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Deleghe in eccesso: come comportarsi se si verifica che un condomino ne ha prese più del consentito?
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Deleghe in eccesso: come comportarsi se si verifica che un condomino ne ha prese più del consentito?

Come calcolare il numero massimo di deleghe conferibili per un'assemblea di condominio? Come comportarsi e quali le conseguenze se si supera il numero consentito?

Avv. Alessandro Gallucci  

Delega per partecipare all'assemblea di condominio, ovvero mandato a comparire in riunione

La delega a partecipare all'assemblea di condominio, è un incarico conferito ad un'altra persona col quale la s'incarica di presenziare (e votare per proprio nome e conto) alla riunione condominiale.

La giurisprudenza di legittimità (la Corte di Cassazione) ha affermato che «i rapporti tra il rappresentante ed il condominio rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, che tuttavia devono essere intese con una certa larghezza, secondo il chiaro intendimento legislativo di agevolare, ovviamente con il rispetto dei principi, il funzionamento dell'assemblea dei condomini» (Cass. 26 aprile 1994 n. 3952).

Mandato, cioè compimento di atti giuridici in favore di un'altra persona. Dò mandato a votare in sede di assemblea a favore dell'approvazione del rendiconto, ossia conferisco incarico ad una persona a esprimere il mio parere favorevole a che il rendiconto dell'amministratore trovi approvazione in quella sede.

Quante deleghe per partecipare all'assemblea di condominio può assumere una persona?

La legge di "riforma del condominio" - legge n. 220 del 2012 - ha introdotto il così detto divieto d'incetta di deleghe a partecipare all'assemblea condominiale.

Recita il primo comma dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile in vigore:

«Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

Insomma il divieto d'incetta di deleghe: non è assoluto in quanto vale solo per determinati condomini (quelli con almeno 21 partecipanti)

Qualcosa in più è stata fatta rispetto alla precedente legge che, nella sostanza, demandava il tutto alle norme contenute nel regolamento di condominio (che comunque non dovevano occuparsi obbligatoriamente di questo aspetto).

Quando non è nulla la delibera assunta con eccesso di deleghe?

Deleghe nelle assemblee condominiali, come calcolare i limiti fissati dalla legge?

Un esempio chiarirà la portata della norma.

Condominio Alfa. Partecipanti 25.

Un singolo condomino non potrà rappresentare più di un quinto dei suoi vicini quindi e del valore proporzionale dell'edificio. Insomma un condomino potrà avere al massimo 5 deleghe di 5 condomini che non devono rappresentare più di 200 millesimi.

Si badi: al di sotto della soglia fissata dalla legge, ove non esistano limiti indicati dal regolamento di condominio, il numero di deleghe è libero.

A questo punto è utile comprendere che cosa accade se si eccede dai limiti indicati.

Eccesso di deleghe nelle assemblee condominiali, il ruolo del presidente

La prima ipotesi è che l'anomalia emerga nel corso dell'assemblea. È, infatti, preciso compito del presidente dell'assise verificarne la corretta costituzione.

Quindi, nella sostanza, il presidente dovrà verificare che ogni condomino che abbia deleghe non ne abbia in misura superiore a quelle prescritte dalla legge (ciò sempre se i condomini hanno più di 21 partecipanti). E se si scopre che è così?

Il presidente deve dichiarare che tutte le deleghe non sono valide? Oppure esiste un criterio di scelta? Ad avviso di chi scrive molto dipende da come è rilasciata la delega. In sostanza è bene che il "pezzo di carta" con l'autorizzazione a partecipare sia datato in modo che si possano escludere dal computo quelle deleghe concesse dopo.

E se ci sono più deleghe con la medesima data e senza orario o più deleghe senza alcun riferimento temporale? A questo punto il presidente dovrebbe escluderle tutte perché non può preferire la partecipazione di un condomino piuttosto che di un altro, magari privilegiando millesimi o indicazioni di voto.

Che cosa accade, invece, se il presidente dell'assise non si rende conto dell'eccesso di deleghe in capo ad un solo condomino?

Eccesso di deleghe nelle assemblee condominiali e delibera annullabile

In tal caso la deliberazione dev'essere considerata annullabile. Non lo dice espressamente la legge, ma non v'è dubbio che debba ancora considerarsi il principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, secondo le quali «sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto» (sent. n. 4806/05).

Non si rintracciano pronunce specificamente dedicate all'art. 67 disp. att. c.c. nella formulazione vigente dopo la modifica apportata dalla legge n. 220 del 2012.

Quando la Cassazione si è espressa sul superamento del numero di deleghe previsto dal regolamento condominiale ha affermato che la partecipazione all'assemblea di condominio di un rappresentante che sia fornito di un numero di deleghe maggiore rispetto a quello consentito dal regolamento comporta un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera che «dà luogo ad un'ipotesi di annullabilità della stessa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7402 del 12/12/1986), senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l'approvazione della deliberazione stessa». (Cass. 28 marzo 2017 n. 8015). Nessun dubbio che il principio valga anche per quanto stabilito dalla legge.

Come tali gli assenti, i dissenzienti gli astenuti potranno impugnarle nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?

Perchè i condomini con delega devono essere conteggiati ai fini dell'assemblea

Cerca: deleghe presidente eccesso

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Bobbina
Bobbina 05-09-2015 09:25:00

BUON GIORNO,Sono un proprietario di appartamento di una coop..Vorrei comprare lo spazio x posto macchina confinante al mio garage ,si può fare legalmente e come.?le misure sono di Mt 5,75 e la larghezza dell area del garage e Mt 4 dalla lunghezza devo si deve lasciare il transito di altre macchine di altri condomini . Ripeto : posso chiederne il possesso dello spazio x posto macchina e come devo fare .?

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Mario
Mario 13-02-2016 19:17:43

Le deleghe hanno doppia valenza sia per i millesimi che per le presenze in assemblea?

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Marcello,
Marcello, 09-05-2019 19:30:08

Vorrei anch'io, come il sig. Calabro', avere delucidazione sulla quantità delle deleghe, se i condomini sono, meno di 20. Grazie

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Maria Torrente
Maria Torrente 10-05-2019 17:55:35

articolo interessante ma nel mio condominio si verifica il caso delle deleghe fatte in bianco, cioè senza indicare il nome del delegato.
In questo modo, a mio parere, si falsano i risultati dell'assemblea
perchè le deleghe sono usate dall'amministratore sempre a suo favore.
Sapete dirmi se c'é della normativa in merito?

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Chiara
Chiara 02-12-2020 21:08:10

Buonasera
il 25 c'è stata una riunione, siccome era in una polisportiva non vicinissima alle 18, si sono presentati solo in 7+12 in delega su 36.
Di queste deleghe 9 erano in mano alla stessa persona per un totale di 263 millesimi, in una ha fatto scrivere il cognome del marito (co-proprietario, che non era presente in quanto poteva accedere una sola persona per appartamento).
Inoltre le raccomandate sono partite il 20 e arrivate il 23, solo via email la convocazione è stata mandata il 19.
Possiamo contestare la validità dell'assemblea noi assenti?

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