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Supercondominio: con più di sessanta partecipanti è obbligatoria la nomina del rappresentante all'assemblea?
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Supercondominio: con più di sessanta partecipanti è obbligatoria la nomina del rappresentante all'assemblea?

Se i partecipanti al supercondominio sono complessivamente più di sessanta, è previsto che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all'assemblea.

Dott.ssa Marta Jerovante  

L'incarico non può essere conferito all'amministratore di condominio di uno degli stabili.
Com'è noto, il Riformatore, confermando le soluzioni che, nel tempo, si sono affermate in sede giurisprudenziale a fronte dei problemi generati dalla nascita di complessi edilizi sempre più articolati, ha adeguato la disciplina civilistica del condominio alle nuove realtà edilizie e con il nuovo art. 1117 bis c.c. ne ha esplicitamente esteso l'ambito applicativo sino a ricomprendere, tra le altre fattispecie, il cd. supercondominio o condominio complesso.

Si ricorda che con tale espressione si intende la situazione che si verifica nel caso di un complesso edilizio distinto in diversi corpi di fabbrica i quali, pur essendo strutturalmente autonomi, sono dotati di beni strumentali destinati al servizio comune dei complessi edilizi stessi, quali, ad esempio, il viale d'ingresso, il cortile, il giardino, l'impianto centrale per il riscaldamento, l'impianto di illuminazione, il parcheggio, i locali per la portineria e il servizio di portierato, la piscina, i campi da tennis, ecc.

Il disposto normativo. Con specifico riferimento alla materia delle delibere e delle maggioranze assembleari, trova poi applicazione il disposto del nuovo art. 67 disp. att. c.c., i cui commi 3 e 4, nel disciplinare le ipotesi nelle quali i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta, prevedono in particolare che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all'assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore; in mancanza, all'individuazione del rappresentante provvederà l'autorità giudiziaria.

Il rappresentante del condominio - che agisce in base all'istituto del mandato - riferirà poi all'amministratore di ciascun condominio gli esiti dell'assemblea.

Da leggere: (Per il supercondominio è necessario il "superamministratore")

Le disposizioni appena richiamate circoscrivono dunque con precisione l'ambito di applicazione della disciplina, imponendo l'obbligatorietà della nomina di un rappresentante all'assemblea del supercondominio soltanto se:

  • il supercondominio sia composto da almeno 61 partecipanti;
  • l'assemblea abbia ad oggetto la gestione ordinaria (secondo una modifica approvata dalla Camera) delle parti comuni ai condominii coinvolti e la nomina dell'amministratore.

    I casi eccezionali. Fuori da questi casi (partecipanti al supercondominio in numero inferiore o pari a sessanta, oppure supercondomini composti da oltre sessanta partecipanti, ma in riferimento ad assemblee che riguardino, ad esempio, manutenzione straordinaria, innovazioni, modificazione o tutela delle destinazioni d'uso), continuerà a trovare applicazione l'ordinaria disciplina dettata in materia di svolgimento delle assemblee condominiali (quorum costitutivi, soggetti legittimati a parteciparvi, conferimento delle deleghe, ecc.).

    (I condomini presenti per delega devono essere conteggiati ai fini del calcolo del quorum deliberativo e costitutivo dell'assemblea)

    Le novità introdotte. Pertanto, la Riforma - introducendo l'assemblea dei rappresentanti degli edifici in supercondominio nominati secondo l'articolata procedura descritta e nei limiti numerici sopra individuati - esclude che tutti i proprietari delle singole unità abitative site nei diversi fabbricati partecipino personalmente alle adunanze "ordinarie"; in tutte le altre assemblee dovranno essere convocati e dovranno partecipare direttamente tutti i condomini, al di là del loro numero - fatta sempre salva la possibilità di conferire delega.

    La durata dell'incarico. Relativamente poi alla durata dell'incarico, la norma non contiene alcuna previsione, lasciando quindi aperta la questione se questo possa essere effettuato per più annualità o, addirittura, fino alla revoca.

    In realtà, dal tenore letterale del comma 3 - che si riferisce al «rappresentante all'assemblea», termine usato al singolare -, sembrerebbe potersi desumere che la nomina venga effettuata assemblea per assemblea.

    Tuttavia una lettura complessiva delle disposizioni in commento - che disciplinano, come visto, un procedimento piuttosto articolato di nomina - indurrebbe a ritenere, al contrario, che la delega a partecipare all'assemblea del supercondominio non sia soggetta ad alcun vincolo temporale, restando il delegato tale fino alla sua sostituzione. (In tal senso, si veda TRIOLA, Il supercondominio, in ID. (a cura di), Il nuovo condominio, Torino, 2013, 31, il quale osserva che la designazione del rappresentante d'edificio valga, di principio, a tempo indeterminato, e non vada, perciò, effettuata di volta in volta per la singola assemblea di supercondominio da tenersi).

    I poteri. Riguardo ai poteri del rappresentante dell'edificio in seno all'assemblea supercondominiale, la norma è invece assolutamente chiara (art. 67, comma 5, disp. att. c.c.): è fatto divieto di porre limiti o condizioni al potere di rappresentanza.

    Il rappresentante, nominato dai partecipanti al singolo condominio o dal giudice, rappresenta dunque il condominio nell'ambito del supercondominio con pieni poteri: si ritiene infatti che detti vincoli, ove apposti, potrebbero circoscrivere in maniera eccessiva lo "spazio di manovra" del rappresentante, impedendogli ad esempio di votare in un modo difforme rispetto a quello ipotizzato nel caso in cui, in sede di assemblea supercondominiale, dovessero emergere aspetti non preventivamente valutati e che consiglierebbero di adottare una posizione differente.

    Tuttavia, la stessa disposizione precisa, subito dopo, che «Il rappresentante risponde con le regole del mandato» (artt. 1703 s.s. c.c.) : il delegato deve quindi attenersi alle istruzioni che gli sono state impartite, sia per quanto riguarda le materie sulle quali è abilitato a intervenire e votare (e che possono non coincidere con tutte quelle poste all'ordine del giorno), sia per quanto riguarda le posizioni da assumere.

    Di conseguenza, il rappresentante nominato dai condomini di uno degli stabili non potrà ingerirsi nell'amministrazione, più ampiamente considerata, del supercondominio, in quanto soggetto espressamente "delegato" alla sola partecipazione all'assemblea supercondominiale (ad un'unica adunanza se si accoglie l'indirizzo restrittivo, o a tutte le assemblee fino alla sua revoca, se si segue un'interpretazione sistematica).

    Inoltre, è vero che il rappresentante potrà votare, in sede di assemblea di supercondominio, anche in senso difforme a quanto discusso dall'assemblea che lo ha nominato, ma, trovando applicazione le norme in materia di mandato, egli dovrà comunque operare con la diligenza del caso e tutelare gli interessi dei propri rappresentati.

    Il problema delle deleghe. La norma pone infine un ulteriore, importantissimo punto di attenzione: il nuovo comma 5 dell'art. 67 disp. att. c.c. impone un divieto assoluto di conferire deleghe all'amministratore di condominio, disponendo che «all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea».

    Al fine di evitare l'insorgere di situazioni di conflitto di interesse più volte oggetto di dispute giurisprudenziali, la legge di riforma del condominio ha infatti statuito in controtendenza rispetto alla prevalente impostazione giurisprudenziale la quale ha invece riconosciuto al condomino la facoltà di conferire delega per partecipare all'assemblea all'amministratore del condominio; solo qualora il voto reso dal delegato realizzi un conflitto di interessi a causa della sua carica di amministratore, la deliberazione, se adottata con il voto determinante dell'amministratore-delegato, è da considerarsi nulla (T.

    Barcellona Pozzo di Gotto, 5 dicembre 1994; Cass. civ., 22 luglio 2002, n. 10683: «qualora gli argomenti sottoposti all'esame e alla decisione dell'assemblea dei condomini implichino un giudizio sulla persona e sull'operato dell'amministratore in materie inerenti alla gestione economica della cosa comune (nella specie, approvazione del bilancio consuntivo e conferma dell'amministratore ), sussiste una situazione di conflitto di interessi tra amministratore e condominio, che può essere fatta valere da qualsiasi partecipante alla collettività condominiale; essa, tuttavia, non comporta di per sé la non computabilità del voto espresso dall'amministratore per delega di taluno dei condomini in relazione ai predetti argomenti, ma soltanto qualora venga dedotto e provato che il condomino delegante non era a conoscenza o non era in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto»).

    (Il divieto d'incetta di deleghe è legge e non c'è bisogno d'inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare)

    Peraltro - ed è questo un elemento di sicuro rilievo - durante l'esame del testo di legge alla Camera è stata aggiunta la specificazione «qualunque assemblea», rispetto al generico riferimento «all'assemblea» contenuto nel provvedimento approvato al Senato. Come chiarito nel Dossier n. 398 (ottobre 2012) del Servizio Studi del Senato della Repubblica,

    la disposizione così modificata si riferisce quindi sia all'assemblea condominiale, sia all'assemblea per la gestione delle parti comuni a più condominii.

    Pertanto, con specifico riferimento all'ipotesi di cui al comma 3 dell'art. 67 disp. att. c.c., da quanto appena riferito si dovrebbe desumere che l'amministratore di condominio di uno degli edifici in supercondominio non possa assumere, contemporaneamente, l'incarico di rappresentante della compagine in seno all'assemblea supercondominiale.

    Del resto, ci sarebbe un ulteriore dato testuale a conferma della necessaria alterità tra amministratore di condominio e delegato all'assemblea di supercondominio: il comma 4 dell'art. 67 disp. att. c.c. prevede infatti che «il rappresentante comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii». Andrebbe dunque da sé che le due figure non possano coincidere.

    Cerca: supercondominio rappresentante all'assemblea

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    Vincenzo Saija
    Vincenzo Saija venerdì 03 febbraio 2017 alle ore 12:36

    l'amministratore che è anche condomino di una singola palazzina può
    essere eletto rappresentante in un supercondominio. Grazie.

    Bordo Ciro
    Bordo Ciro sabato 31 marzo 2018 alle ore 19:06

    In un supercondominio con 15 scale autonome aventi 7 condomini ciascuna e quindi senza obbligo di amministratori.
    Possono i quindici rappresentanti di scala, regolarmente eletti, svolgere anche mansioni di gestione delle loro scale?

    Giorgio Gragnniello
    Giorgio Gragnniello mercoledì 02 maggio 2018 alle ore 22:21

    Il Legislatore non prevede ma neppure proibisce la periodica rielezione del Rappresentante del Supercondominio.Cosa accade se stavolta nessuno degli aspiranti(l'uscente e un altro) raggiunge i fatidici 2\3,ma il concorrente raccoglie comunque più voti dell'uscente(che peraltro non possiede a questo punto il buon gusto di dimettersi?)

    ANGELO
    ANGELO martedì 03 luglio 2018 alle ore 18:03

    in una assemblea del supercondominio se non si elegge il rappresentante può essere invalidata

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