Un momento fondamentale nella vita del condominio è sicuramente quello dell'approvazione del bilancio consuntivo. In tale circostanza, infatti, l'assemblea è chiamata a valutare la gestione del fabbricato, le spese che sono state affrontate per la cosa comune e se queste sono giustificate.
Si può, perciò, anche solo intuire, quanto sia importante il consuntivo, quanto lo stesso non possa essere definito un mero documento contabile e quanto sia fondamentale che, nella sua redazione, siano rispettate alcune determinate regole.
Non ha perso l'occasione di ricordarcelo il Tribunale di Roma con la recente sentenza n. 14958 del 13 ottobre 2022. Lo ha fatto in sede di valutazione di un'assemblea condominiale che, a detta della parte attrice, aveva approvato, invalidamente, il bilancio.
Vediamo, perciò, quali sono stati i fatti salienti da cui è scaturita questa impugnazione.
Redazione bilancio consuntivo: è importante il principio di cassa? Il caso concreto
In un condominio romano, con una delibera del dicembre del 2020, il consesso approvava il bilancio consuntivo relativo all'anno precedente. Ebbene, per i proprietari di due immobili, l'assemblea era viziata.
In particolare, tra i vizi evidenziati dai condòmini dissenzienti, spiccava quello relativo all'inserimento in consuntivo di una spesa riferibile all'anno successivo. Nello specifico, si trattava di una fattura di circa 3000 euro che era stata saldata nel 2020, ma che era stata inserita nel bilancio del 2019.
All'amministratore, inoltre, si contestava il fatto di aver inviato, alcuni mesi prima dell'assemblea, delle bozze di bilancio riportanti dati e riferimenti, in gran parte, differenti da quelli presenti nel consuntivo sottoposto all'approvazione. Insomma, era stata fatta confusione e ciò non aveva reso chiaro ed intellegibile l'oggetto della votazione.
La questione, quindi, si spostava dinanzi al competente Tribunale di Roma dove, sui punti appena descritti, il condominio si difendeva tenacemente.
In primo luogo, sosteneva che era stata la stessa maggioranza dei condomini che aveva chiesto la contabilizzazione nel bilancio 2019 della fattura pagata nel 2020. Alcuni di essi, infatti, dovendo cedere il proprio appartamento, volevano saldare i propri debiti prima della vendita.
Per l'ente, inoltre, era prassi inviare una bozza del bilancio per consentire ogni opportuna ed approfondita valutazione da parte dei proprietari. In tal modo, essi avevano la possibilità di verificare i dati e di suggerire correzioni ed aggiunte. Ciò che contava era la versione definitiva del bilancio che era stata approvata, che era corretta e che ora era, ingiustamente, oggetto di impugnazione.
Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda soltanto nella parte in cui era stato approvato il consuntivo nonostante fosse stato redatto in violazione del principio di cassa. Per il resto ha respinto ogni eccezione sollevata dalla parte attrice.
Invio bozza bilancio prima di quello definitivo: è possibile?
Nel condominio coinvolto nel caso in commento, era prassi inviare una bozza del bilancio consuntivo prima di quello finale. Lo scopo era di sottoporre il documento alla valutazione e al controllo dei condòmini, prima di redigere la versione definitiva. Quest'ultima sarebbe stata, poi, inoltrata, contestualmente, alla convocazione per l'approvazione.
Ebbene, per il Tribunale di Roma si tratta di un comportamento legittimo e che non inficia di validità il bilancio consuntivo. Per l'ufficio romano, infatti, la bozza o le bozze del documento contabile inviate in precedenza, pur riportando errori e dati in contraddizione col bilancio approvato in seguito, sono del tutto irrilevanti.
Si tratta, infatti, di documenti che non sono posti all'approvazione del consesso a differenza della versione definitiva e corretta.
Non vi è ragione, perciò, per invocare tale circostanza a fondamento di un'impugnazione. Se ciò dovesse accadere, come nel procedimento de quo, la domanda sarebbe respinta.
Redazione bilancio, regole minime da rispettare e principio di cassa
A proposito del bilancio consuntivo e della sua redazione, in giurisprudenza si è più volte affermato quanto sia necessario che il documento sia chiaro, trasparente ed intellegibile «per il rispetto dell'art. 1130 bis c.c. assumono massimo rilievo non già i criteri redazionali, bensì i requisiti di trasparenza, intelligibilità e chiarezza, già valorizzati dalla Suprema Corte (si veda ex multis Cass. Civ. nn. 9099/2000 e 1405/2007), senza però che l'amministratore sia sottoposto a rigidi vincoli di tecnica contabile, evitati e non voluti dal legislatore».
I condòmini, quindi, prima dell'approvazione, devono essere messi in condizione di verificare le entrate e le uscite che hanno caratterizzato l'esercizio finanziario in discussione. Affinché ciò avvenga correttamente, è fondamentale che il bilancio sia stato redatto secondo il principio di cassa.
Ad affermarlo è il Tribunale di Roma, secondo il quale non è possibile strutturare il consuntivo diversamente. Nel bilancio, quindi, vanno annotate solo le spese, effettivamente, affrontate durante l'anno contabile e non altre «il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione».
A supporto di queste affermazioni, l'ufficio romano riporta quell'arresto della Cassazione, per il quale la mancata applicazione del principio di cassa inficia il rendiconto sotto il profilo della chiarezza, poiché non mostra la reale situazione contabile del fabbricato per quell'esercizio (Cass. 10153/11).
Ecco, quindi, spiegati i motivi dell'accoglimento dell'impugnazione in commento.
