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La riforma del condominio ed i recapiti dell'amministratore: quali saranno i vantaggi di questa novità legislativa?
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La riforma del condominio ed i recapiti dell'amministratore: quali saranno i vantaggi di questa novità legislativa?

I vantaggi della riforma del condominio

Avv. Alessandro Gallucci 

Il countdown per l'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, la così detta "riforma" del condominio, prosegue inesorabile.

Il 18 giugno i nuovi articoli del codice civile saranno applicabili.

Tra questi vale la pena soffermarsi su due commi del nuovo art. 1129, a prima vista non molto importanti, per comprendere quali possano essere gli effettivi risvolti pratici.

Il riferimento è al quinto e sesto comma dell'articolo appena citato (nella sua nuova formulazione) che recitano:

Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e' affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Prima annotazione. Le norme testé riportate riguardano tanto l'amministratore regolarmente nominato dall'assemblea, tanto il così detto amministratore di fatto, la cui definizione è contenuta nell'inciso finale del sesto comma.

Seconda valutazione. Il quinto comma, che si applicherà a tutti i condominii amministrati da una persona, ha una funzione di pubblicità. Tale conclusione si desume dal fatto che l'indicazione del nominativo dell'amministratore e dei suoi recapiti dev'essere affisso in luogo "accessibile anche ai terzi".

=> Quando la condotta dell'amministratore può essere considerata gravemente irregolare

Ipotizziamo uno scenario nemmeno tanto infrequente. Una persona estranea al condominio deve fare causa alla compagine o magari semplicemente scrivere una lettera ma non sa chi è l'amministratore cui indirizzare l'atto o la missiva.

Ad oggi e fino al 18 giugno, l'individuazione del legale rappresentante è un'operazione particolarmente difficile: salvo specifiche disposizioni di carattere locale (es. regolamenti edilizi o di polizia locale), infatti, non esiste modo di consultare elenchi di qualsiasi genere per sapere chi è l'amministratore di uno stabile.

Chi intende far causa al condominio, quindi, rischia di far notificare l'atto di citazione (o il ricorso, ecc.) a persona che nulla o ben poco ha a che fare con il condominio con la serie prospettiva di perdere solamente tempo.

Una precisazione è doverosa. Quanto appena detto riferendoci all'identificazione dell'amministratore in relazione agli atti giudiziari non varrà, ad avviso di chi scrive, per il così detto amministratore di fatto.

Quest'ultimo, infatti, non è il legale rappresentante del condominio (mancando un'investitura formale) sicché sulla targhetta identificativa, per evitare confusioni, si dovrà precisare che non si tratta dell'amministratore.

La comunicazione del "facente funzioni", quindi, servirà solamente a fini semplificativi di comunicazioni non aventi carattere giudiziario.

=> Con la Riforma arrivano le targhe (della discordia)

Ed allora in questi casi, chi dovrà far notificare un atto giudiziario al condominio che cosa dovrà fare?

Due le possibili soluzioni:

  • siccome il condominio non è persona giuridica e non priva i condomini della possibilità di agire/resistere in giudizio, in mancanza di amministratore l'atto dovrà essere inviato a tutti i condomini;
  • utilizzare la procedura prevista dall'art. 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recita:

Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 Cod. Proc. Civ.

Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

A ben vedere, quindi, i commi quinto e sesto dell'art. 1129 c.c. risulteranno particolarmente utili soprattutto per gli estranei al condominio; i condomini, infatti, si suppone, dovrebbero conoscere chi li amministra.

=> Curatore speciale - Rappresentanza giudiziale del condominio

=> La polizza assicurativa professionale e la targa di reperibilità.

Cerca: amministratore dell'amministratore recapiti

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