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Edifici energivori e compiti degli amministratori di condominio. Quale futuro?
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Edifici energivori e compiti degli amministratori di condominio. Quale futuro?

Nuove opportunità per riqualificare la professione di amministratore

Dott. Ivan Meo 

Oggi si presentano nuove opportunità che potrebbero riqualificare la professione dell'amministratore immobiliare spesso poco reattivo a determinate problematiche.

Obiettivo 20-20-20: un traguardo ambizioso
Dal 2020 in poi tutti i palazzi dovranno essere costruiti e gestiti come metodologia eco-sostenibile. Si avvia lentamente un processo di trasformazione radicale denominata "energia quasi zero".

Tale processo, per alcuni aspetti, dovrà essere avviato anche per il patrimonio edilizio già esistente.

I palazzi a energia quasi zero, secondo le direttive europee, dovranno garantire alte prestazioni ma con una bassissimo fabbisogno energetico coperto in parte o completamente con le fonti rinnovabili.

Perché, secondo alcune recenti statistiche, gli edifici sono responsabili di circa il 40% del totale dei consumi energetici.

Con l'introduzione di lavori di progettazione avanzata e nuove innovazioni sarà possibile un risparmio medio del 51%.

Oltre ad un concreto beneficio economico, tangibile sulle bollette per i proprietari degli immobili, investire sulle nuove tecniche costruttive, significa anche portare dei vantaggi a medio-lungo termine per tutta l'economia nazionale, sia sotto forma di minori importazioni d'energia che di un aumento dell'occupazione nel settore.

Amministratori di condominio ancora troppo refrattari
Per concretizzare tutto ciò, e raggiungere determinati obiettivi ambientali, imposti dalle Direttive Europee, è necessario che venga sviluppata una solida industria nazionale di settore aumentando i consumi green.

Per fare ciò è cruciale la comunicazione all'utenza finale sui vantaggi che le fonti alternative e le tecnologie possono apportare al proprietario dell'edificio.

Un notevole contributo di sensibilizzazione alla diffusione dei moderni dispositivi potrebbe venire non solo dal legislatore ma anche da amministratori di condominio che operano quotidianamente "sul campo". Ma restano tutt'oggi, alcuni nodi da sciogliere:

  • nonostante gli sforzi imprese, associazioni di categoria ed installatori, stanno contribuendo ben poco alla diffusione di queste nuove tecnologie;
  • una categoria, che si trova nelle condizioni ideali per svolgere un'attività di diffusione e sensibilizzazione, gli amministratori di condominio, si sono dimostratati più conservatori dei loro condomini, e più propensi a preferire ciò che è semplice e consolidato piuttosto che testare nuove metodologie innovative.

    Non si tratta di obbligare i singoli amministratori di sobbarcarsi di nuove responsabilità ed obblighi ma solo di promuovere delle "campagne di sensibilizzazione" al fine di stimolare la curiosità verso nuove tecnologie.

    Certo, potrebbe essere l'occasione, questa, di qualificare la figura professionale, cercando anche di acquisire nuovi spazi nel mercato cercando di instaurare un rapporto di sinergia con gli installatori ed assumere un atteggiamento più aperto verso l'innovazione.

  • Le ritrosie di alcuni condomini spesso servono da alibi per non avviare neanche una programmazione di riqualificazione dell'edificio.


Il nuovo articolo 1120.

Si comincia fare sul serio
Tra le modifiche previste, di primaria importanza, dalla riforma, vengono apportate al vigente art. 1120 c.c., interessanti modifiche che - per usare le parole del relatore sen.

Mugnai - ha la finalità di riservare "una disciplina privilegiata per l'approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare l'immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell'abbattimento delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di parcheggi e dell'installazione degli impianti per l'accesso a flussi informativi".

Nella specie, l'art. 1120 c.c., come novellato dall'art. 5 della legge di riforma, così dispone che:

  • i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
  • I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore che hanno ad il contenimento del consumo energetico degli edifici.
  • L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.
  • La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.
  • In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Come si vede, le modifiche apportate sono di grande rilievo.

Numerose sono infatti le fattispecie innovative che, ritenute dal legislatore di particolare interesse per la collettività condominiale, alla luce della novella legislativa godono della maggioranza agevolata di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c.

Anzitutto, tutte le innovazioni finalizzate al contenimento del consumo energetico degli edifici, alla produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione o comunque di fonti rinnovabili, o, ancora, all'installazione di sistemi per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore, potranno essere deliberate dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

=> Condomini energivori? Ottimizzate l'involucro esterno per una maggiore efficienza energetica.

A quanto pare, con il recente intervento del Riformare, risparmiare energia è diventato una ordine imperativo che deve rientrare nel patrimonio culturale, economico e gestionale di ogni condominio. Come tutti i grandi progetti, l'esempio deve partire dal basso ed in questo senso bisogna partire degli edifici residenziali e dagli abitanti degli stessi.

Nuove figure professionali
La professione dell'amministratore immobiliare risulta essere molto complessa. Competenza e professionalità sono due prerogative indispensabili per lo svolgimento del proprio mandato.

I condomini, sempre più esigenti, possono mettere a dura prova le capacità tecnico-gestionali del proprio amministratore.

Per tali ragioni, ultimamente, si sono affacciati sul mercato nuove figure professionali che possono coordinare una serie di problematiche legate al risparmio energetico. Ci riferiamo all'energy manager e al gestore del servizio di energia.

Due figure in grado aiutare ed indirizzare concretamente le scelte dell'amministratore in funzione del massimo risparmio energetico.

=> Il nostro amministratore si aggiorna, è in regola oppure no?

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