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L'appartamento in comunione ed il pastrocchio contenuto nella "riforma del condominio": il rischio di empasse è molto alto
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L'appartamento in comunione ed il pastrocchio contenuto nella "riforma del condominio": il rischio di empasse è molto alto

L'appartamento in comunione con l'entrata in vigore della Riforma.

Avv. Alessandro Gallucci 

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio con riferimento agli appartamenti in comunione tra più persone, l'art. 67, secondo comma, disp. att. c.c. recitava:

Qualora un piano o porzione di piano dell`edificio appartenga in proprieta` indivisa a piu` persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che e` designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.

=> In arrivo alcuni correttivi alla riforma

L'attuale secondo comma della medesima norma, quello che si applica a far data dallo scorso 18 giugno, recita:

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice.

L'unica somiglianza è data dal fatto che si ribadisce che per quegli appartamenti in comunione può partecipare all'assemblea una sola persona.

L'unità immobiliare appartiene a marito e moglie in comunione dei beni? Solo uno può partecipare e votare all'assemblea (anche se il voto è unico sappiamo che per prassi nessuno invitava uno dei due coniugi ad andarsene).

=> Com'è possibile usare un appartamento in comunione? Istruzioni per l'uso

L'appartamento è in proprietà a dieci persone (es. perché caduto in eredità)? Stesso discorso di cui sopra.

Il problema sta tutto nelle modalità di selezione dei partecipanti. Con la vecchia disciplina le parti dovevano mettersi d'accordo sul rappresentante in senso all'assemblea condominiale ed in mancanza di tale accordo decideva con sorteggio il presidente della riunione.

Con la nuova legge, invece, il rappresentante in senso al consesso condominiale dev'essere scelto dall'assemblea della comunione. E' questo il senso del riferimento all'art. 1106 c.c. che recita:

Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente (maggioranza delle quote n.d.A.), può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.

Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Il problema è che soprattutto nelle comunioni con molti partecipanti, arrivare alla costituzione dell'assemblea e ad una deliberazione non è cosa semplice. Bisogna convocare tutti quanti (per carità senza le formalità previste per il condominio, eccezion fatta per l'ordine del giorno); poi bisogna mettere d'accordo la maggioranza, e chi ha una quota in una comunione sa che questa non è cosa semplice.

Teoricamente l'assemblea può tenersi anche il giorno stesso della convocazione se tutti sanno dove e su che argomenti si discuterà.

Il lato positivo è che, stante il silenzio della legge, non pare debba intendersi che bisogna fare così per ogni assemblea ma basta che il rappresentante venga nominato una sola volta così che la sua "investitura" durerà fino alla successiva revoca.

I comunisti, poi, potrebbero sempre delegare qualcuno senza assemblea purché siano tutti d'accordo.

E se non si riesce a fare tutto ciò? Il presidente può nominare per sorteggio un rappresentante? Sparito il riferimento dalla legge, la risposta sembra dover essere negativa? E nel caso si presenti solamente uno dei comunisti affermando d'essere stato delegato dagli altri, il presidente deve verificare la verità di tale affermazione? Si potrebbe rispondere no, perché il presidente non ha poteri d'indagine ma solo di verifica della regolare convocazione e costituzione e la parola di uno dei comunisti è da ritenersi sufficiente in base al generale principio dell'affidamento.

Si tratta, però, è bene dirlo di domande "a risposta aperta" nel senso che il rischio di contrasti giurisprudenziali è molto elevato.

=> Nomina del rappresentante per l'assemblea ordinaria del supercondominio

Cerca: comunione assemblea rappresentante

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