grondaie è ordinario

nella locazione cambiare le grondarie è sp straordinaria a carico del locatore

fra nudo proprietario e usufruttuario, cambiare le grondaie è ordinario a carico dell'usufruttuario

Pier Luigi vuoi che l'amministratori cambi le dichiarazioni, perchè lo vuoi umiliare ?

 

Pier Luigi guardiamo alla sostanza

i lavori sono approvati con la maggioranza adeguata ?

[Pier Luigi]

Gentile pisciotta

il locale commerciale è di mia proprietà dei miei parenti.

Si tratta di un ampio ristorante con marciapiede esclusivo e spazioso plateatico lungo un canale.

Gli appartamenti sovrastanti sono di quasi totale proprietà di una famiglia che ha da sempre

creato difficoltà all' attività di ristorazione.

Basti il dire che l'amm.re ha eluso la nostra richiesta di invio documentazione, foto ecc.ad un mio

tecnico anche un controllo del computo metrico che non è chiaro ed ambiguo, conteggi fatti su una tabella millesimale

vecchia del 1994 e già riconosciuti errati in quanto il vano scale è a loro esclusivo e non abbiamo né contatori né proprietà

di quote delle parti comuni.

Il loro tecnico ha previsto un ponteggio di fronte al loro portone d'accesso agli appartamenti

al confine del nostro marciapiede esclusivo con tavolini, ed un "Assisto" a magazzino per i materiali a limite del plateatico

lungo il canale. L' attività di ristorazione è particolare si basa anche sull' armonia e romanticismo del luogo, non è come una rivendita di elettrodomestici od un' ufficio.

Avrebbero voluto iniziare i lavori, previsti per minimo 3 mesi, a metà ottobre 16, con il ristorante in attività !!!

Ora vorrebbero iniziarli a metà febbraio 17. Ad un mese dalla riapertura dell' attività.

Mi ha risposto negativamente alla disponibilità della gestione a concederli da metà Novembre 17 a metà Marzo 18.

In attesa, a disposizione, ringrazio

Pier luigi

[paul_cayard]

concordo con josefat.

risposta corretta.

un conto è il riferimento "condominiale" dei termini ordinario e straordinario, altro è il riferimento "edilizio" ed in base al quale servirà diversa documentazione al comune.

una spesa condominiale ordinaria può necessitare di maggioranze semplici.

una spesa condominiale straordinaria (e di notevole entità come questa) necessita di maggioranze qualificate (come in sostanza dice prociotta).

altro poi sono i rapporti e gli accordi che si riusciranno a fare

[Pier Luigi]

Buona sera paul

a mio parere nel tuo intervento scrivi correttamente facendo un distinguo tra spesa ordinaria e spesa straordinaria,

ma se rileggi l'oggetto della "Circolare" indirizzata ai condomini comunica l'inizio lavori e si raccomanda della regolarità dei pagamenti da effettuarsi entro 15 giorni, (lo trovo grave) l'amministratore scrive....MANUTENZIONE STRAORDINARIA..

non scrive spesa straordinaria ben diversa della manutenzione straordinaria.

Ai condomini necessita parlare in termini a loro comprensibili.

Desidero inoltre comunicare agli intervenuti che avevo aperto su questi avvenimenti un'altra discussione al fine

di ricevere aiuto e lume intitolata: "Locale commerciale senza quote di parti comuni in condominio", ma

non volevo mischiare i diversi argomenti.

Grazie, in attesa cordialità

Pier Luigi

[Pier Luigi]

Buona sera signori

nel paragrafo che inizia questa discussione ho riportato ciò che mi ha scritto l'amm.re,

certamente non sono sue parole.

Qualcuno sa da dove provengono, per cortesia ?

Ringrazio, in attesa, Pier Luigi

[Leonardo53]

Buona sera signori

nel paragrafo che inizia questa discussione ho riportato ciò che mi ha scritto l'amm.re,

certamente non sono sue parole.

Qualcuno sa da dove provengono, per cortesia ?

Ringrazio, in attesa, Pier Luigi

Ha poco importanza da dove provengono quelle parole perchè sono comunque corrette.

Forse le ha suggerite l'architetto - direttore lavori che bene sa cosa significa ordinario in edilizia e se ha fatto spesso lavori in condominii, bene sa anche cosa significa straordinario in condominio.

 

Ad ogni modo, se tu eri contrario ai lavori, la definizione "MANUTENZIONE STRAORDINARIA" non ha fatto altro che avvantaggiarti perche se si fosse trattato di manutenzione ORDINARIA non avrebbe avuto neanche la necessità di convocare un'assemblea.

 

Se l'assemblea ha deliberato con almeno 500 millesimi ed ha deliberato le modalità e le scadenze delle rate non ti resta che pagare.

Se ritieni che alcune spese non ti spettano perchè non fai uso delle scale, devi impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data di assemblea se eri presente, ovvero entro 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto il verbale se eri assente.

 

Se sei nei tempi, l'impugnazione comincia con la mediazione civile nell'ufficio del mediatore (dovrai obbligatoriamente farti assistere da un avvocato di tua fiducia).

Se non raggiungerete un accordo, l'impugnazione proseguirà in Tribunale.