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L'esenzione del condomino a partecipare alla spesa relativa al bene comune. Modalità e conseguenze.
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L'esenzione del condomino a partecipare alla spesa relativa al bene comune. Modalità e conseguenze.

Quando il condomino può esimersi dal partecipare alle spese relative ai beni comuni

Avv. Paolo Accoti 

Il criterio legale di ripartizione delle spese afferenti i beni comuni è suscettibile di modifica, a determinate condizioni, e può giungere fino alla completa esenzione dalla contribuzione alle spese in favore di taluno dei condòmini.

Il principio, ribadito da ultimo dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 14697, del 14 luglio 2015, riafferma un concetto già espresso dalla medesima Corte in precedenza.

Ed invero: “La disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, ex artt. 1123-1125 c.c., è suscettibile di deroga con atto negoziale. È, dunque, legittima una convenzione che ripartisca siffatte spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, potendosi addirittura stabilire l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

In quest'ultima ipotesi, ossia di esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese, incluse quelle di conservazione, in ordine ad una determinata cosa comune, ad esempio l'ascensore, si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella determinata parte dell'edificio.

Ne deriva che, in assenza di una tale previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni concernenti detto bene” (Cass. civ., 14.07.2015, n. 15697. In precedenza: Cass. civ., 25.03.2004, n. 5975).

=> L'esenzione dal pagamento delle spese condominiali e regolamenti contrattuali.

Il principio in ambedue i casi sottoposti al vaglio della Suprema Corte, è stato espresso con riferimento alle spese relative alla conservazione della cosa comune, in particolare, dell'ascensore, per il quale, ai sensi dell'art. 1124 c.c., la spesa relativa alla manutenzione e sostituzione deve essere ripartita tra i condòmini, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Ciò posto, l'intervento in assemblea è consentito ai soli condòmini che usufruiscono dell'impianto, tuttavia, allorquando si verta in materia di “conservazione” della cosa comune, legittimati ad intervenire risultano tutti i condòmini.

Ciò sulla scorta del principio per cui la proprietà dell'ascensore è comune a tutti i condòmini, ex art. 1117 c.c., salvo titolo diverso, e che il regime di ripartizione delle spese, delineato dall'art. 1124 c.c., non incide sul diritto di comproprietà in capo ad ogni singolo condomino.

Tuttavia, afferma la Corte, il criterio legale di ripartizione delle spese, è suscettibile di modificazione, anche ad opera del regolamento contrattuale, nel qual caso, viene superata la presunzione di condominialità, per i condòmini esentati, su quella parte di fabbricato.

Tale criterio, oltre che dal regolamento contrattuale, risulta modificabile anche con l'accordo di tutti i partecipanti al condominio, ed attiene alle diverse fattispecie di beni comuni.

Ed invero, a mente dell'ultimo capoverso, comma 1, art. 1123 c.c., il criterio proporzionale, può essere derogato da specifica convenzione.

I condòmini, infatti, nella loro autonomia contrattuale, possono legittimamente approntare criteri differenti rispetto a quelli previsti dal legislatore.

In tal caso, però, è necessario l'accordo unanime di tutti i partecipanti all'assemblea.

Non siamo, pertanto, al cospetto di una deroga demandata alla maggioranza dei condomini, bensì solo alla totalità degli stessi, il che vuol dire che basta il dissenso di un solo condomino per rendere impraticabile la strada convenzionale.

La delibera che eventualmente modificasse i criteri legali di ripartizione delle spese, non adottata con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, risulterebbe manifestamente nulla.

A tal proposito, infatti, è noto il principio per cui: “In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 cod. civ. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini …” (Cass. civ., 19.03.2010, n. 6714. In precedenza: Cass. civ., 27.07.2006, n. 17101).

=> La conseguenza della delibera nulla, quale risulta essere indubbiamente quella che modifica i criteri legali di ripartizione delle spese, in assenza del consenso unanime di tutti i condomini, è l'inefficacia nei confronti del condomino assente o dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limiti di tempo.

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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