L'assemblea condominiale convocata per l'approvazione dei bilanci (consuntivo e preventivo) rappresenta una situazione che risponde ad un espresso dovere dell'amministratore, codificato all'art. 1130, comma 1, n. 10) c.c. ed anche il momento in cui . si tirano le cosiddette fila. della gestione annuale.
Per tale motivo, appare utile ed opportuno prestare attenzione alla corretta descrizione delle voci di spesa ed alla relativa ripartizione ed imputazione, nonché alla esistenza di eventuali crediti, proprio in quanto in presenza di errori e discordanze, ove non recepite nell'immediatezza, occorrerà procedere alla impugnazione della correlata delibera.
Sull'argomento, è confacente richiamare la sentenza emessa dal Tribunale di Tivoli (10 ottobre 2021, n. 1388), al fine di affrontare e trattare i requisiti e criteri da adottare per una corretta indicazione e attribuzione di tutte le poste, attive e passive, o meglio delle voci che concorrono a formare un giusto bilancio.
Delibera di approvazione del bilancio consuntivo: Iter Giudiziale
Nell'impugnazione della delibera assembleare, avente ad oggetto l'approvazione di bilanci consuntivi, una condomina lamenta palesi errori nella avvenuta contabilizzazione di spese non documentate, nella imputazione di oneri non dovuti e, altresì, nella mancata menzione del credito dalla stessa vantato nei confronti del condominio, riconosciuto in favore della medesima a seguito di azione giudiziale.
Il condominio, ritualmente costituito nella persona dell'amministratore, ha sollevato contestazioni di rito, formulando eccezione di improcedibilità della domanda per mancato preventivo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e, comunque, tardività della impugnazione, contestando le doglianze della condomina in merito alla sussistenza di pretesi vizi nei bilanci.
Parimenti, il condominio confermava la fondatezza del credito avanzato dalla condomina, giustificando l'omessa indicazione dello stesso a bilancio in quanto ancora non pagato dallo stesso.
Instaurato regolarmente il giudizio, per un compiuto esame e verifica delle analitiche obiezioni sollevate dalla condomina, è stata espletata una CTU contabile all'esito della quale il Giudicante ha accolto la domanda promossa non solo in considerazione dei rilevati errori nel rendiconto ma, soprattutto ed in particolare, per l'omessa rilevazione del credito maturato per i motivi in appresso illustrati.
Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza
Improcedibilità e tardività della impugnazione
In ordine alle eccezioni proposte dal condominio relativamente alla improcedibilità dell'azione per mancata attivazione del procedimento di conciliazione, il Giudice l'ha respinta ritenuto l'avvenuto svolgimento della stessa dopo la introduzione del giudizio.
Al contempo, la medesima sorte ha interessato anche la denunciata tardività della impugnazione, in quanto il condominio non ha assolto l'onere probatorio atto a dimostrare la intervenuta consegna del verbale brevi manu alla condomina, contestualizzato in una determinata occasione.
Eccesso di potere
Venendo all'esame del merito della ragionevolezza della impugnazione formulata dalla condomina, il Tribunale ha ravvisato la ricorrenza dell'inquadramento della fattispecie de qua nell'istituto dell'eccesso di potere il quale si configura ogni volta in cui una delibera assuma una decisione con esercizio arbitrario del potere discrezionale della assemblea in pregiudizio dei singoli condomini o dei beni comuni.
Nella vicenda che ci occupa, nel corso della istruttoria, ovvero dalle risultanze della CTU, è emersa l'attendibilità delle argomentazioni poste dalla condomina a sostegno della propria pretesa essendo stato confermato (i) il parziale errore contabile delle voci di spesa inserite nel bilancio, in quanto non giustificate e, anche, (ii) l'assenza di accenno in bilancio, o meglio la contabilizzazione, del credito maturato, sebbene mai contestato dal condominio.
Sui punti illustrati, non possiamo ignorare come appaia dirimente, per una conforme disamina, l'occorso accertamento dell'assenza di espressa indicazione a bilancio del credito vantato dalla condomina, circostanza quest'ultima che non può essere assunta, certamente, quale mera "svista", trattandosi, peraltro, di credito portante una somma superiore a quello richiesto dal condominio.
Ed è proprio in tale consapevole omissione che il Giudice ha reputato essersi manifestato un eccesso di potere ad opera del condominio.
Invero, qualora da una delibera, sia pur corretta formalmente, comprenda uno scopo diverso da quello che è proprio dell'intero gruppo di condomini, derivandone una chiara lesione dei diritti del singolo, come nell'ipotesi della lite de qua, ciò determina un motivo di annullamento della stessa essendo stato travalicato il limite della discrezionalità a causa dell'esercizio arbitrario della stessa.
A tal riguardo, in questa sede, è conveniente evidenziare che l'annullabilità di una delibera per ragioni di merito può essere dichiarata dal Giudice solo nel caso di decisione viziata da eccesso di potere all'uopo ricordando che ciò avviene quando la causa della decisione risulti snaturata dal suo modo di essere e sia atta a perseguire finalità diverse da quelle del condominio.
A tal riguardo, la Cassazione ha affermato che ricorre eccesso di potere "quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, (…) in tal caso il giudice non controlla solo l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire se essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (…)." (Cass. Civ., Sentenza n. 5889/2001; Cass. Civ. Sentenza n. 19457/2005.)
È, quindi, condivisibile la decisione del Giudicante laddove ha interpretato che l'aver taciuto nel bilancio l'esistenza del credito della condomina, tanto da aver richiesto alla medesima il pagamento degli oneri condominiali di importo inferiore allo stesso, realizza un evidente abuso del libero esercizio del potere discrezionale della assemblea palesato mediante l'adozione della delibera impugnata.
Eccesso di potere dell'assemblea o dell'amministratore di condominio
