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Il divieto d'incetta di deleghe è legge e non c'è bisogno d'inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare
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Il divieto d'incetta di deleghe è legge e non c'è bisogno d'inserirlo nel regolamento condominiale per poterlo applicare

Divieto d'incetta di deleghe, ossia divieto di accaparrarsele per evitare abuso di posizioni dominanti in seno all'assemblea di condominio. Quando opera il divieto?

Avv. Alessandro Gallucci  

Fare incetta vuol dire fare raccolta di qualcosa. Fare incetta di deleghe, nell'ambito di un condominio, vuol dire raccogliere deleghe per partecipare all'assemblea per conto di più persone.

Per lunghi anni, fino al 2013, la legge non disciplinava questo aspetto che, sovente, assume fondamentale importanza nella gestione di un edificio.

In sostanza fino ad allora non vi era un divieto di incetta di deleghe.

La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma del condominio in vigore del 18 giugno 2013, ha disciplinato, prevedendo dei limiti, la possibilità di prendere le deleghe a partecipare all'assemblea.

Un nostro lettore, al riguardo, s'è posto (e c'ha posto) il seguente quesito:

«Il nostro regolamento è di tipo contrattuale ed in esso non è citato alcun numero di delega che ciascun condomino può portare; come tale si verifica che alcuni hanno un numero elevato di deleghe.

La mia domanda è - con la nuova disciplina si può inserire il numero massimo di deleghe che la stessa attribuisce a 1/5 del totale dei condomini senza avere la totalità dei condomini presenti in assemblea ordinaria?»

Vediamo più da vicino lo stato dell'arte per fornire una risposta completa e motivata.

Deleghe per partecipare all'assemblea condominiale, i limiti di legge

Ai sensi dell'art. 67, primo comma, delle disposizione di attuazione del codice civile:

«Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.»

Si tratta del divieto d'incetta di deleghe, odiernamente previsto in maniera espressa dalle disposizioni di attuazione del codice civile.

Ai sensi del primo comma succitato se un condominio si compone di 21 partecipanti (o più) nessuno può prendere deleghe per più di un quinto dei partecipanti e dei millesimi (nel caso di 21 partecipanti ogni condomino potrà rappresentare al massimo 4 persone se i millesimi ad esse riferibili non sono più di 200).

Questa norma è pienamente operativa ed immediatamente applicabile a tutti i condomini che hanno questi requisiti. Diverso sarebbe stato se ci fosse stato scritto "se previsto dal regolamento, ecc." Il che sta a significare solamente un fatto: nelle compagini con più di venti partecipanti il divieto d'accaparramento di deleghe può essere fatto valere senza bisogno di ratifiche assembleari.

Nulla vieta che i condomini con un numero inferiore di partecipanti possano decidere per via assembleare di dotarsi di una norma similare, chiaramente parametrata alla loro grandezza.

Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?

Deleghe per partecipare all'assemblea e amministratore di condominio

L'art. 67, primo comma, delle disposizione di attuazione del codice civile recita:

«All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.»

Ciò che emerge chiaramente è che l'amministratore non può più prendere deleghe, al di là del numero e senza distinzione di assemblea; qui il riferimento è all'assemblea del supercondominio, oltre che a quella del condominio.

Qualora lo facesse la deliberazione dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnata nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c.

Deleghe per partecipare all'assemblea e regolamento di condominio

Il divieto d'incetta di deleghe, così come previsto e formulato dall'art. 67 disp. att. c.c. è inderogabile anche dai regolamenti contrattuali (cfr. art. 71 disp. att. c.c.). In realtà è tutta la norma ad essere inderogabile, sicché anche il divieto di delegare l'amministratore deve ritenersi insuperabile.

Il massimo concesso all'assemblea è quello di rendere la norma ancora più stringente. Tanto si desume dal fatto che quando s'è trattato di derogare all'art. 66 disp. att. c.c. in materia di termine per la comunicazione dell'avviso di convocazione la giurisprudenza ha affermato che quanto disposto dalla norma testé citata con riferimento periodo di tempo intercorrente tra comunicazione dell'avviso di convocazione e giorno dall'assemblea fissata in prima convocazione può essere sì derogato dal regolamento di condominio, ma unicamente in senso migliorativo per il condomino, con previsione di un termine più ampio di cinque giorni tra la ricezione dell'avviso e la convocazione (Trib. Monza 12 marzo 2013).

Lo stesso dicasi, quindi, per il divieto d'incetta di deleghe. Si badi: il fatto di porre limiti più stringenti, ad avviso di chi scrive, non può arrivare a negare il diritto di delega. L'art. 67 disp. att. c.c., infatti, lo prevede e eliminarlo vorrebbe dire introdurre una delega ad una norma inderogabile.

Secondo lo scrivente, inoltre, il divieto di incetta di deleghe non può essere tale da non consentire, in ragione della particolare tipologia di condominio, una effettiva incarico a rappresentare altra/e persone in assemblea.

Così, ad esempio, un divieto di assumere deleghe di più di un condòmino in una compagine composta da centinaia di partecipanti potrebbe essere considerato un limite assolutamente stringente e vanificante la ratio dell'istituto in esame, che è quella di consentire la partecipazione e quindi il regolare svolgimento dell'assemblea anche se non si può essere presenti personalmente.

Delega al parente dell'amministratore, è possibile?

(Deleghe in eccesso: come comportarsi se si verifica che un condomino ne ha prese più del consentito?)

Cerca: deleghe divieto regolamento

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Gabriella Briganti
Gabriella Briganti 15-09-2015 22:46:15

ho un problema non risolto:le deleghe le prende il portiere e poi partecipa all'assemblea a nome dei deleganti condomini di fatto in favore dell'amministratore

rispondi
Tommaso
Tommaso 14-07-2015 16:56:29

Buongiorno,
in merito a quanto sopracitato, vorrei chiedere se la stessa normativa vale anche per un consorzio di ville vedi Marina Velca(VT).

grazie
Cordiali Saluti

rispondi
Ciro Dentici
Ciro Dentici 15-09-2015 22:46:15

può un condomino che delega una persona esterna al condominio essere a sua volta essere delegato da altro condomino?
Grazie

rispondi
Marilena
Marilena 11-08-2015 09:12:07

Super condominio con diverse palazzine. Ognuna con i suoi "consiglier"
Durante assemblea annuale il condomino A e la condomina B (coniugi separazione dei beni proprietari di due diverse unità immobiliari unite successivamente senza alcuna denuncia Scia/Dia è assemblea condominiale) su un totale di SEI unità (di cui partecipanti assemblea sempre solo QUATTRO):
possono in via continuativa da anni delegare la madre di A per lo stesso ed anche per la condomina B?
I due appartamenti "uniti" non risultano al condominio in quanto per l'amministratore vi sono ancora due unità distinte e non accorpate. Lo stesso per il catasto. Nessuna denuncia di variazione.
Legittimo?
In caso contrario cosa posso fare?
Quali sono i doveri di A e B e quali i miei e o del condominio?
Lo stesso hanno fatto nei due box.
Grazie
Marilena

rispondi
Ser.cassandra
Ser.cassandra 10-11-2015 14:04:58

Scusatemi, se non è questo il luogo, per fare questa domanda. Ma, non riesco a trovare il posto giusto, per farla.
Abitiamo in un supercondominio. Mio padre, doveva prendere delle deleghe, che gli erano state rilasciate, in portineria (non più in uso, in quanto non abbiamo più il portiere. Ma, utilizzata, come zona logistica, per mettere materiali e cose varie), che era ben chiusa. Non le ha trovate, e gli è stato riferito che una condomina, ha chiesto le chiavi della portineria. E' entrata ed ha preso e stracciato le deleghe. Indi, se l'è portate via. Ha commesso un'abuso di potere, una prepotenza oppure un vero e proprio reato? Grazie infinite per la risposta.
Cassandra

rispondi
Bobet
Bobet 01-03-2016 11:23:18

Se il Regolamento di Condominio prevede NON PIU' di 3 deleghe x delegato quale norma è valida ? quella della nuova riforma o quella del Regolamento ?

bobet

rispondi
Daniela
Daniela 09-02-2017 10:06:56

DOMANDA URGENTE: abito in condominio con 9 proprietari. Regolamento di condominio del 2000, mai modificato. Nessuna nota relativa alle deleghe. All ultima assemblea su 9 proprietari:
2 assenti senza delega
1 presente
6 deleghe in mano a persona che è in affitto in uno degli appartamenti.
Questa è concentrazione di deleghe, contro le disposizioni e gli intenti della legge (gia visto quanto avete scritto per condomini superiori a 21)
L'assemblea è valida?
Se non è valida per CONCENTRAZIONE DI DELEGHE contrario a legge condominiale, come procedo per annullare la stessa (e le decisioni ivi prese)
GRAZIE.
E soprattutto per la sollecitudine con cui (spero) riuscirete a rispondermi
grazie

rispondi
Piero
Piero 12-04-2017 10:41:45

Salve ad una riunione di condominio si è presentato uno dicendo di essere delegato da un condomino, ma al controllo della delega risultava solo la firma del delegante e il nome del delegato in bianco senza nome. Questa delega potrebbe essere ritenuta valida? O chi l'ha presentata non può verbalizzare a nome del delegante?

rispondi
Roberto
Roberto 15-06-2017 10:37:35

Buongiorno, come è possibile estendere l' art. 67 a un condominio di 18 condomini se un delegato fa regolarmente incetta avendo sempre la maggioranza dei millesimi con sole 3 deleghe ?

rispondi
Giuseppina Geraci
Giuseppina Geraci 25-06-2017 13:15:18

Buongiorno, sto convincendo i miei condomini al cambiamento dell'amministratore visto che, dopo una seconda verifica sul consultivo risultano molte spese aomale!! adesso chiedo a voi quanti mm bisogna avere per un cambi radicale? essendo che si presenta con le deleghe di condomini possiamo sospendere l'assemblea?? e poi anni indietro ha dato la delibera su lavori che, ha nostro parere non andavano bene colsultando solo 1 preventivo!! cosa possiamo fare vistoche tutti si lamentano ma nessuno vuole cambiare?? grazie buona giornata Giuseppina Geraci

rispondi
FRANCESCO
FRANCESCO 17-05-2018 19:08:36

buonasera, vi chiedo se un condomino possiede da solo più di 1/5 dei millesimi può avere deleghe??

rispondi
Fernando Lidonnici
Fernando Lidonnici 06-06-2018 14:49:27

Nel nostro condominio il regolamento contrattuale prevedeva un limite al numero delle deleghe: non più di una. Un condomino ha fatto approvare a maggioranza (non all'unanimità)l'aumento del numero massimo di deleghe da una a due, forte del fatto che l'amministratore sosteneva la modificabilità del regolamento contrattuale su questo punto. E' ammesso impugnare la delibera?

rispondi
Michele
Michele 10-11-2018 09:42:17

LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220 -Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. (12G0241) - Vigente al: 9-11-2018

1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie e' sostituito dal seguente:
«Art. 67. - Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
……
CASO: Condominio con più di 20 condomini, assemblea ordinaria in 2^ conv. valida con 334 mill. (tra presenti e deleghe), maggioranza: 167 mill.
Rossi ha 167 mill. in deleghe.
Possibili interpretazioni:
A - limite max consentito pari a 200 mill.mi, 1/5 di mille (totale dei condomini compresi i non partecipanti all’assemblea).
Rossi ha la MAGGIORANZA ASSOLUTA DELL’ASSEMBLEA.

B - N° max deleghe valide x condomino 67 mill. (1/5 di 334 mill. presenti in assemblea, comprese le deleghe)
Rossi con deleghe per 200 mill.mi, potrà rappresentarne solo 67 mill.mi.

Deduzioni:
Nel caso A) si consente l’incetta di deleghe! E’ questo quello che voleva il legislatore?
Nel caso B) si afferma il principio di democrazia.

Quale delle due è legale?

rispondi
Eleuterio
Eleuterio 24-04-2019 11:02:46

Buongiorno a tutti.
sembra tutto chiaro ma in effetti rimangono ( a mio giudizio) molti dubbi:
-se un condominio è costituito da 19 condomini è chiaro che non è soggetto alla norma del quinto, ma allora di quante deleghe può essere portatore un partecipante all'asemblea ? peronalmente riterrei una sola ma ????

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 24-04-2019 11:09:15

Se non si raggiunge il numero di ventuno condòmini, allora, salvo restrizioni regolamentari, non esistono limiti.

rispondi
Fausto
Fausto 05-05-2019 09:34:25

in un condominio di 9 unità e possibile avere
a parte la propria quota
deleghe per altri 4 condomini per un ammontare
di millesimi 393,93 più i propri 135,69
per un totale di ( 529,62 )

rispondi
Francesco
Francesco 04-06-2019 08:46:25

Buongiorno,
faccio subito un esempio in cui questa legge mette i bastoni tra le ruote alla democrazia condominiale. E tra l'altro davvero non capisco il concetto di "incetta di deleghe" dato che la delega per definizione è rilasciata da una persona che concorda sul fatto di essere rappresentata.
Ad ogni modo, mia situazione reale: condominio da 34 appartamenti. Il nostro amministratore è praticamente inesistente, si nega al telefono, non c'è mai nel suo ufficio, praticamente siamo allo sbando da quando è stato eletto. Abbiamo cosi organizzato seguendo tutto il processo formale della autoconvocazione per nominarne uno nuovo. All'unanimità con un totale del 70% lo abbiamo revocato e nominato uno nuovo. Tuttavia, a casua di questa legge senza senso e che protegge i disonesti, è molto probabile che dovremo rifare tutto, dal momento che un condomino che ha interessi diretti con l'ammionistratore, sta facendo annullare quello che il 70% dei condomini vuole, avendo io ricevuto deleghe per 10 condomini. Tuttavia la riunione era solo e solamente per nominare il nuovo amministratore, e tutti quelli che hanno delegato erano pienamente d'accordo sul da farsi, ossia cambiare amministrazione.
Cosi ad oggi abbiamo il condominio bloccato da tutti i punti di vista solo perchè una persona ha deciso cosi, mettendosi di traverso, citando tramite avvocato questa legge insulsa.
E' chiaro che noi andremo avanti e se necessario rifaremo tutto, spalmando le deleghe come richiesto, ma perchè in Italia si difendono sempre i prepotenti e gli arroganti e per le persone oneste ci sono solo le dita negli occhi? Non è solo uno spreco di tempo e energia?

rispondi
Pietro40
Pietro40 08-08-2019 12:59:51

Sono prorietario di appartamento in un complesso condominiale di 171 proprietari il nostro regolamento prevede che un condomino può portare solo tre deleghe, resta valido il regolamento condominiale oppure è da applicare la disposizione della riforma ?

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Pietro40
Pietro40 10-08-2019 19:32:33

In data 8 Agosto 2019 ho inoltrato un quesito argomeno deleghe per assemblea condominiale. Gentilmente attendo risposta per poter dialogare con l'amministratore GRAZIE

rispondi
Pietro40
Pietro40 10-08-2019 19:34:04

In data 8 Agosto 2019 ho inoltrato un quesito argomeno deleghe per assemblea condominiale. Gentilmente attendo risposta per poter dialogare con l'amministratore GRAZIE

rispondi
Giusy
Giusy 10-01-2020 13:25:23

Ha ragione il sig. Francesco, si continua a riformare le leggi swnza proteggere gli onesti cittadini, avere una casetta di proprietà con amministratori ti prosciugono le tasche con lavori straordinari che si inventano per riempirsi le tasche. Leggi del cavolo che vanno ad interpretazioni discrezionali. Sono in condominio di 24 condomini, ma siamo 2 stabili di 12 condomini l'uno uniti solo dal tetto e caldaia,indirizzi diversi l'amministratore è inesistente per lavori straordinari urgenti,non avvisa e chissà come mai si approvano sempre i preventivi più alti nominati sempre dalle stesse persone e amministratore.
Vorrei sapere, abbiamo un'ex portineria cui siamo tutte e 24 proprietari. Ora l' inquilino è andato via ed è stato affittato da una signora dello stesso stabile cui pretende di fargli dei lavori cui il bagno nuovo e altro....volendo io posso rifiurtarmi di pagare alla participazione delle spese? E non ho ancora capito se il quinto dei millesimi per deleghe è su un totale dei partecipanti e non... o solo sui partecipanti e delegati....e se la figlia di un condominio non residente può fare da segretaria/verbalizzante (essendo anche lei amministratice altri stabili) e può ricevere deleghe ....grazie

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