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Come funzionano le deleghe per partecipare alle assemblee condominiali?
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Come funzionano le deleghe per partecipare alle assemblee condominiali?

Ecco come funzionano le deleghe per partecipare all'assemblea....

Dott.ssa Marta Jerovante  

Rilevante ai nostri fini è l'art. 67 disp. att. c.c. (specificamente i commi 3, 4 e 5), una norma profondamente modificata dalla recente Riforma, che ha ad oggetto le modalità di partecipazione alle assemblee condominiali: nel disciplinare le ipotesi in cui i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta, i commi 3 e 4 prevedono, in particolare, che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all'assemblea convocata per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore; in mancanza, all'individuazione del rappresentante provvederà l'autorità giudiziaria.

Il rappresentante del condominio – che agisce in base all'istituto del mandato – riferirà poi all'amministratore di ciascun condominio gli esiti dell'assemblea.

Introducendo l'assemblea dei rappresentanti degli edifici in supercondominio – nominati secondo l'articolata procedura ivi descritta e nei limiti numerici sopra individuati –, l'art. 67 disp. att. c.c. esclude quindi che i proprietari delle singole unità abitative site nei diversi fabbricati partecipino personalmente alle adunanze “ordinarie”; in tutte le altre assemblee dovranno però essere convocati e dovranno partecipare direttamente tutti i condomini, al di là del loro numero – fatta sempre salva la possibilità di conferire delega.

Al riguardo il nuovo comma 5 dell'art. 67 disp. att. c.c., al fine di evitare l'insorgere di situazioni di conflitto di interesse più volte oggetto di dispute giurisprudenziali, impone un divieto assoluto di conferire deleghe all'amministratore di condominio, disponendo che «all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea».

Da non perdere: Deleghe in eccesso: come comportarsi se si verifica che un condomino ne ha prese più del consentito?

Per quello poi che più conta, si rammenta che la specificazione «qualunque assemblea» è stata inserita durante l'esame del testo di legge alla Camera, rispetto al generico riferimento «all'assemblea» contenuto nel provvedimento approvato al Senato.

Ebbene, come chiarito nel Dossier n. 398 (ottobre 2012) del Servizio Studi del Senato della Repubblica, il divieto di cui al comma 5 si riferisce sia all'assemblea condominiale, sia all'assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii.

Se, dunque, anche con riferimento al supercondominio vale il divieto di delega a favore dell'amministratore, secondo il quale questi non può essere delegato a partecipare all'assemblea dei rappresentanti dei condominii, nel nostro caso, l'amministratore di condominio del terzo stabile non avrebbe potuto assumere, contemporaneamente, l'incarico di rappresentante della compagine in seno all'assemblea supercondominiale.

Del resto, c'è un ulteriore dato testuale che conferma la necessaria alterità tra amministratore di condominio e delegato all'assemblea di supercondominio: il comma 4 dell'art. 67 disp. att. c.c. prevede infatti che «il rappresentante comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii». Andrebbe dunque da sé che le due figure non possano coincidere.

Relativamente poi all'interrogativo determinata l'assemblea del supercondominio il delegato ”non condomino” abbia acquisito diritti di intromissione nell'amministrazione del supercondominio, va in primo luogo rilevato che la norma non contiene alcuna previsione sulla durata dell'incarico, lasciando quindi aperta la questione se questo possa essere effettuato per più annualità o, addirittura, fino a revoca.

In realtà, dal tenore letterale del comma 3 – che si riferisce al «rappresentante all'assemblea», termine usato al singolare –, sembrerebbe potersi desumere che la nomina venga effettuata assemblea per assemblea.

Tuttavia una lettura complessiva delle disposizioni in commento – che disciplinano, come visto, un procedimento piuttosto articolato di nomina (con possibilità di ricorrere anche al giudice in caso di inerzia dell'assemblea condominiale) – indurrebbe a ritenere, al contrario, che la delega a partecipare all'assemblea del supercondominio non sia soggetta ad alcun vincolo temporale, restando il delegato tale fino alla sua sostituzione. (In tal senso, si veda TRIOLA, il quale osserva che la designazione del rappresentante d'edificio valga, di principio, a tempo indeterminato, e non vada, perciò, effettuata di volta in volta per la singola assemblea di supercondominio da tenersi.

Detta conclusione, a parere dell'A., sarebbe condivisibile anche alla luce della non necessaria coincidenza tra la nuova figura del rappresentante di edificio e l'amministratore del relativo condominio, il cui incarico ha, invece, per legge durata annuale).

Riguardo infine ai poteri del rappresentante dell'edificio, la norma (art. 67, comma 5, disp. att. c.c.) è invece assolutamente chiara: è fatto divieto di porre limiti o condizioni al potere di rappresentanza.

Il rappresentante, nominato dai partecipanti al singolo condominio o dal giudice, rappresenta il condominio nell'ambito del supercondominio con pieni poteri: si ritiene infatti che detti vincoli, ove apposti, potrebbero circoscrivere in maniera eccessiva lo “spazio di manovra” del rappresentante, impedendogli ad esempio di votare in un modo difforme rispetto a quello ipotizzato nel caso in cui, in sede di assemblea supercondominiale, dovessero emergere aspetti non preventivamente valutati e che consiglierebbero di adottare una posizione differente. Perchè i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea

Tuttavia, la stessa disposizione precisa, subito dopo, che «Il rappresentante risponde con le regole del mandato» (artt. 1703 s.s. c.c.) : il delegato deve quindi attenersi alle istruzioni che gli sono state impartite, sia per quanto riguarda le materie sulle quali è abilitato a intervenire e votare (e che possono non coincidere con tutte quelle poste all'ordine del giorno), sia per quanto riguarda le posizioni da assumere.

In definitiva, nel caso oggetto di quesito, il rappresentante nominato dai condomini del terzo stabile non potrà ingerirsi nell'amministrazione, più ampiamente considerata, del supercondominio, in quanto soggetto espressamente “delegato” alla sola partecipazione all'assemblea supercondominiale (a quell'unica adunanza cui si riferisce il quesito del 15 agosto 2013, se si accoglie l'indirizzo restrittivo, o a tutte le assemblee fino alla sua revoca, se si segue un'interpretazione sistematica).

Inoltre, è vero che il rappresentante potrà votare, in sede di assemblea di supercondominio, anche in senso difforme a quanto discusso dall'assemblea che lo ha nominato, ma, trovando applicazione le norme in materia di mandato, egli dovrà comunque operare con la diligenza del caso e tutelare gli interessi dei propri rappresentati.

=> Il divieto d'incetta di deleghe nel regolamento condominiale.

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