Cari amici di condominioweb, vi pongo una domanda.
Sono stato nominato in un condominio composto da otto condomini. Alla riunione erano presenti tutti e otto i condomini di cui quattro, che rappresentano più di 600 millesimi, hanno votato per la mia nomina, gli altri erano contrari. Quindi la mia nomina è stata votata non dalla maggioranza degli intervenuti ma dalla metà pur raggiungendo il quorum millesimale.
Il fatto che la deliberazione non aveva entrambi i fattori pregiudica la mia nomina o è comunque da intendersi valida in quanto i voti rappresentano il 50% dei partecipanti al condominio avvallati dagli oltre 600 millesimi a favore?
Accade sovente che si faccia confusione sui quorum deliberativi, seppur la questione pare di facile soluzione, vale la pena soffermarsi su questo aspetto e sulle conseguenze di una deliberazione adottata con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge. (Le cause di nullità delle delibere condominiali)
Partiamo dal dato certo: a mente del combinato disposto di cui all'art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. la nomina dell'amministratore dev'essere deliberata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Ciò tanto in prima quanto in seconda convocazione.
Si badi: la metà del valore millesimale dell'edificio e non la metà più uno. Insomma sono sufficienti 500 millesimi e non 501. Il dato millesimale, tuttavia, dev'essere sempre accompagnato da quello della maggioranza dei presenti.
Se per assurdo due condomini su cinque rappresentano 800 millesimi, il loro voto non sarà mai sufficiente per addivenire alla regolare nomina dell'amministratore. Ciò vuol dire che qualora l'assemblea deliberasse in tal senso, i condòmini che hanno votato contro, così come gli astenuti e gli assenti, potrebbero impugnare quel verbale perché invalido.
È utile ricordare che le deliberazioni assunte con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge devono essere considerate annullabili e quindi possono essere impugnate nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c. (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05), ossia:
a) entro trenta giorni dalla loro adozione per i presenti astenuti e dissenzienti;
b) entro trenta giorni dalla comunicazione del verbale per gli assenti.
La contestazione davanti all'Autorità Giudiziaria competente dev'essere preceduta da un tentativo obbligatorio di mediazione.
È utile comunque evidenziare che fintanto che la delibera non viene quanto meno sospesa, essa dev'essere considerata pienamente valida ed efficace. Insomma l'amministratore nominato con quorum deliberativi inferiori a quelli previsti dalla legge potrà comunque assumere l'incarico.
Solamente una sospensione della delibera in corso di giudizio lo costringerà a riconsegnare i documenti al suo predecessore o ad uno dei condòmini.
In buona sostanza, per rispondere al nostro lettore, è possibile affermare che la delibera dev'essere considerata potenzialmente impugnabile con sicurezza di successo per mancanza dei quorum deliberativi previsti dalla legge.
Tuttavia, l'amministratore può assumere immediatamente l'incarico e se nessuno dei condòmini impugnerà il verbale nei tempi di legge (nel suo caso entro trenta giorni dalla deliberazione, essendo tutti presenti), egli potrà considerarsi a pieno titolo al riparo da ogni rischio.
Delibere adottate con il consenso di tutti i condomini e possibilità di tornare sui propri passi
