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Comproprietà: diritto di voto e rappresentanza nella assemblea di condominio

Immobile in comunione, legittimazione attiva e passiva, disciplina e principi
Avv. Laura Cecchini Avv. Laura Cecchini 

Nel nostro ordinamento, come noto, un'unità immobiliare può avere più comproprietari, detti anche "comunisti", i quali hanno titolo sulla stessa per quote identiche o differenti.

Tale situazione, di consueto, si verifica per successione ereditaria o in caso di acquisto intervenuto nel corso di una relazione affettiva, quale il matrimonio o convivenza.

Qualora la comunione di un bene interessi un immobile in condominio si determina una situazione particolare che investe la rappresentanza e si riflette nel diritto di voto, ovvero sulla partecipazione e sui poteri dei comproprietari in sede di assemblea.

La sentenza emessa dal Tribunale di Roma (n.16749 del 26 ottobre 2021) rappresenta l'occasione per trattare compiutamente il tema ed illustrare le norme ed i principi che disciplinano e reggono la materia espressi ed enunciati dalla Giurisprudenza.

Invero, nell'ipotesi di comproprietà possono sussistere divergenze sulle decisioni da assumere rispetto all'immobile, non solo per opere interne ma, anche, per quelle che attengono al condominio, motivo per cui una disamina sull'argomento realizza un momento di attenta riflessione sulle problematiche che possono presentarsi e sulla loro risoluzione.

Diritto di voto e rappresentanza nella assemblea di condominio: la vicenda

Una condomina, comproprietaria di un immobile ad uso civile abitazione facente parte di un edificio condominiale ha impugnato due delibere assembleari contestando, tra più censure, la illegittimità della determinazione che ha impedito la sua partecipazione alla assemblea.

In proposito, il nominato presidente ha sostenuto essergli stata conferita delega da parte del di lei fratello e comproprietario.

A fondamento della ragionevolezza della domanda avanzata, la condomina ha rilevato come non risultasse dal verbale impugnato alcuna delega da parte di suo fratello in favore di terzi né la di lui presenza.

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Legittimazione attiva del comproprietario

Preliminarmente appare opportuno evidenziare che, nella fattispecie de qua, si applica il secondo comma dell'art. 67 Disp. Att. c.c. il quale dispone «Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice».

La ratio del citato disposto è preordinata ad ovviare ad eventuali dissidi che potrebbero insorgere tra i comproprietari ed è atta ad inibire qualsivoglia conseguenza ostativa sulla gestione del condominio al momento di assunzione di una delibera.

Non possiamo ignorare come, infatti, l'assenza di una posizione univoca comporti la paralisi del diritto di voto, situazione che si concretizza, ad esempio, quando i comproprietari si presentano in assemblea comunicando il loro contrasto su un determinato oggetto di delibera.

Epilogo di una simile condizione di disaccordo è l'esclusione della quota di millesimi di proprietà dei comproprietari dal computo delle maggioranze.

Partendo dal presupposto codificato nella norma esaminata, appare pacifico ed indubbio che, per l'effetto, nella vicenda oggetto della vertenza avanti al Tribunale di Roma, unicamente uno dei comproprietari aveva titolo per assumere la rappresentanza nella assemblea e manifestare il voto.

Ebbene, dagli atti di causa è emerso che non solo non era stata conferita alcuna delega a terzi da parte degli altri comproprietari ma, neppure, la presenza di quest'ultimi oltre la condomina attrice.

Sulla scorta di quanto sopra, l'aver interdetto l'intervento della condomina ed il correlato esercizio del voto sulle delibere adottate determina una palese azione contra legem ovvero una violazione dei suoi diritti.

Sulla questione, è orientamento costante e consolidato in Giurisprudenza quello per cui «Tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all'assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega» (da ultimo Corte appello Palermo sez. II, 12/03/2021, n.368).

Tanto precisato, per completezza espositiva, è opportuno ed utile rilevare come, in rispondenza a tale assunto, quale corollario, ne deriva che «Nell'ipotesi, poi, di comproprietà dell'appartamento condominiale, ogni comproprietario è legittimato a proporre l'impugnazione, con la precisazione che il comproprietario non può chiedere l'annullamento della delibera qualora il comproprietario partecipante all'assemblea (che può essere uno solo atteso che l'art. 67 c. 2 disp. att. c.c. stabilisce che i comproprietari hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 del codice) abbia espresso voto favorevole» (Tribunale Verbania sez. I, 02/12/2020, n.513).

Dalle letture combinate dei principi evocati ne consegue che era certo diritto della condomina esprimere la propria opinione sui punti dell'ordine del giorno indicati nell'avviso di convocazione in rappresentanza degli altri comproprietari senza la necessità di esibire alcuna delega formale.

Pertanto, l'impugnazione è stata accolta dal Tribunale.

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Legittimazione passiva dei comproprietari

Posto ciò, è confacente ricordare che, dal lato passivo, le obbligazioni derivanti dal condominio configurano una obbligazione propter rem, ovvero nascono e gravano sul soggetto per il solo fatto della titolarità del bene immobile.

Sul punto, l'art. 1294 c.c. è limpido nel disporre che «I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente».

I comproprietari di un'immobile risultano coobbligati in solido per gli oneri condominiali all'uopo precisando che nei confronti dei medesimi l'amministratore ha il buon diritto di rivalersi, indistintamente, su tutti.

Dal lato della legittimazione passiva è riconosciuta ed indiscussa facoltà dell'amministratore di condominio chiedere a ciascuno dei comproprietari l'adempimento integrale, non sussistendo alcun dovere in capo a quest'ultimo di attribuzione degli oneri in ragione delle singole quote di titolarità e, ciò, proprio per la natura solidale dell'obbligazione de qua (Cass. Civ. n. 3573/2011; Cass. Civ. n.14844/07).

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Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI ROMA n. 16749 del 26/10/2021

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 23-11-2021 17:21:50

"queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea"
Questo significa che anche la presenza fisica in assemblea è limitata ad un comproprietario oppure entrambi possono partecipare?

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