#1 Inviato 19 Novembre, 2013 Grazie alla riforma condominiale, art. 67 delle Disp. Att. del cc. per il quale usufruttuario e nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale, a prescindere dalla natura degli stessi, non si parla più di amministratore pigro nel ripartire le spese. Le numerose sentenze della Cassazione che gli davano questo compito vanno tutte al macero. Ora l'amministratore sceglie per i pagamenti chi più gli aggrada. La sua propensione è per il più debole, che ha meno possibilità di difendersi: che si arrangi. La sua scelta va immancabilmente sulla scrivente, usufruttuaria molto anziana, pensione medio bassa. ma passibile di Decreto Ingiuntivo, per mancato pagamento. Mi chiedo se è questo lo spirito della riforma: incrementare liti, vertenze legali, come se non ce ne fossero abbastanza. E' certo che mi sfugge qualcosa per cui gradirei ancora pareri al riguardo.
#2 Inviato 20 Novembre, 2013 Cassazione Civile, Sez. VI – 2 (Ord.), 24.04.2013, n. 10021: E' possibile l'impugnazione del decreto ingiuntivo in cui vengono chieste in solido le spese in caso di usufrutto anche se non è stata impugnata la delibera Nella ripartizione delle spese in sede di rendiconto, l'amministratore deve specificare, in caso di usufrutto, quali siano a carico del nudo proprietario e quali a carico dell'usufruttuario. In difetto di ciò vi è carenza di interesse ad agire in capo ai titolari del diritto nell'impugnazione del rendiconto. Tale interesse, sorge, invece, nel momento della notifica del decreto ingiuntivo quando le spese vengono pretese, in solido da entrambi --link_rimosso--
#3 Inviato 21 Novembre, 2013 Grazie. Mi avvarrò di quanto esposto all'occorrenza. Mi avvedo tuttavia che la discussione da me aperta non ha suscitato molto interesse, forse perché non sono molti gli amministratori che si comportano come il mio.
#4 Inviato 21 Novembre, 2013 Gentile Fiorenza, io penso questo. La responsabilità solidale non vuol dire che il nudo proprietario deve accollarsi i costi dell'usufruttuario e viceversa. Ma non vuol nemmeno dire che il condominio debba soffrire una mancata riscossione nell'attesa che tra i due sopra citati,qualcuno si decida a fare il suo dovere,cioè pagare il dovuto. Se il nudo proprietario paga qualcosa di non dovuto nei rapporti interni,poi avrà diritto di regresso nei confronti dell'usufruttuario,ricalcando una fattispecie processuale che si utilizza anche in altri campi,per esempio se il padrone di casa paga una quota di condominio che per contratto dovrebbe pagare il locatario,oppure se nel corso di lavori dentro casa una ditta fa un danno a un altro condòmino,il danno lo paga il padrone di casa che poi va in regresso contro la ditta,e così via.(senza contare che nel diritto commerciale la responsabilità solidale e illimitata è caratteristica di molti rapporti sociali) Io capisco il tuo rammarico,ma pochi sanno davvero quanto sono spesso vuote le casse dei condomini proprio in virtù di queste ostruzioni. Pensa se lo stesso caso accadesse al tuo vicino,anzi,a due o tre tuoi vicini,e nel bel mezzo dell'inverno non vi fossero i soldi per il riscaldamento. La norma,come tutte le norme generali ed astratte,di certo troverà anche applicazioni non ingiuste ma dolorose,cioè farà si che il giusto dovrà anticipare per il moroso vero,e che poi dovrà spendere soldi per riavere in giudizio quanto versato. Inoltre in genere il rapporto tra usufruttuario e nudo proprietario,in genere ripeto,è un rapporto tra familiari,tra familiari anche molto stretti che non si parlano dunque,che non comunicano tra loro quando si tratta di pagare e dunque di fare il loro dovere,e di questa incomunicabilità dovrebbero farne le spese -anticipando di fatto il dovuto-degli estranei cioè gli altri comproprietari?Scusa la mia severità,ma dovevo e volevo essere sincero,io questa norma la trovo calzante,per nulla fuori luogo anzi. Un saluto.
#5 Inviato 21 Novembre, 2013 Proprio non riesco a capire perché non sanzionare rapidamente (i mezzi oggi ci sono!!) l'insolvente, il nudo proprietario per i lavori straordinari, e l'usufruttuario per quanto ordinario. Qui torniamo all'amministratore pigro che non fa questa ripartizione, sostenuta da tante sentenze della Cassazione. Le casse del condominio non soffriranno se l'amministratore è attivo in questo senso e non si avranno lungaggini.
#6 Inviato 21 Novembre, 2013 Aggiungo che non c'è familiarità tra me e il nudo proprietario. Preciso di essere molto anziana con pensione medio bassa e il nudo proprietario giovane e benestante, ma non sono questi i requisiti sui quali portare l'attenzione, bensì sulla necessità che l'amministratore si rivolga correttamente a chi è tenuto a pagare e non come ha agito sino ad ora, rivolgendosi a me per tutti i lavori straordinari. Si avvale della "solidarietà", la strumentalizza per proseguire nel suo comportamento che lascio giudicare agli altri.
#7 Inviato 21 Novembre, 2013 Aggiungo che non c'è familiarità tra me e il nudo proprietario. Preciso di essere molto anziana con pensione medio bassa e il nudo proprietario giovane e benestante, ma non sono questi i requisiti sui quali portare l'attenzione, bensì sulla necessità che l'amministratore si rivolga correttamente a chi è tenuto a pagare e non come ha agito sino ad ora, rivolgendosi a me per tutti i lavori straordinari. Si avvale della "solidarietà", la strumentalizza per proseguire nel suo comportamento che lascio giudicare agli altri.Mi sembra molto chiara la sentenza che avevo postato la quale dice; Nella ripartizione delle spese in sede di rendiconto, l'amministratore deve specificare, in caso di usufrutto, quali siano a carico del nudo proprietario e quali a carico dell'usufruttuario. Per cui invierei una lettera Raccomandata all'amministratore invitandolo ad ottemperare quanto previsto, male che vada potrai impugnare il resoconto.
#8 Inviato 21 Novembre, 2013 Mi sembra molto chiara la sentenza che avevo postato la quale dice; Nella ripartizione delle spese in sede di rendiconto, l'amministratore deve specificare, in caso di usufrutto, quali siano a carico del nudo proprietario e quali a carico dell'usufruttuario. Per cui invierei una lettera Raccomandata all'amministratore invitandolo ad ottemperare quanto previsto, male che vada potrai impugnare il resoconto. La raccomandata, però, potrebbe non risolvere il problema, anzi potrebbe mettere sul chi vive l'amministratore perchè la sentenza dice solo che non si può fare dcreto ingiuntivo ad uno dei due se non è specificato l'importo di competenza. Se l'amministratore facesse un rendiconto con: €. 2.000,00 spese di competenza usufruttuario €. 3.000,000 spese di competenza nudo proprietario avrebbe assolto al suo compito. Se il nudo proprietario non dovesse pagare la sua quota l'amministratore potrà fare decreto ingiuntivo all'usufruttuario con il principio della solidarietà. L'esposizione delle quote di competenza a rendiconto permette all'amministratore di eludere la sentenza.
#9 Inviato 21 Novembre, 2013 La raccomandata, però, potrebbe non risolvere il problema, anzi potrebbe mettere sul chi vive l'amministratore perchè la sentenza dice solo che non si può fare dcreto ingiuntivo ad uno dei due se non è specificato l'importo di competenza. Se l'amministratore facesse un rendiconto con: €. 2.000,00 spese di competenza usufruttuario €. 3.000,000 spese di competenza nudo proprietario avrebbe assolto al suo compito. Se il nudo proprietario non dovesse pagare la sua quota l'amministratore potrà fare decreto ingiuntivo all'usufruttuario con il principio della solidarietà. L'esposizione delle quote di competenza a rendiconto permette all'amministratore di eludere la sentenza. Potrebbe succedere ciò che dici, non lo escludo, per questo ho aggiunto che il resoconto potrebbe essere impugnato dimostrando l'inesattezza.O in ultimo è possibile l'impugnazione del decreto ingiuntivo come afferma la Sentenza.
#10 Inviato 21 Novembre, 2013 Sono riconoscente per i contributi dati sull'argomento. Tuttavia, le mie riserve sull'operato del legislatore sono condivise da redattori di guide per la lettura della riforma del condominio. Leggo: "Già all'indomani dell'approvazione della legge, nella quale non mancano incongruenze e contraddizioni, alcune associazioni di amministrazioni e diversi Ordini professionali si sono attivati per sollecitarne la modifica, per cui non è da escludere che la "riforma della riforma" possa intervenire a breve." Gli interventi, che gentilmente si sono voluti fare sin qui, considerano la solidarietà presupposto imprescindibile per ogni dissertazione. Io, molto umilmente, lo contesto, in quanto esistono altri mezzi per ottenere il dovuto e spero di cuore che con la riforma della riforma si addivenga a semplificare la modalità di riscossione. Io, molto umilmente, lo contesto, in quanto esistono altri mezzi per ottenere il dovuto e spero di cuore che con la riforma della riforma si addivenga a semplificare la riscossione delle spese.
#11 Inviato 21 Novembre, 2013 Chiedo scusa per la ripetizione dell'ultima frase che non sono riuscita ad eliminare.
#12 Inviato 22 Novembre, 2013 Intanto chiedo scusa,per il ricorso al termine "familiarità". E'vero,oggi le situazioni sono cambiate;una volta questo caso esisteva solo o quasi soltanto tra madre e figlio,o padre e figlio,cioè il genitore si lasciava l'usufrutto,e donava o intestava al figlio/a la nuda proprietà,mentre oggi le difficili e impreviste situazioni economiche impongono scelte dolorose come quelle di vendere anzitempo la nuda proprietà e riservarsi l'usufrutto.Certe volte in un forum-dove tutto è distante,quindi tecnico,impersonale,virtuale,appunto-- ci si dimentica la sensibilità dell'interlocutore,l'umanità dovuta sempre e questo mi dispiace. Tecnicamente però sottolineo di nuovo,a mio modestissimo parere di piccolissimo addetto ai lavori,che tale norma non solo non ha nulla di scandaloso,ma è assolutamente in linea con il nostro ordinamento per la responsabilità solidale.Cercati un avvocato che ti rappresenti senza chiedere prima le spese,ANTISTATARIO,così si dice(mosca bianca,lo ammetto),e mettiti subito in moto per farti rimborsare il dovuto.Vedrai che la prossima volta non ci saranno più equivoci. Un augurio sincero perché tutta la vicenda assuma connotati di equità,giustizia,e sia il più veloce possibile.
#13 Inviato 22 Novembre, 2013 Chiedo semplicemente se è giusto che, ad ogni importo addebitatomi per spese straordinarie, e ne ho avute tante, io debba ricorrere all'avvocato per il rimborso. Chiedo scusa ma mi pare assurdo, eppure cerco di metterci tanta buona volontà per capire. Sembra ci sia un piacere sadico a complicare la vita altrui, quando invece basterebbe addebitare al nudo proprietario quanto di sua spettanza e così all'usufruttuario, ricorrendo a pignoramenti o a cose del genere se insolventi.
#14 Inviato 22 Novembre, 2013 Per cercare di spiegare meglio la difficoltà che mi si procura, dirò che le tante spese straordinarie mi sono addebitate in tempi diversi, secondo sopraggiunte esigenze del condominio. Ne consegue la necessità che io ricorra più volte all'avvocato. Chiedo scusa ma è irragionevole.
#15 Inviato 23 Novembre, 2013 Fiorenza, vai a parlare con l'amministratore,e spiegati bene. Certo la solidarietà deve essere contemplata in un contesto eccezionale,anzi,dopo una procedura di messa in mora del debitore principale(qui la norma non prevede la escussione preventiva ma il buon senso si che la prevede!),comunque -purtroppo-in questa nostra realtà piena di mancate relazioni interpersonali,l'intervento di un avvocato può fare miracoli.E'triste dirlo ma è così.inoltre porta il problema in assemblea,confrontati con gli altri,vedi se anche in altre situazioni,l'amministratore procede in tal modo,e poi accertati se avete un fondo cassa(o un avanzo di cassa) per poter almeno in parte tamponare certi piccoli contrattempi.
#16 Inviato 23 Novembre, 2013 Grazie di cuore per le tue parole. Poiché l'amministratore non mi risponde, perché non intende rivedere le sue posizioni, ho inoltrato al suo indirizzo il tuo ultimo intervento, che, volendo avrebbe comunque potuto leggere in questo sito. Grazie ancora, si ha fame di parole giuste.
#17 Inviato 24 Novembre, 2013 La solidarietà deve essere contemplata in un CONTESTO ECCEZIONALE, scrivi, anzi dopo una procedura di messa in mora del debitore principale. Queste parole mi avevano riconciliata. Però " La norma non prevede la escussione preventiva" e questo è per me il punto molto controverso, debole della riforma. Affidarsi al buon senso non aiuta nella soluzione dei problemi. Ne conseguono impugnazioni, ricorso ad avvocati, ecc e nel frattempo. la cassa del condominio ne soffre. Perché non escussione preventiva? Non mi è stato risposto.
#18 Inviato 26 Novembre, 2013 Pare la discussione da me aperta si debba chiudere con un interrogativo: perché non escussione preventiva sul debitore principale? Confidare nel buon senso, è troppo aleatorio e, almeno nel mio caso, non soccorre. Confido invece in un emendamento della riforma, che non consenta queste storture.
#19 Inviato 23 Gennaio, 2014 Cito le parole di Enrico Dimitri "in questa realtà piena di mancate relazioni interpersonali.." E' una giustificazione per l'operato dell'amministratore? A mio parere l'Italia vive di relazioni interpersonali, dimenticando quello che è meritevole e giusto. Non cii troveremmo oggi in questa situazione se, a motivo delle relazioni interpersonali, non si fossero consentite posizioni di privilegio immeritate di cui paghiamo le conseguenze.
#20 Inviato 10 Maggio, 2014 Non ho più avuto il piacere di leggerti. Pongo a te, Enrico Dimitri, questa domanda sperando mi voglia rispondere: il codice civile richiede all'usufruttuario che paghi interessi al nudo proprietario, per le spese straordinarie d lui sostenute. Ma con la riforma, in virtù della solidarietà, si preferisce paghi comunque l'usufruttuario (è la mia esperienza). Ha almeno il diritto di vedersi assegnare gli interessi? Spontaneamente ho versato molti euro al nudo proprietario, in vista di eventuali spese straordinarie che avrebbe sostenuto, ma l'ho fatto inutilmente, in quanto le spese straordinarie le affronto io. Sarei felice di capire.
#21 Inviato 11 Maggio, 2014 Gentilissima Fiorenza,intanto ti saluto con sincera vicinanza,perché so bene che quando cominciano micro problemi legali(dico micro ma non so di che cifra parliamo,spero non siano macro) nessuno ti aiuta.Non so se riesco a farlo io,ma ci provo.Se ci sono spese straordinarie deve pagarle il nudo proprietario,non ci sono scuse in merito.Se non le paga lui allora l'amministratore,dopo aver escusso,cioè dopo aver fatto anche il decreto ingiuntivo al nudo proprietario,per tutelare il condominio deve chiedere soldi all'usufruttuario: ma la procedura deve essere rigorosamente seguita,non esiste che l'amministratore scelga e che tu poi come usufruttuaria ti debba accollare oneri non tuoi.E se questo accadesse anche l'amministratore ha una responsabilità per fatto illecito,cioè per averti causato un danno economico. Se tu paghi un debito che non ti compete,devi espletare con un legale l'azione di regresso,per farti rimborsare in pieno tutte le spese sostenute,altro che farti solo rimborsare gli interessi legali che sono in questo periodo storico una vera miseria.E lo devi fare,perché l'andazzo è troppo sbagliato,c'è troppa arroganza da parte di chi si permette di importi costi che tu non sei tenuta per contratto e per legge a sostenere. l'unica soluzione è trovare un avvocato onesto,sinceramente preso nella parte,che non solo ti difenda in tribunale ma che condivida il tuo problema,e patteggiando sin da subito la parcella,ti segua in ogni grado di giudizio fino a rendere giustizia al tuo caso.Lo devi fare,altrimenti c'è il rischio che subirai ancora. Di nuovo un saluto.
#23 Inviato 19 Maggio, 2014 Enrico, tuttavia mi si obietterà sempre che la riforma non prevede espressamente quanto dichiari: l'escussione preventiva del debitore principale. La mia umile richiesta è: data l'applicazione che si ritiene poter fare, ad onta del buon senso al quale tu ti sei già appellato, è proprio impossibile portare un emendamento alla norma, secondo il quale è di rigore l'escussione preventiva del debitore principale? Ti sarei oltremodo grata mi rispondessi.
#24 Inviato 20 Maggio, 2014 Mi rivolgo ancora a Enrico Dimitri, non credo otterrò mai una correzione della riforma. Oltre ad agire in conseguenza, lasciando sia il nudo proprietario a pagare le spese ordinarie, cui sarà tenuto per solidarietà, intendo rivolgermi al giudice di pace per tentare di ristabilire quello che è giusto, che non ottengo dalla riforma. Per ora solo tante parole. E' inconcepibile che usufruttuario e nudo proprietario debbano farsi rivalse a vicenda per carenza di una precisa legge.
