Fare incetta vuol dire fare raccolta di qualcosa. Fare incetta di deleghe, nell'ambito di un condominio, vuol dire raccogliere deleghe per partecipare all'assemblea per conto di più persone.
Per lunghi anni, fino al 2013, la legge non disciplinava questo aspetto che, sovente, assume fondamentale importanza nella gestione di un edificio.
In sostanza fino ad allora non vi era un divieto di incetta di deleghe.
La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma del condominio in vigore del 18 giugno 2013, ha disciplinato, prevedendo dei limiti, la possibilità di prendere le deleghe a partecipare all'assemblea.
Un nostro lettore, al riguardo, s'è posto (e c'ha posto) il seguente quesito:
«Il nostro regolamento è di tipo contrattuale ed in esso non è citato alcun numero di delega che ciascun condomino può portare; come tale si verifica che alcuni hanno un numero elevato di deleghe.
La mia domanda è - con la nuova disciplina si può inserire il numero massimo di deleghe che la stessa attribuisce a 1/5 del totale dei condomini senza avere la totalità dei condomini presenti in assemblea ordinaria?»
Vediamo più da vicino lo stato dell'arte per fornire una risposta completa e motivata.
Deleghe per partecipare all'assemblea condominiale, i limiti di legge
Ai sensi dell'art. 67, primo comma, delle disposizione di attuazione del codice civile:
«Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.»
Si tratta del divieto d'incetta di deleghe, odiernamente previsto in maniera espressa dalle disposizioni di attuazione del codice civile.
Ai sensi del primo comma succitato se un condominio si compone di 21 partecipanti (o più) nessuno può prendere deleghe per più di un quinto dei partecipanti e dei millesimi (nel caso di 21 partecipanti ogni condomino potrà rappresentare al massimo 4 persone se i millesimi ad esse riferibili non sono più di 200).
Questa norma è pienamente operativa ed immediatamente applicabile a tutti i condomini che hanno questi requisiti. Diverso sarebbe stato se ci fosse stato scritto "se previsto dal regolamento, ecc." Il che sta a significare solamente un fatto: nelle compagini con più di venti partecipanti il divieto d'accaparramento di deleghe può essere fatto valere senza bisogno di ratifiche assembleari.
Nulla vieta che i condomini con un numero inferiore di partecipanti possano decidere per via assembleare di dotarsi di una norma similare, chiaramente parametrata alla loro grandezza.
Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?
Deleghe per partecipare all'assemblea e amministratore di condominio
L'art. 67, primo comma, delle disposizione di attuazione del codice civile recita:
«All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.»
Ciò che emerge chiaramente è che l'amministratore non può più prendere deleghe, al di là del numero e senza distinzione di assemblea; qui il riferimento è all'assemblea del supercondominio, oltre che a quella del condominio.
Qualora lo facesse la deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnata nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.
Deleghe per partecipare all'assemblea e regolamento di condominio
Il divieto d'incetta di deleghe, così come previsto e formulato dall'art. 67 disp. att. c.c. è inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 71 disp. att. c.c.). In realtà è tutta la norma ad essere inderogabile, sicché anche il divieto di delegare l'amministratore deve ritenersi insuperabile.
Il massimo concesso all'assemblea è quello di rendere la norma ancora più stringente. Tanto si desume dal fatto che quando s'è trattato di derogare all'art. 66 disp. att. c.c. in materia di termine per la comunicazione dell'avviso di convocazione la giurisprudenza ha affermato che quanto disposto dalla norma testé citata con riferimento periodo di tempo intercorrente tra comunicazione dell'avviso di convocazione e giorno dall'assemblea fissata in prima convocazione può essere sì derogato dal regolamento di condominio, ma unicamente in senso migliorativo per il condomino, con previsione di un termine più ampio di cinque giorni tra la ricezione dell'avviso e la convocazione (Trib. Monza 12 marzo 2013).
Lo stesso dicasi, quindi, per il divieto d'incetta di deleghe. Si badi: il fatto di porre limiti più stringenti, ad avviso di chi scrive, non può arrivare a negare il diritto di delega. L'art. 67 disp. att. c.c., infatti, lo prevede e eliminarlo vorrebbe dire introdurre una delega ad una norma inderogabile.
Secondo lo scrivente, inoltre, il divieto di incetta di deleghe non può essere tale da non consentire, in ragione della particolare tipologia di condominio, una effettiva incarico a rappresentare altra/e persone in assemblea.
Così, ad esempio, un divieto di assumere deleghe di più di un condòmino in una compagine composta da centinaia di partecipanti potrebbe essere considerato un limite assolutamente stringente e vanificante la ratio dell'istituto in esame, che è quella di consentire la partecipazione e quindi il regolare svolgimento dell'assemblea anche se non si può essere presenti personalmente.
Delega al parente dell'amministratore, è possibile?
(Deleghe in eccesso: come comportarsi se si verifica che un condomino ne ha prese più del consentito?)
