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Il divieto d'incetta di deleghe è legge e non c'è bisogno d'inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare
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Il divieto d'incetta di deleghe è legge e non c'è bisogno d'inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare

Divieto d'incetta di deleghe, ossia divieto di accaparrarsele per evitare abuso di posizioni dominanti in seno all'assemblea di condominio. Quando opera il divieto?

Avv. Alessandro Gallucci 

Fare incetta vuol dire fare raccolta di qualcosa. Fare incetta di deleghe, nell'ambito di un condominio, vuol dire raccogliere deleghe per partecipare all'assemblea per conto di più persone.

Per lunghi anni, fino al 2013, la legge non disciplinava questo aspetto che, sovente, assume fondamentale importanza nella gestione di un edificio.

In sostanza fino ad allora non vi era un divieto di incetta di deleghe.

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma del condominio in vigore del 18 giugno 2013, ha disciplinato, prevedendo dei limiti, la possibilità di prendere le deleghe a partecipare all'assemblea.

Un nostro lettore, al riguardo, s'è posto (e c'ha posto) il seguente quesito:

«Il nostro regolamento è di tipo contrattuale ed in esso non è citato alcun numero di delega che ciascun condomino può portare; come tale si verifica che alcuni hanno un numero elevato di deleghe.

La mia domanda è - con la nuova disciplina si può inserire il numero massimo di deleghe che la stessa attribuisce a 1/5 del totale dei condomini senza avere la totalità dei condomini presenti in assemblea ordinaria?»

Vediamo più da vicino lo stato dell'arte per fornire una risposta completa e motivata.

Deleghe per partecipare all'assemblea condominiale, i limiti di legge

Ai sensi dell'art. 67, primo comma, delle disposizione di attuazione del codice civile:

«Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.»

Si tratta del divieto d'incetta di deleghe, odiernamente previsto in maniera espressa dalle disposizioni di attuazione del codice civile.

Ai sensi del primo comma succitato se un condominio si compone di 21 partecipanti (o più) nessuno può prendere deleghe per più di un quinto dei partecipanti e dei millesimi (nel caso di 21 partecipanti ogni condomino potrà rappresentare al massimo 4 persone se i millesimi ad esse riferibili non sono più di 200).

Questa norma è pienamente operativa ed immediatamente applicabile a tutti i condomini che hanno questi requisiti. Diverso sarebbe stato se ci fosse stato scritto "se previsto dal regolamento, ecc." Il che sta a significare solamente un fatto: nelle compagini con più di venti partecipanti il divieto d'accaparramento di deleghe può essere fatto valere senza bisogno di ratifiche assembleari.

Nulla vieta che i condomini con un numero inferiore di partecipanti possano decidere per via assembleare di dotarsi di una norma similare, chiaramente parametrata alla loro grandezza.

=> Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?

Deleghe per partecipare all'assemblea e amministratore di condominio

L'art. 67, primo comma, delle disposizione di attuazione del codice civile recita:

«All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.»

Ciò che emerge chiaramente è che l'amministratore non può più prendere deleghe, al di là del numero e senza distinzione di assemblea; qui il riferimento è all'assemblea del supercondominio, oltre che a quella del condominio.

Qualora lo facesse la deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnata nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Deleghe per partecipare all'assemblea e regolamento di condominio

Il divieto d'incetta di deleghe, così come previsto e formulato dall'art. 67 disp. att. c.c. è inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 71 disp. att. c.c.). In realtà è tutta la norma ad essere inderogabile, sicché anche il divieto di delegare l'amministratore deve ritenersi insuperabile.

Il massimo concesso all'assemblea è quello di rendere la norma ancora più stringente. Tanto si desume dal fatto che quando s'è trattato di derogare all'art. 66 disp. att. c.c. in materia di termine per la comunicazione dell'avviso di convocazione la giurisprudenza ha affermato che quanto disposto dalla norma testé citata con riferimento periodo di tempo intercorrente tra comunicazione dell'avviso di convocazione e giorno dall'assemblea fissata in prima convocazione può essere sì derogato dal regolamento di condominio, ma unicamente in senso migliorativo per il condomino, con previsione di un termine più ampio di cinque giorni tra la ricezione dell'avviso e la convocazione (Trib. Monza 12 marzo 2013).

Lo stesso dicasi, quindi, per il divieto d'incetta di deleghe. Si badi: il fatto di porre limiti più stringenti, ad avviso di chi scrive, non può arrivare a negare il diritto di delega. L'art. 67 disp. att. c.c., infatti, lo prevede e eliminarlo vorrebbe dire introdurre una delega ad una norma inderogabile.

Secondo lo scrivente, inoltre, il divieto di incetta di deleghe non può essere tale da non consentire, in ragione della particolare tipologia di condominio, una effettiva incarico a rappresentare altra/e persone in assemblea.

Così, ad esempio, un divieto di assumere deleghe di più di un condòmino in una compagine composta da centinaia di partecipanti potrebbe essere considerato un limite assolutamente stringente e vanificante la ratio dell'istituto in esame, che è quella di consentire la partecipazione e quindi il regolare svolgimento dell'assemblea anche se non si può essere presenti personalmente.

=> Delega al parente dell'amministratore, è possibile?

(Deleghe in eccesso: come comportarsi se si verifica che un condomino ne ha prese più del consentito?)

Cerca: deleghe divieto regolamento

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Gabriella Briganti
Gabriella Briganti martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

ho un problema non risolto:le deleghe le prende il portiere e poi partecipa all'assemblea a nome dei deleganti condomini di fatto in favore dell'amministratore

Tommaso
Tommaso martedì 14 luglio 2015 alle ore 16:56

Buongiorno,
in merito a quanto sopracitato, vorrei chiedere se la stessa normativa vale anche per un consorzio di ville vedi Marina Velca(VT).

grazie
Cordiali Saluti

Ciro Dentici
Ciro Dentici martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

può un condomino che delega una persona esterna al condominio essere a sua volta essere delegato da altro condomino?
Grazie

Marilena
Marilena martedì 11 agosto 2015 alle ore 09:12

Super condominio con diverse palazzine. Ognuna con i suoi "consiglier"
Durante assemblea annuale il condomino A e la condomina B (coniugi separazione dei beni proprietari di due diverse unità immobiliari unite successivamente senza alcuna denuncia Scia/Dia è assemblea condominiale) su un totale di SEI unità (di cui partecipanti assemblea sempre solo QUATTRO):
possono in via continuativa da anni delegare la madre di A per lo stesso ed anche per la condomina B?
I due appartamenti "uniti" non risultano al condominio in quanto per l'amministratore vi sono ancora due unità distinte e non accorpate. Lo stesso per il catasto. Nessuna denuncia di variazione.
Legittimo?
In caso contrario cosa posso fare?
Quali sono i doveri di A e B e quali i miei e o del condominio?
Lo stesso hanno fatto nei due box.
Grazie
Marilena

Ser.cassandra
Ser.cassandra martedì 10 novembre 2015 alle ore 14:04

Scusatemi, se non è questo il luogo, per fare questa domanda. Ma, non riesco a trovare il posto giusto, per farla.
Abitiamo in un supercondominio. Mio padre, doveva prendere delle deleghe, che gli erano state rilasciate, in portineria (non più in uso, in quanto non abbiamo più il portiere. Ma, utilizzata, come zona logistica, per mettere materiali e cose varie), che era ben chiusa. Non le ha trovate, e gli è stato riferito che una condomina, ha chiesto le chiavi della portineria. E' entrata ed ha preso e stracciato le deleghe. Indi, se l'è portate via. Ha commesso un'abuso di potere, una prepotenza oppure un vero e proprio reato? Grazie infinite per la risposta.
Cassandra

Bobet
Bobet martedì 01 marzo 2016 alle ore 11:23

Se il Regolamento di Condominio prevede NON PIU' di 3 deleghe x delegato quale norma è valida ? quella della nuova riforma o quella del Regolamento ?

bobet

Daniela
Daniela giovedì 09 febbraio 2017 alle ore 10:06

DOMANDA URGENTE: abito in condominio con 9 proprietari. Regolamento di condominio del 2000, mai modificato. Nessuna nota relativa alle deleghe. All ultima assemblea su 9 proprietari:
2 assenti senza delega
1 presente
6 deleghe in mano a persona che è in affitto in uno degli appartamenti.
Questa è concentrazione di deleghe, contro le disposizioni e gli intenti della legge (gia visto quanto avete scritto per condomini superiori a 21)
L'assemblea è valida?
Se non è valida per CONCENTRAZIONE DI DELEGHE contrario a legge condominiale, come procedo per annullare la stessa (e le decisioni ivi prese)
GRAZIE.
E soprattutto per la sollecitudine con cui (spero) riuscirete a rispondermi
grazie

Piero
Piero mercoledì 12 aprile 2017 alle ore 10:41

Salve ad una riunione di condominio si è presentato uno dicendo di essere delegato da un condomino, ma al controllo della delega risultava solo la firma del delegante e il nome del delegato in bianco senza nome. Questa delega potrebbe essere ritenuta valida? O chi l'ha presentata non può verbalizzare a nome del delegante?

Roberto
Roberto giovedì 15 giugno 2017 alle ore 10:37

Buongiorno, come è possibile estendere l' art. 67 a un condominio di 18 condomini se un delegato fa regolarmente incetta avendo sempre la maggioranza dei millesimi con sole 3 deleghe ?

Giuseppina Geraci
Giuseppina Geraci domenica 25 giugno 2017 alle ore 13:15

Buongiorno, sto convincendo i miei condomini al cambiamento dell'amministratore visto che, dopo una seconda verifica sul consultivo risultano molte spese aomale!! adesso chiedo a voi quanti mm bisogna avere per un cambi radicale? essendo che si presenta con le deleghe di condomini possiamo sospendere l'assemblea?? e poi anni indietro ha dato la delibera su lavori che, ha nostro parere non andavano bene colsultando solo 1 preventivo!! cosa possiamo fare vistoche tutti si lamentano ma nessuno vuole cambiare?? grazie buona giornata Giuseppina Geraci

FRANCESCO
FRANCESCO giovedì 17 maggio 2018 alle ore 19:08

buonasera, vi chiedo se un condomino possiede da solo più di 1/5 dei millesimi può avere deleghe??

Fernando Lidonnici
Fernando Lidonnici mercoledì 06 giugno 2018 alle ore 14:49

Nel nostro condominio il regolamento contrattuale prevedeva un limite al numero delle deleghe: non più di una. Un condomino ha fatto approvare a maggioranza (non all'unanimità)l'aumento del numero massimo di deleghe da una a due, forte del fatto che l'amministratore sosteneva la modificabilità del regolamento contrattuale su questo punto. E' ammesso impugnare la delibera?

Michele
Michele sabato 10 novembre 2018 alle ore 09:42

LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220 -Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (12G0241) - Vigente al: 9-11-2018

1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente:
«Art. 67. - Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
……
CASO: Condominio con più di 20 condomini, assemblea ordinaria in 2^ conv. valida con 334 mill. (tra presenti e deleghe), maggioranza: 167 mill.
Rossi ha 167 mill. in deleghe.
Possibili interpretazioni:
A - limite max consentito pari a 200 mill.mi, 1/5 di mille (totale dei condomini compresi i non partecipanti all’assemblea).
Rossi ha la MAGGIORANZA ASSOLUTA DELL’ASSEMBLEA.

B - N° max deleghe valide x condomino 67 mill. (1/5 di 334 mill. presenti in assemblea, comprese le deleghe)
Rossi con deleghe per 200 mill.mi, potrà rappresentarne solo 67 mill.mi.

Deduzioni:
Nel caso A) si consente l’incetta di deleghe! E’ questo quello che voleva il legislatore?
Nel caso B) si afferma il principio di democrazia.

Quale delle due è legale?

Eleuterio
Eleuterio mercoledì 24 aprile 2019 alle ore 11:02

Buongiorno a tutti.
sembra tutto chiaro ma in effetti rimangono ( a mio giudizio) molti dubbi:
-se un condominio è costituito da 19 condomini è chiaro che non è soggetto alla norma del quinto, ma allora di quante deleghe può essere portatore un partecipante all'asemblea ? peronalmente riterrei una sola ma ????

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 24 aprile 2019 alle ore 11:09

Se non si raggiunge il numero di ventuno condòmini, allora, salvo restrizioni regolamentari, non esistono limiti.

Fausto
Fausto domenica 05 maggio 2019 alle ore 09:34

in un condominio di 9 unità e possibile avere
a parte la propria quota
deleghe per altri 4 condomini per un ammontare
di millesimi 393,93 più i propri 135,69
per un totale di ( 529,62 )

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