La predisposizione del bilancio consuntivo condominiale è il documento predisposto dall'amministratore, unitamente alla ripartizione delle spese, che ha lo scopo di fotografare la situazione patrimoniale del condominio riferita ad un determinato arco temporale. Il Tribunale di Roma ne ha ribadito le caratteristiche per la sua validità.
Invalidità della delibera per rendiconto non regolare: fatto e decisione
Promossa azione di impugnativa di una delibera assembleare un condomino ne chiedeva l'annullamento per plurimi motivi. La domanda veniva parzialmente accolta dal Tribunale di Roma con sentenza n. 2405 in data 14 febbraio 2023, con condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite e di quelle della CTU.
La decisione del giudice monocratico si è integralmente fondata sull'esito della consulenza tecnica d'ufficio (peraltro non oggetto di contestazione da parte del convenuto), che aveva confermato le doglianze degli attori in merito ai motivi di impugnativa formulati, dei quali assumono particolare rilevanza quello concernente l'assenza della nota sintetica esplicativa della gestione e la redazione dei bilanci con modalità non trasparenti e, comunque, tali da non poter essere immediatamente verificabili dai condomini.
La nota esplicativa allegata ai bilanci era risultata priva dei necessari requisiti di legge, in quanto da essa non emergevano le informazioni sui rapporti pendenti in corso e sulle poste in bilancio. I consuntivi, invece, contenevano numerose irregolarità, quali ad esempio: omissioni riscontrabili nelle difformità tra libro di cassa ed estratto conto bancario; pagamenti effettuati ma indicati con tempi non corrispondenti agli effettivi versamenti; gestione della contabilità confusa e non trasparente; mancata indicazione, all'interno dei rendiconti, dei fondi speciali con le relative contabilità già costituiti per i lavori di manutenzione ordinaria ed altro.
Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto configurabile la violazione dell'art. 1130 bis c.c. secondo il quale "il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve.
Esso si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione che indica anche i rapporti in corso e le questioni pendenti".
Partendo dal dettato legislativo il giudicante ha chiarito che la funzione del rendiconto è quella di costituire lo strumento di verifica dell'operato dell'amministratore e che, proprio per questo motivo "tutte le informazioni contenute nel bilancio devono essere redatte in modo tale da permettere ai condomini una immediata verifica e rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione".
In conseguenza "l'amministratore deve mettere i condomini nella condizione di poter vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se il proprio operato sia adeguato ai criteri di buona amministrazione".
Nel caso concreto, in assenza di tali condizioni il principio della intellegibilità non poteva considerarsi soddisfatto da parte del condominio, poiché i bilanci sottoposti al vaglio dell'assemblea e approvati con le delibere impugnate, erano affetti da irregolarità tali da inficiare inevitabilmente anche le deliberazioni che ne costituivano oggetto.
Considerazioni conclusive
La "nota sintetica esplicativa della gestione" di cui all'art. 1130 bis, c.c. è il documento propedeutico che accompagna la redazione del rendiconto e che, in maniera sintetica ma esaustiva, informa i condomini sullo svolgimento dell'anno di amministrazione.
Il suo contenuto è rappresentato dall'illustrazione dello stato patrimoniale con riferimento alle situazioni che sono state più rilevanti e che hanno comportato la necessità di interventi finanziari extra preventivo, oppure che hanno determinato l'effettuazione di interventi urgenti e non programmati.
La conoscenza, da parte dei condomini, dei rapporti in corso e delle liti pendenti è altrettanto necessaria per una completa informativa.
Sulla redazione del rendiconto - come correttamente osservato dal Tribunale - la giurisprudenza è costante nel ritenere che la redazione della contabilità da parte dell'amministratore del condominio, non necessariamente analoga, quanto a forme, a quella prescritta per i bilanci delle società, deve essere tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia adeguato a criteri di buona amministrazione (Cass. 11 gennaio 2017, n. 454; Cass. 9 maggio 2011, n. 10153; Cass. 23 gennaio 2007, n. 1405; Cass. 7 luglio 2000, n. 9099).
