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Multe a chi non partecipa all'assemblea di condominio, è possibile?
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Multe a chi non partecipa all'assemblea di condominio, è possibile?

E' possibile sanzionare chi non partecipa all'assemblea di condominio?

Avv. Alessandro Gallucci  

Nel condominio in cui vivo alle assemblee partecipa sempre poca gente; alle volte così poca che non si raggiungono nemmeno i quorum costitutivi.

L'ultima volta che ci siamo visti e abbiamo potuto deliberare, abbiamo deciso di inserire nel regolamento una clausola che prevede una multa per chi è assente ingiustificato alle riunioni per due volte consecutive.

Ora un condòmino dice che impugnerà quella decisione perché non è possibile che l'assemblea decida su questi argomenti.

È vero, quindi che non possono essere multati quelli che si disinteressano della gestione condominiale?

Assemblea di condominio

L'assemblea è l'organismo decisionale del condominio: com'ha affermato autorevole dottrina essa «è organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente» (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

Non si può sopprimere la figura dell'assemblea condominiale, contrariamente alla soppressione dell'organismo esecutivo rappresentato dall'amministratore di condominio, la cui nomina, com'è noto, è facoltativa se i condòmini sono meno di nove (art. 1129, primo comma, c.c.).

Dell'assemblea fanno parte quali componenti, alternativamente:

  • i condòmini;
  • gli usufruttuari;
  • i titolari di diritti d'uso e abitazione;
  • i conduttori.

L'art. 1136 c.c. specifica che l'assemblea non può deliberare se gli aventi diritto a partecipare non sono stati regolarmente avvisati; l'art. 66 disp. att. c.c. specifica che tale manchevolezza comporta l'annullabilità della deliberazione, rilevabile entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale da chi non è stato convocato.

Nessuna norma sanziona l'assenza dall'assemblea: l'art. 67 disp. att. c.c. specifica semplicemente che la presenza in assemblea può anche avvenire a mezzo di delega scritta ad altra persona.

Sanzioni previste dal regolamento di condominio

L'art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma di denaro.

La norma chiarisce:

  • che la sanzione può arrivare fino ad euro 200;
  • che in caso di recidiva, può arrivare fino ad euro 800;
  • che la somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie;
  • che l 'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

Classico esempio di sanzione per violazione del regolamento: la trasgressione del divieto di sosta.

L'assemblea, documentato l'illecito, può sanzionare il trasgressore, ove ciò sia previsto dal regolamento di condominio.

E per la partecipazione all'assemblea?

Per chi scrive la situazione è differente: vediamo perché.

Comportamenti personali, imposizioni dell'assemblea e conseguenze

Quando la Cassazione s'è pronunciata su deliberazioni assembleare che impongono ai condòmini di tenere determinate condotte, è stata particolarmente severa nel censurare, per incompetenza dell'organismo deliberativo, simili decisioni.

Così - in materia di deliberazione della pulizia turnaria delle scale comuni - è stato affermato che «l'assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore.

Nel caso l'assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere» (così Cass. 22 novembre 2002 n. 16485).

=> L'assemblea può obbligarmi a pulire le scale a turno?

Data questa premessa, per chi scrive è consequenziale dedurre la nullità delle delibere che sanzionano la mancata partecipazione all'assemblea condominiale con una multa e di conseguenza la nullità di ogni successivo atto sanzionatorio in quanto anch'esso fondato su un provvedimento inesistente.

A nulla vale il fatto che l'assenza sia o meno giustificabile, essendo questa un'ulteriore valutazione rimessa ad un'inesistente potere discrezionale dell'assemblea sul punto.

Ragione di questa presa di posizione?

Sanzionare un'omissione come quella della mancata partecipazione all'assemblea condominiale altro non è che un modo surrettizio per imporre una partecipazione. Nessuna norma impone tale adempimento e riprova ne sta nel fatto che in caso di stallo decisionale ciascun condòmini può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per superare la situazione d'empasse.

Ad avviso di chi scrive, quindi, il condòmino che ha anticipato la volontà di contestare quella delibera ha tutte le ragioni per farlo e il condominio farebbe bene a valutare, ove ne ricorrano i presupposti, di eliminare preventivamente quella decisione, cancellando la clausola del regolamento condominiale che prevede la sanzione pecuniaria per chi non partecipa all'assemblea.

Insomma la partecipazione all'assemblea e libera e non può essere coartata: certo è che è sicuramente meglio essere sempre presenti, visto che il disinteresse non ha mai portato buoni risultati.

Cerca: non partecipare allassemblea

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Elvio Cugini
Elvio Cugini giovedì 21 giugno 2018 alle ore 21:40

Una riflessione: come è sacrosanto che non si può violare la volontà del singolo, ritengo sacrosanto che l'unanimità dei condomini possa introdurre nel proprio regolamento di condominio una previsione di sanzione per gli assenti ingiustificati all'assemblea. Previsione sicuramente di difficile applicazione e fonte di prevedibili contenziosi, ma non credo illegittima.

Gianfranco
Gianfranco venerdì 22 giugno 2018 alle ore 11:35

Bisogna avere la possibilità di multare seriamente chi non partecipa all'assemblea impedendo così all'amm.re e quindi al condominio di procedere con lo svolgimento delle attività NECESSARIE alla sana vita condominiale. Cosa propone la Cassazione e il Legislatore per correggere questo vulnus???

Mario.
Mario. venerdì 22 giugno 2018 alle ore 20:10

forse qualcuno non sa che non si può obbligare il condomino a partecipare all'assemblea condominiale,nessuna legge lo può fare sarebbe violare un diritto di ognuno di noi.

Giemme
Giemme venerdì 22 giugno 2018 alle ore 20:23

Multare chi non partecipa non sta né in cielo né in terra. Non solo fa a pugni con le norme codicistiche ma con la costituzione stessa.
Nessuna sanzione può essere applicabile mai neppure all'unanimità, neppure un regolamento contrattuale può contenerla.
Chiaro che in tante situazioni la legge costituisce un ostacolo a una fluida gestione ma nel contempo non si può non rilevare come i diritti individuali incomprimibili siano ben più rilevanti delle questioni condominiali. Ubi maior minor cessat.
Il legislatore (solo lui) potrebbe intervenire per porre rimedio ad esempio disponendo una successione temporale di assemblee con quorum decrescenti. Ma è solo un'ipotesi e con questi chiari di luna tenderei ad escluderne una qualche possibilità.

Cristina
Cristina domenica 24 giugno 2018 alle ore 17:17

Sanzionerei chi -pur firmando per accettazione- non rispetta quanto pattuito in assemblea. Le persone normali non firmano se non condividono.

Giemme
Giemme domenica 24 giugno 2018 alle ore 20:32

Mah l'assemblea non "pattuisce", decide e non esistono firme per accettazione di condomini sui verbali (solo il presidente e il segretario appongono obbligatoriamente firme). Ci sono voti favorevoli e contrari alle delibere, espressi normalmente a chiamata. Non fa differenza tra votanti il pro o il contro. Le delibere sono vincolanti per tutti alla stessa maniera ed esigono rispetto. Quanto alle sanzioni per gli inadempienti alle norme condominiali sono previste per legge, previa decisione dell'assemblea di inserire tale disposto nel regolamento condominiale (ovviamente se non presente).
Come si vede nulla d'impossibile formalmente, spinosa la messa in atto.

Cesare Zaccaria
Cesare Zaccaria martedì 26 giugno 2018 alle ore 21:15

Nel mio condominio ci sono condòmini cha da quando hanno acquistato l'appartamento non hanno mai partecipato alle assemblee né personalmente, né per delega. Tale comportamento concretizza un vero e proprio sabotaggio alla gestione del condominio. Il legislatore dovrebbe intervenire togliendo ai condòmini assenteisti il potere di voto.

Elvio Cugini
Elvio Cugini martedì 26 giugno 2018 alle ore 21:45

Scusate, ma ritengo che nulla accada sull'onta di commenti emotivi. La riflessione deve essere se qualcosa si può fare o meno nell'ambito delle disposizioni di legge. Il nostro legislatore ha troppo da pensare oramai da anni ai migranti per occuparsi di altro e quindi possiamo solo dibattere sulle possibilità concesse dall'attuale normativa. Ribadisco la mia valutazione sulla possibilità che una delibera adottata all'unanimità, tipo la modifica delle tabelle millesimali, possa avere validità anche se stabilisce restrizioni ai diritti individuali. Nulla toglie che mi si possa dimostrare, normativa alla mano, che sia una valutazione errata. Ma evitiamo di emettere assoluzioni o condanne solo per propri stati d'animo.

Giemme
Giemme martedì 26 giugno 2018 alle ore 23:00

Nessun commento d'impulso Elvio Cugini, non da parte mia per lo meno. Argomento tecnicamente, giuridicamente. Devo correggere il lessico (in questo caso non forma ma sostanza) che usa. Una delibera certo può stabilire restrizioni a diritti individuali (diritto è termine del tutto generico), se poi adottata all'unanimità è un'ovvietà che se tutti concordano nulla quaestio. Deve trattarsi di diritti negoziali, cioè modificabili, modulabili secondo volontà dei contraenti e la delibera nel caso costituisce una forma di contratto, stessa disciplina per la modifica di un regolamento cosiddetto contrattuale nelle parti che normano i diritti reali.Tutte le parti concordano e finisce qui. Ma il problema giuridico è di ben altro spessore: la sanzione agli assenti costituisce un modo surrettizio di imposizione, di limitazione non solo e non tanto di un diritto, ma della libertà. Ora noi possiamo anche concordare sul fatto che sarebbe giusto, funzionale che lo si facesse, ma direi matematicamente certo che non è potere dell'assemblea. Non posso citare le diverse pronunce della Corte che in casi similari hanno affermato il principio.
Basta ricordare l'art. 13 della costituzione laddove dice:
Non è ammessa.... qualsiasi altra restrizione della libertà personale, se non per atto motivato dell'autorità giudiziaria ... e nei soli casi e modi previsti dalla legge...
Ne consegue che ogni delibera che sanzioni togliendo quindi libertà personale, è affetta da nullità, sempre impugnabile da chiunque degli interessati anche qualora avessero acconsentito per poi cambiare idea.

Elvio Cugini
Elvio Cugini mercoledì 27 giugno 2018 alle ore 08:39

Ringrazio Giemme per il proprio commento sicuramente tecnico e non emotivo. Credo che, pur nella diversità di interpretazione (cosa che avviene anche tra i giudici), sia questa la maniera giusta di allargare le vedute dei frequentatori di questo ottimo sito. Ne terrò senz'altro conto.

Giovanni
Giovanni mercoledì 11 luglio 2018 alle ore 11:30

Ho ammirato tantissimo TUTti. Sono a proporre, in varie ed opportune modalità, l'istituzione di corsi ISTRUTTIVI/FORMATIVI ai condomini. Confido nell'informazione/formazione dell'ESSERE CONDOMINO in primis.

Franc
Franc giovedì 12 luglio 2018 alle ore 17:54

Nel mio condominio si dovrebbe multare quelli che parcheggiano abusivamente nello spazio comune. In realtà è uno solo; nonostante richiami, lettere, comunicazioni, insiste con il parcheggio indiscriminato. Purtroppo il regolamento non prevede multe ma cita solo il divieto. Destabilizzante.

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