Sono diverse le richieste di chiarimento che arrivano in redazione sui principi che governano la convocazione dell'assemblea dei condòmini, tra prima e seconda seduta, e il relativo corretto funzionamento in termini di maggioranze. Con il presente scritto si intende fornire alcune considerazioni sull'argomento, sperando che possano rivelarsi utili a porre chiarezza.
1) La doppia convocazione nell'avviso
Il terzo comma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile discorre dell'avviso di convocazione, precisando che lo stesso deve contenere "…specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione".
La norma - così come è dato leggere - nulla stabilisce in ordine agli aspetti temporali in disamina, pur facendo riferimento alla "…data fissata per l'adunanza in prima convocazione".
2) La prima e la secondo convocazione nel codice
Il codice, in effetti, si occupa della questione relativa alla "prima" e alla "seconda" convocazione in due diverse diposizioni. E segnatamente, nell'articolo 1136, comma 3, codice civile, a mente del quale:
- "se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci gironi dalla medesima";
nonché nel comma 4 dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, il cui tenore così recita:
- "l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima".
3) Il principio della doppia convocazione
In buona sostanza, seppure non esplicitamente, il Codice ha introdotto il principio della cosiddetta doppia convocazione [1], laddove dettata da evidenti ragioni pratiche: quale la scarsa partecipazione alle assemblee condominiali e la conseguente notevole difficoltà nel raggiungimento delle maggioranze numeriche e di valore prescritte dal primo e dal secondo comma dell'art. 1136 c.c..
Si tende così a dare luogo alla tenuta delle assemblee in sede di seconda convocazione, in modo da agevolarne lo svolgimento con quorum ridotti.
4) La redazione del verbale
La "seconda convocazione" è certamente condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote [2].
Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione della stessa in "prima convocazione" non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida.
5) l'intervallo di tempo tra la prima e la seconda convocazione
Va da sé che la "seconda convocazione" non potrà essere prefissata appena un'ora dopo la prima; è previsto, infatti, che la quest'ultima sia tenuta il giorno successivo alla prima, seppure non necessariamente oltre le n. 24 ore. Invero, "L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima" (art. 66, comma 4, c.c.).
In tal modo, il legislatore, da una parte, ha inteso impedire che la seconda convocazione possa qualificarsi come mera prosecuzione della prima e, dall'altra parte, ha definito il rapporto temporale massimo tra le due convocazioni, nell'ambito di dieci giorni.
6) Quorum costitutivo
Ritornando al concetto di quorum, il rilievo di quello "costitutivo" si apprezza in ragione del numero dei partecipanti all'assemblea, ovvero degli intervenuti, in quanto aventi diritto a farne parte.
Il legislatore della riforma ha ridotto il quorum costitutivo dell'assemblea di "prima convocazione", discorrendo all'uopo dell'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Il quorum costitutivo è dato, dunque, da due criteri: quello "millesimale" e quello che in gergo si definisce per "testa".
Il ricorso al quorum costitutivo avviene anche per le assemblee in "seconda convocazione" (così integrando il vecchio regime).
Il secondo periodo del terzo comma, precisa al riguardo che questo deve postulare l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
7) Quorum deliberativo
Il quorum deliberativo è costituito dalla "duplice soglia di maggioranza" - millesimi e teste -, occorrente ai partecipanti all'assemblea dei condòmini al fine di poter prendere una decisione in ordine agli argomenti trattati.
La regola posta dall'articolo 1136, comma terzo, codice civile, secondo la quale la delibera assunta dall'assemblea condominiale in "seconda convocazione" è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l'approvazione non devono rappresentare un valore proprietario/millesimale maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l'intero articolo 1136 codice civile privilegia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (tra le tante, Cassazione civile 5 aprile 2004, n. 6625).
Resta inteso che la validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, sotto il profilo della maggioranza necessaria alla loro approvazione, deve essere valutata con riguardo al loro specifico oggetto.
Cosicché uno o più capi della delibera, adottata in una medesima riunione, possono essere validi, in quanto richiedenti una maggioranza inferiore; ed uno o più capi possono essere invalidi giacché richiedenti maggioranze superiori a quelle effettivamente raggiunte.
I quorum condominiali costitutivi e deliberativi sono inderogabili
[1] Va anche detto che il codice, pur prevedendo e disciplinando diversamente i due tipi di assemblee, non prescrive che l'assemblea di prima convocazione sia necessariamente tenuta, quale condizione per l'esistenza e la regolarità dell'assemblea di seconda convocazione, né detta norme che ne facilitino lo svolgimento (tra le tante, Cassazione civile 22 gennaio 2000 n. 697).
[2] In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote.
La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Pertanto, una volta accertatala regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida. (Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862).
Ciò nondimeno si segnala che con la Riforma del 2013 è stato specificato, in seno l'articolo art. 1130.c.c., quanto appresso: ... Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea...
