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Se l'assemblea condominiale va più volte deserta, cosa deve fare l'amministratore?
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Se l'assemblea condominiale va più volte deserta, cosa deve fare l'amministratore?

Cosa può/deve fare l'amministratore se l'assemblea va sistematicamente deserta? Ci sono decisioni che non può assumere, ed altre che, invece, deve assumere

Avv. Valentina Papanice 

Assemblea condominiale sistematicamente deserta, cosa fare?

Cosa può e/o deve fare un amministratore nel caso in cui l'assemblea, pur ripetutamente convocata, non si costituisce? Cioè, va completamente deserta o non raggiunge mai i quorum previsti dalla legge per deliberare? Si rischia la paralisi della gestione condominiale.

E, d'altra parte, l'amministratore è tenuto a determinati comportamenti anche in questi casi. Certamente comincerà a meditare di dare le dimissioni … Ma, come lasciare l'incarico se l'assemblea non si costituisce? Vedremo anche questo …

Stiamo qui ipotizzando di trovarci già nella fase patologica, quella in cui si sono già superati vari step: che cioè l'amministratore ha più volte convocato l'assemblea inutilmente ed ha anche sollecitato uno per uno i condòmini, ma niente… E l'ipotesi non è purtroppo così peregrina.

Pensiamo ai casi di condòmini riguardanti essenzialmente seconde case, a situazioni di particolare degrado, o in cui vi è un vero e proprio ostruzionismo nei confronti di alcune decisioni da prendere (ad es. perché costose), o di altri condòmini, o anche dello stesso amministratore. Le decisioni di quest'ultimo sul da farsi dipenderanno certamente dalla situazione concreta.

Vediamo allora come possono affrontarsi alcuni casi specifici e cioè: i casi in cui è necessaria una decisione urgente, i casi di gestione ordinaria, ed i casi in cui l'amministratore (esausto?) vuole dare le dimissioni.

Assemblee deserte e decisioni urgenti

Si tratta del caso in cui l'amministratore è coinvolto in prima linea; perché, se è vero che un domani la responsabilità di eventuali danni sarà in primis del condominio, è anche vero che anche l'amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere.

In base a quale norma? Una norma dall'espressione in verità non chiarissima, contenuta nell'art. 1135 c.c., secondo cui "L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea".

=> Manutenzione straordinaria urgente e amministratore condominio

Il dubbio cui si presta la norma è il seguente: essa prevede una facoltà, oppure un obbligo per l'amministratore? La giurisprudenza ha statuito che è un obbligo (v. Cass. n. 7764/1996).

Si tratterà, si badi però, di prendere le decisioni strettamente giustificate dall'urgenza: dunque, l'amministratore dovrà certamente ridurre al massimo l'impegno economico (es. andrà preferita la messa in sicurezza) (rischierebbe, beffa tra le beffe, di vedersi contestare la spesa dagli stessi condòmini), salvo che non sia l'unica cosa da fare.

Assemblee deserte e gestione ordinaria

Che ne è della gestione ordinaria? Se cioè non viene approvato il rendiconto, l'amministratore come deve procedere? Può avvalersi della norma di cui all'art. 1105 co.4 c.c., che consente ad ogni partecipante di rivolgersi al giudice "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore"?

Le norme sulla comunione sono applicabili al condominio per quanto non espressamente previsto (ex art. 1139 c.c.); ma l'art. 1105 co.4 c.c., che si riferisce ai partecipanti e non all'amministratore, è applicabile al caso de quo?

In alternativa, esistono a tal fine altri rimedi giudiziari per l'amministratore? Non sembra.

In ogni caso, quando finiranno i soldi in cassa e le utenze non potranno essere pagate interverrà l'interruzione del servizio, ad opera del fornitore; anche se ricordiamo che lo stesso amministratore può sospendere il condominio moroso per oltre un semestre dal servizio suscettibile di godimento separato ( ex art. 63 disp. att. e trans. c.c.).

=> Inquilino moroso e spese condominiali, problematiche e rimedi

Infine, ricordiamo che è stato deciso che, onde consentire continuità alla gestione, ai fini del recupero degli oneri, l'ultimo preventivo approvato ha valore fino a che non venga approvato il rendiconto (v. Cass. n. 24299/2008); peraltro, ricordiamo che si è deciso che per le spese di manutenzione ordinaria e servizi essenziali non è necessario per l'amministratore avere l'approvazione dell'assemblea se non in sede di approvazione del consuntivo (v. di recente Cass. n. 454/2017).

Assemblee deserte e dimissioni dell'amministratore

Infine, dedichiamoci all'ipotesi in cui l'amministratore, stanco di parlare da solo, diciamo così, getti la spugna e decida di rinunciare all'incarico (cosa gravissima per un professionista).

Prima della riforma del condominio ciò gli sarebbe stato impossibile, nel caso in cui l'assemblea non si costituiva, nel senso che, non costituendosi l'assemblea, l'amministratore, seppur dimissionario, doveva continuare a lavorare in regime di prorogatio.

Oggi l'art. 1129 co.1 c.c. prevede - in parte - la via di uscita: e cioè che "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".

Domanda: e nei casi in cui l'amministratore non è obbligatorio, dove cioè i condomini sono meno di otto? In quei casi, il ricorso all'Autorità Giudiziaria è ammissibile per l'amministratore dimissionario? No, ha risposto ad es. il Tribunale di Milano nella sentenza n. 12843 del 2015.

Quindi, che può fare in questi l'amministratore? Ricordiamo che in generale il regime di prorogatio esiste ancora, sebbene ristretto rispetto a prima della riforma dall'attuale previsione dell'art. 1129 co.8 c.c., secondo cui "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi". A chi potrà essere consegnata la documentazione? Si ritiene ad uno dei condòmini.

Certo, una volta date le dimissioni e cessato l'incarico, dovremo dare gli auguri a questo amministratore che, conoscendo bene i condòmini, sa che con molta probabilità gli toccherà patire molto prima di vedere (se lo vedrà) il proprio compenso finale.

Per fortuna, nella stragrande maggioranza dei casi non tutti i condòmini sono proprio assenti e lo spazio di manovra dell'amministratore è un poco più flessibile di quanto esposto qui; ma comunque accade che l'indifferenza o l'acredine dei condòmini porti ai casi più estremi.

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