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Spese individuali per le parti comuni e spese urgenti, differenze
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Spese individuali per le parti comuni e spese urgenti, differenze

Il regime delle spese individuali per le cose comuni nella comunione e nel condominio: differenze

Avv. Alessandro Gallucci 

Ogni comunista come ogni condomino può effettuare spese per il miglior godimento e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio (per la comunione si legga della cosa comune). Il diverso regime proprietario, tuttavia, incide e non poco sulla rimborsabilità di tali spese.

Cerchiamo di capire meglio tale affermazione anche con l’aiuto delle norme di riferimento e della loro interpretazione fornita, ormai costantemente, dalla Corte di Cassazione.

Gli articoli cui fare riferimento sono il 1110 ed il 1134.

Il primo, riguardante la comunione e rubricato, Rimborso di spese, recita:

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Il secondo, rubricato Spese fatte dal condomino, specifica:

Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Mentre nel primo caso è sufficiente la trascuranza dell’amministratore o degli altri partecipanti alla comunione, quindi basta un’assemblea andata deserta, per avere diritto al rimborso delle spese effettuate per le parti comuni, nella seconda ipotesi, al di là degli interventi assembleari o del legale rappresentante, è necessaria l’urgenza dell’intervento, vale a dire l’improcrastinabilità dello stesso.

Spesso ci si è domandati: l’art. 1134 c.c. si applica a tutti i condomini oppure per quelli minimi (ossia formati da due sole persone) trova applicazione l’art. 1110 c.c.?

Dopo un lungo contrasto giurisprudenziale, dal 2006, anno della sentenza n. 2046 delle Sezioni Unite, la Corte di Cassazione risponde così: “ secondo Cass. SU 2046/06, la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi e1 rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ.. (Così anche Cass. 21015/11)” (Cass. 21 settembre 2012, n. 16128).

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