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Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?
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Quante deleghe può avere un condòmino in assemblea?

La delega a partecipare all'assemblea di condominio consente di farsi rappresentare da un'altra persona il giorno della riunione. Poteri di verifica e conseguenze in caso di superamento del limite massimo di deleghe da parte di un condòmino.

Avv. Alessandro Gallucci 

Rilasciare una delega per partecipare all'assemblea condominiale è un buon modo per consentire all'organismo deliberativo di assumere le decisioni necessarie alla gestione delle parti comuni ed al contempo di partecipare alla vita deliberativa del condominio.

Prendere una delega per rappresentare un condòmino all'assemblea condominiale vuol dire assumere un incarico di mandato, finalizzato al compimento di un atto giuridico vincolante (il voto) per il proprio rappresentato.

=> Solo chi delega un altro a partecipare in sua vece all'assemblea può eccepire vizi della delega.

Sovente assumere su di sé l'onere di rappresentanza di più condòmini vuol dire assumere un potere decisionale rilevante, spesso decisivo, in sede assembleare.

Per questa ragione, cioè per evitare che ciascun singolo condòmino, ovvero un rappresentante di molti di essi, possa agire in maniera confliggente con il bene comune, i regolamento condominiali posso porre e la legge pone specifici limiti al potere di assumere deleghe.

Partecipazione all'assemblea condominiale di persona o per delega

La partecipazione all'assemblea è un diritto insopprimibile dei condòmini.

Ciascun condòmino (o meglio, avente diritto, come specificato dall'art. 1136 c.c.) ha diritto di essere informato per tempo (almeno cinque giorni prima della così detta prima convocazione, cfr. art. 66 disp. att. c.c.) dello svolgimento della riunione per potervi partecipare e per poterlo fare conoscendo adeguatamente gli argomenti che saranno oggetto di discussione.

La partecipazione all'assemblea, dice l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, può avvenire in due modi:

  • personalmente;
  • per delega.

La partecipazione personale consiste nel presenziare all'assemblea, esprimendo il proprio voto sugli argomenti posti in discussione.

La partecipazione per delega avviene mediante attribuzione del potere di rappresentanza da un'altra persona. Il delegato è chi conferisce tale potere, il delegante chi assume la rappresentanza. L'art. 67 summenzionato, dichiarato inderogabile dal successivo art. 72 disp. att. c.c.) specifica che la delega deve essere scritta.

=> Deleghe per l'assemblea condominiale, alcune precisazioni

Se Tizio si presenta in assemblea senza la delega scritta di Caio, ma solamente affermando che tale delega sia stata conferita oralmente, allora questa non potrà essere accettata.

Il delegato, una volta constata la validità della delega, deve essere considerato presente in assemblea a tutti gli effetti di legge. Ciò vuol dire, ad esempio, che il delegato dovrà essere considerato come se fosse lì in assemblea personalmente ai fini del computo dei quorum costitutivi, ai fini dell'impugnativa delle delibere, ecc.

Numero massimo di deleghe tra legge e regolamento, come contarle?

Un condòmino, ovvero se non vietato dal regolamento condominiale un estraneo al condominio, può rappresentare più condòmini in seno alla medesima assemblea.

Fino alla entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio), ovverossia fino al 18 giugno 2013, la legge non poneva limiti in merito al numero di deleghe che un condòmino (o una persona estranea al condominio) potevano assumere.

Due, quattro, dieci o addirittura tutti i condòmini: nessuna limitazione preventiva era preveduta dal legislatore. I regolamenti condominiali rappresentano l'unica fonte di eventuali limiti.

La legge citata ha cambiato le regole; per espressa previsione del primo comma dell'art. 67 disp. att. c.c. dall'entrata in vigore di quella legge «Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale».

Un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.

Condominio di ventuno condòmini. Un quinto di ventuno è pari a 4,2 per approssimazione 4. Un quinto di mille e pari a 200. Nessun condòmino potrà rappresentare più di quattro condòmini e duecento millesimi.

Tutto chiaro? Forse.

Il condòmino delegato rientra nel conteggio delle deleghe?

Tizio, proprietario di un appartamento ubicato nel condominio Alfa partecipato da ventuno persone, prende le deleghe di Caio, Sempronio e Mevio. Tre deleghe per complessivi 180 millesimi. Tizio, Caio, Sempronio e Mevio, tutti e quattro assieme sono quattro condòmini e rappresentano 202 millesimi. Tizio eccede il limite delle deleghe oppure è nei limiti?

Detta diversamente: il condòmino rappresentante rientra nel conteggio del limite di deleghe?

Per lo scrivente no: la norma parla di divieto di rappresentare più di un quinto dei condòmini. Il condòmino che assume una delega presenzia per se stesso e rappresenta altri. Il limite delle deleghe sarebbe sforato se prendesse la delega di un altro condòmino superando il limite del quinto del valore proporzionale.

Insomma l'eccesso è concorrente, ossia deve riguardare tanto il numero di condòmini, quanto quello di millesimi.

Il regolamento condominiale può prescrivere limiti più stringenti, ma, stante l'inderogabilità dell'art. 67 disp. att. c.c., non può eliminare il divieto in esame, nemmeno se si tratta di regolamento contrattuale.

Il ruolo del presidente dell'assemblea nella verifica delle deleghe

Chi ha il dovere di controllare la regolarità delle deleghe e conseguentemente ammettere la partecipazione delegato all'assemblea?

Risposta: il presidente dell'assemblea condominiale, quale garante del corretto svolgimento della riunione, ha il potere/dovere di verificare che la delega esista (sia data in forma scritta) e che il condòmino delegato non ecceda il numero prescritto dalla legge ovvero quello più stringente eventualmente previsto dal regolamento condominiale.

Se un condòmino rappresenta più condòmini di quanti potrebbe, il presidente deve vietare la rappresentanza di tutti? Per chi scrive no, dovrà eliminare la delega rilasciata per ultima (fa fede la data riportata sul documento), ovvero in caso di pari data, lasciare al delegato la scelta di quale non considerare.

Se non ci si dovesse accorgere del superamento del limite, la delibera dovrebbe essere considerata impugnabile, nella specie, per chi scrive, annullabile in ragione di violazione di norme attinenti la partecipazione e votazione in assemblea.

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Gianni
Gianni mercoledì 02 gennaio 2019 alle ore 15:00

Mille Grazie e Buon 364 giorni felici per il lavoro svolto. Vorrei COMUNQUE INVITARE ad un confronto costruttivo con l'Avv. Acconti ed Avv. Orefice per MEGLIO definire la linea CHIARA da divulgare sia agli amm. di Cond. ke ai poveri condomini. Fate Vobis

Salvatore
Salvatore domenica 06 gennaio 2019 alle ore 21:12

Segnalo un refuso, occorre sostituire il termine "delegato" con "delegante" nella parte in cui si legge: "Il delegato, una volta constata la validità della delega, deve essere considerato presente in assemblea a tutti gli effetti di legge. Ciò vuol dire, ad esempio, che il delegato dovrà essere considerato come se fosse lì in assemblea personalmente ai fini del computo dei quorum costitutivi, ai fini dell'impugnativa delle delibere, ecc.

Giovanni
Giovanni lunedì 07 gennaio 2019 alle ore 12:52

Molto capacitivo e bravo il sig Salvatore ! Molto + + interessante chiarire, in MODO CHIARO, il Quorum costitutivo di una regolare assemblea(quante persone presenti)e quanti voti PUO' dare un condomino (con 40 millesimi) che risulta ANCHE delegato da altri 7 condomini(con 199 millesimi). Kiedo la cortese chiarezza per gli amm. e per i CONDOMINI. Mille grazie

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