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Qual è il valore probatorio del rendiconto condominiale?

Il bilancio consuntivo ha valore di ricognizione di debito in ordine a ragioni creditorie del Condominio nei confronti dei condomini?
Avv. Giorgio Galetto - Foro di Monza 
6 Lug, 2020

Controversia tra condomini per danni e risarcimenti

Due condomini, proprietari di due appartamenti facenti parte di un plesso condominiale, convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia, l'impresa appaltatrice dei lavori di rifacimento del tetto dello stabile condominiale nonché il condominio ove si trovavano gli appartamenti ed il direttore dei lavori nominato dal condominio stesso, al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti alle pareti ed agli arredi degli appartamenti di loro proprietà a seguito di un violento temporale, allorché, in assenza di idonea protezione del tetto in via di demolizione, l'acqua piovana aveva allagato completamente le soffitte del fabbricato ed era filtrata in detti appartamenti.

L'impresa edilizia chiamò in causa la propria compagnia di assicurazioni per essere garantita da questa in virtù del contratto assicurativo con essa stipulato, e chiese, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al pagamento della somma di € 6229,20 a titolo di corrispettivo per i lavori eseguiti nelle unità immobiliari di loro proprietà.

Il Condominio contestò la sua responsabilità ex art. 2051 c.c. dichiarando di aver usato tutta la diligenza dovuta con la nomina di un direttore dei lavori, e chiese, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al pagamento delle quote di spese condominiali per i lavori a loro carico.

Dal canto suo la Direzione Lavori eccepì di non essere tenuta, in quanto direttore dei lavori, ad ordinare alla impresa appaltatrice l'adozione delle cautele necessarie per evitare danni a terzi, e comunque di aver vigilato costantemente sull'attività dell'impresa anche per la materia in questione nei limiti di ciò che era da lei esigibile.

Con sentenza del 19 gennaio 2010 il Tribunale adito, ravvisando la responsabilità dei convenuti, ex art. 2051 c.c., tenuto conto che erano prevedibili durante i lavori di smantellamento del tetto precipitazioni piovose, li condannò in solido al risarcimento dei danni in favore degli attori ed inoltre condannò la compagnia di assicurazione, a tenere indenne l'appaltatore. Rigettò la domanda riconvenzionale del condominio.

Condannò inoltre gli attori al pagamento in favore della società convenuta della somma di euro 3217,12.

La predetta sentenza fu impugnata dal condominio nei confronti degli attori e degli altri convenuti.

A seguito del promosso appello la Corte d'appello di Perugia, in parziale riforma della decisione di primo grado, condannò in solido l'appaltatore e la direzione Lavori a tenere indenne il condominio convenuto da quanto lo stesso avesse a pagare in forza della condanna intervenuta in primo grado.

Condannò, inoltre, gli appellati al pagamento in favore del condominio della somma di euro 4341,31 al primo condomino e di euro 4310,30 al secondo condomino, in base alla dichiarazione resa a verbale della riunione dell'assemblea condominiale del 27 dicembre 1999, dagli stessi sottoscritto.

Veniva quindi promosso dalla Direzione Lavori ricorso in Cassazione. I due condomini resistevano con controricorso, proponendo, altresì, ricorso incidentale.

Motivazioni e questioni di diritto affrontate nella sentenza

Giova precisare che nelle more del giudizio l'appaltatore, la direzione lavori, il condominio e la compagnia di assicurazioni hanno raggiunto un accordo di talché è stata dichiarata l'estinzione del giudizio relativamente al ricorso principale.

Affrontano, gli ermellini, il ricorso incidentale relativo alla condanna al versamento dei due condomini in favore del Condominio di due diverse somme sul presupposto che vi sarebbe stato riconoscimento di debito in occasione del verbale assembleare del 27 dicembre 1999.

Sul punto giova precisare che a prescindere dalle eccezioni di carattere processuale sulla mancata produzione agli atti del predetto verbale, circostanza questa che esula dalla nostra analisi, la questione rilevante è che agli atti vi era il bilancio consuntivo al dicembre 2002 e su questo documento si fondava la pretesa creditoria.

Il nodo della vicenda è, quindi, se il bilancio consuntivo sia o meno da considerarsi riconoscimento di debito.

Definizione e implicazioni del riconoscimento di debito

La prima domanda da porsi per trovare la soluzione è cosa sia il riconoscimento di debito.

Orbene, principio fondamentale in ambito processuale è l'onere probatorio (art. 2697 c.c.) che impone a chi agisce in giudizio, per far valere un diritto, l'onere di provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Quindi, se si deve agire in giudizio per richiedere una somma di € 1.000,00= nei confronti di un soggetto, si deve dimostrare per quale ragione detta somma sia dovuta.

L'art. 1988 c.c. prevede, però, che la promessa di pagamento o la ricognizione di un debito dispensa colui a favore del quale è fatta dall'onere di provare il rapporto fondamentale. L'esistenza di questo si presume fino a prova contraria.

Approvazione compenso amministratore con il consuntivo

E', quindi, ben chiara la portata dirompente di detta norma che produce in caso di esistenza di un riconoscimento di debito un'inversione dell'onere della prova; cioè, dovrà essere il debitore a dimostrare che detta somma non è dovuta.

Requisiti e approvazione del rendiconto condominiale

Brevemente occorre ricordare che la legge 220/0212 ha introdotto l'art. 1130 bis c.c. il quale delinea in modo preciso quale debba essere il contenuto del rendiconto condominiale e ne delinea la composizione.

Poi, l'art. 63 disp. att. c.c. prevede che per la riscossione dei contributi si possa agire con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea.

Ciò sta a significare che vi deve essere delibera assembleare di approvazione dello stato di ripartizione sottesa all'emissione del decreto è ciò ha rilevanza in ambito di eventuale opposizione al decreto ingiuntivo, richiesto ed emesso sulla scorta del deliberato di approvazione, posto che, salvo l'ipotesi della nullità (che avrebbe rilevanza in sede di opposizione), occorrerebbe prima impugnare la delibera assembleare ex art. 1137 c.c. per scardinare la base sul quale poggia il decreto emesso.

Sul valore probatorio del bilancio consuntivo quale riconoscimento di debito

Vi è ora da chiedersi quale sia la portata probatoria di una delibera assembleare che approva un bilancio consuntivo ove vengono indicati e, quindi, cristallizzate delle poste debitorie a carico di condomini.

Sulla fattispecie rinveniamo altro recente provvedimento della Suprema Corte. Infatti, la Corte di Cassazione, già, con Ordinanza n. 4306/2018 ebbe a precisare che la questione è, nella sostanza, quella del valore probatorio attribuibile al riconoscimento, in sede di approvazione di bilancio condominiale, di debiti pregressi dei condomini: tale specifico riconoscimento è - in assenza di partecipazione e di idoneo atto ricognitivo del singolo condomino - riconoscimento/accertamento effettuato dal creditore condominio in proprio favore, quindi, come tale non utilizzabile a proprio favore dal condominio stesso.

Nella concreta fattispecie esaminata dalla Suprema Corte, mancava ogni opportuna allegazione circa la partecipazione del condomino all'assemblea di riapprovazione del bilancio con indicazione dei debiti pregressi.

A parere dello scrivente è anche logico che la compagine condominiale non possa unilateralmente inserire nel bilancio voci debitorie a carico di un condomino e giovarsi di detto documento proprio nei confronti del condomino debitore, diverso è di effettiva partecipazione e di idoneo atto ricognitivo.

Quindi, risulta essere conforme a detto orientamento anche l'ordinanza oggetto di questa breva analisi posto che viene ribadito che non è possibile attribuire al bilancio consuntivo il valore di confessione per mancanza dell'animus confitendi, avendo il bilancio consuntivo finalità meramente informative in ordine alla situazione patrimoniale del condominio.

Accusare l'amministratore di condominio di aver redatto un consuntivo falso è diffamazione.

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