Il supercondominio è quella particolare forma di condominio tra condomini, cioè un complesso edilizio formato da uno o più che hanno tra loro in comune beni o servizi.
Come ogni condominio, il supercondominio è gestito per il tramite di un'assemblea.
È l'assise supercondominiale a dover assumere le decisioni afferenti alla gestione e conservazione - ergo erogazione dei servizi nell'interesse comune e manutenzione ordinaria, straordinaria - delle parti comuni.
Com'è stato più volte osservato in sede giurisprudenziale, il supercondominio, al pari del condominio, sorge ipso iure et facto, ossia per la sola ragione che più edifici abbiano in comune cose ovvero anche solamente servizi.
Ciò detto e quindi passate brevemente in rassegna le principali caratteristiche della compagine in esame, è utile soffermarsi sul suo organismo deliberativo, l'assemblea e sulle peculiarità che la riguardano.
Composizione dell'assemblea del supercondominio
Chi ha diritto a partecipare all'assemblea del supercondominio?
Alla domanda non è possibile rispondere univocamente.
Innanzitutto è necessario distinguere tra assemblea ordinaria e straordinaria. A quest'ultima hanno sempre diritto a partecipare tutti i condomini, ossia i proprietari delle unità immobiliari.
Le regole da seguire sono le stesse previste per una qualunque convocazione di assemblea condominiale.
Convocazione assemblea straordinaria del supercondominio
In assenza di differenti specificazioni del regolamento condominiale - che sia assembleare o contrattuale può solamente specificare le mai dettagliare le norme di legge - si applica integralmente l'art. 66 disp. att. c.c.
Ciò sta a significare che l'avviso di convocazione, contenente l'ordine del giorno ed ancora giorno, luogo ed ora di svolgimento dell'assemblea in prima convocazione, debba essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione tramite (alternativamente) pec, fax, raccomandata o consegna a mani.
Il suddetto avviso dev'essere comunicato a tutti i condòmini ed agli usufruttuari per quanto di loro interesse.
Tanto specificato torniamo all'assemblea ordinaria ed alle sue peculiarità, o forse sarebbe il caso di dire, data la difficoltà applicativa delle norme che la riguardano, eccentricità.
Convocazione assemblea ordinaria del supercondominio, le differenze
Nel caso di assemblea ordinaria, invece, la situazione cambia a seconda delle dimensioni del così detto supercondominio.
Se i partecipanti sono meno di sessanta, l'assemblea ordinaria si terrà convocando tutti i partecipanti ai vari condominii.
Che cosa succede, invece, superata questa soglia numerica?
Da sessantuno partecipanti in poi cambia la composizione dell'assemblea ordinaria del supercondominio, che viene ad essere composta da rappresentanti dei condòmini, o forse sarebbe meglio dire dei condominii.
Recita la norma: «Quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore» (art. 67, terzo comma, disp. att. c.c.).
La soglia numerica, quindi, incide sulla composizione dell'assise della "supercompagine ".
È bene rammentare che per sessanta condomini, ossia sessanta distinti proprietari. I comproprietari di un appartamento, ai fini del calcolo, devono essere considerati un solo condomino.
Convocazione assemblea ordinaria del supercondominio, la designazione dei rappresentanti
In tali circostanze ogni condominio deve designare, con le maggioranze previste per le innovazioni (cioè maggioranza dei presenti e almeno due terzi del valore millesimale dell'edificio altrimenti, la delibera è annullabile) un proprio rappresentante per l'assemblea di cui trattasi. I quorum riguardano tanto la prima quanto la seconda convocazione.
La legge non specifica se tale nomina debba essere fatta su sollecitazione dell'amministratore del supercondominio: ad avviso dello scrivente non è necessario trattandosi di un obbligo di legge.
Ad ogni buon conto se l'assemblea non vi provvede "ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio" (art. 67, terzo comma, disp. att. c.c.).
Come per la nomina dell'amministratore, quindi, anche in questo caso i condomini possono rivolgersi al giudice per superare l'inattività dell'assemblea.
Rappresentanti nell'assemblea del supercondominio, il ricorso al giudice
In questo contesto, specifica la legge, «qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini» (art. 67, terzo comma, disp. att. c.c.).
Tizio è nominato rappresentante del condominio Alfa nell'ambito del supercondominio Beta. Tizio si avvede che per gli altri condominii si fa fatica a giungere alla nomina dei suoi omologhi.
A questo punto il rappresentante potrà inviare diffida scritta all'amministratore ed eventualmente, in caso di mancato adempimento nel termine indicato, presentare ricorso all'autorità giudiziaria.
Il rappresentante in ogni modo nominato ha ampia libertà d'azione. Lo stabilisce il quarto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. a mente del quale: «ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea».
Il rappresentante può essere soggetto estraneo al condominio ed essere retribuito per la sua opera.
Nomina dell'amministratore del supercondominio, i condòmini devono essere consultati?
Poteri rappresentanti supercondominio
