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La delibera nulla per eccesso di potere

Quando e cosa il Giudice può sindacare
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Il Tribunale di Tivoli, con la sentenza n. 1356 del 07 ottobre 2021, ha esaminato la questione della nullità di una delibera condominiale per eccesso di potere.

Pronuncia molto interessante, perché esamina un caso spesso ritenuto 'di scuola', dandoci dei parametri plastici entro i quali calare le norme di legge e la giurisprudenza della Cassazione in materia di annullabilità e nullità della delibera.

La delibera nulla per eccesso di potere: la pronuncia

Tutto prende avvio dall'impugnativa promossa da 5 condòmini avverso la delibera del proprio Condominio con la quale lo stesso aveva deliberato:

  • di revocare l'Amministratore;
  • di incaricare un altro tecnico (rispetto a quello precedentemente nominato, si immagina) per l'elaborazione di un computo metrico estimativo.

Nella parte in fatto della pronuncia, assai stringata in verità, ci è dato unicamente apprendere che i 5 condòmini avevano impugnato la delibera, relativamente ai due punti indicati, ritenendola viziata da nullità per eccesso di potere.

Il Condominio convenuto sosteneva, invece, la validità della delibera adottata.

Eccesso di potere dell'assemblea o dell'amministratore di condominio

Il Giudice accoglie in pieno la domanda dei 5 condòmini, dando la seguente motivazione.

Richiamata la giurisprudenza della Cassazione in materia di nullità per eccesso di potere delle delibere societarie, applicata alla materia condominiale per analogia, il Tribunale riafferma che detto vizio si rinviene ogniqualvolta lo scopo perseguito dalla delibera adottata non è quello dell'intera compagine, ma di un gruppo solamente di condòmini - o anche di uno solamente, cosicché, per dirlo con le parole usate dall'estensore medesimo, «ciò che rende viziata per eccesso di potere una delibera non è l'esercizio discrezionale del potere di decisione, ma l'esercizio arbitrario della discrezionalità, ossia il suo abuso sicché la decisione raggiunta risulti dannosa per il condominio.».

Nel caso concreto, il Giudice ritiene che sia la delibera che revocava l'Amministratore sia quella che nominava altro tecnico per il computo metrico estimativo fossero viziate di nullità, in quanto era mancata una piena e comprovabile informazione ai condòmini circa le motivazioni in base alle quali la revoca era stata inserita all'Ordine del Giorno, nonché circa il procedimento logico ed argomentativo in base al quale l'Assemblea si era determinata a deliberare la revoca stessa.

Insomma, non è stato dato rinvenire, né in comunicazioni precedenti l'Assemblea (ad esempio, richiesta di un condòmino ai sensi dell'art. 1129 c.c.), né dal verbale della stessa Assemblea, il motivo per cui il Condominio si è determinato a revocare l'Amministratore in carica, così da doversi ritenere che detta revoca sia stata frutto di una scelta arbitraria e, in quanto tale, dannosa per la compagine intera.

Circa la nomina del tecnico, vale il medesimo ragionamento: con uno spunto interessante in più. Il magistrato sottolinea anche qui come nessuna informazione fosse stata fornita dall'Amministratore ai condòmini circa le ragioni di opportunità che lo avevano indotto ad inserire all'Ordine del Giorno detta nomina - ragioni che invece il Condominio aveva poi esplicitato nelle sue difese in giudizio - così da non permettere agli stessi l'adozione di una decisione consapevole.

Ma si evidenzia altresì, nella pronuncia, come un verbale che riporti unicamente la decisione adottata utilizzando la formula 'di rito' «dopo ampia discussione», senza però dare atto degli argomenti discussi, delle diverse posizioni eventualmente emerse, delle valutazioni eseguite dall'Assemblea, porti inesorabilmente all'impossibilità di verificare, ancora una volta, l'interesse condominiale sotteso alla delibera adottata e, pertanto, determini la nullità della medesima per eccesso di potere, in quanto la decisione presa, in assenza di un corredo motivazionale, si rende arbitraria.

Delibere condominiali viziate da eccesso di potere, alcuni chiarimenti

Dove eravamo rimasti: le Sezioni Unite del 2005

Come noto ai nostri lettori più attenti, lo spartiacque in materia di annullabilità e nullità delle delibere condominiali viene individuato nella nota pronuncia a Sezioni Unite della Corte di Cassazione del 7 febbraio 2005, n. 4806.

In questa pronuncia, la Corte individuava sotto la nomenclatura di 'delibere nulle' tutte quelle delibere mancanti degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito o esorbitante dalla competenza assembleare (ai sensi dell'art. 1135 c.c.), o ancora incisive dei diritti individuali dei condòmini (o di terzi) o infine invalide in qualsiasi altro modo in relazione all'oggetto.

La categoria della nullità, oltreché dalla materia societaria, veniva ovviamente mutuata dalla disciplina generale dei contratti, i quali, per essere validi, devono avere oggetto lecito, possibile, determinato o determinabile (artt. 1346 e 1421 c.c.).

Quanto all'eccesso di potere, categoria mutuata dal diritto amministrativo e dalla dottrina sull'invalidità degli atti e provvedimenti amministrativi, la Cassazione ha più volte indicato come la stessa dovesse ravvisarsi ogni volta che l'Assemblea condominiale utilizza il potere conferito per scopi diversi da quelli della gestione delle parti comuni, dato che, in tale caso, il Supremo Collegio individua un oggetto impossibile nella delibera assembleare, che ha esorbitato dalle proprie mansioni.

Ancora, se lo scopo perseguito dall'Assemblea non è quello della gestione del patrimonio comune, ma del favore o beneficio (anche non economico) della maggioranza votante o di un gruppo solamente di condòmini o di un solo condòmino, allora anche qui il potere sarà stato sviato dai ranghi dell'interesse collettivo e renderà pertanto nulla la decisione adottata.

Lo stesso dicasi in caso di pregiudizio alla cosa comune derivante dalla delibera adottata dall'Assemblea.

Ovviamente, coloro che sostengono la nullità per eccesso di potere di una delibera condominiale - i condòmini che impugnano - devono provare che la delibera intendesse realizzare finalità estranee all'interesse comune oppure che la stessa abbia creato un pregiudizio per la collettività.

Non c'è eccesso di potere dell'assemblea se il lastrico è condominiale

La decisione

Nel caso sottoposto al Giudice di Tivoli, la prova è stata ritenuta data grazie all'assenza di informativa preventiva all'Assemblea ed all'assenza (almeno documentata, tramite il verbale) di una qualsivoglia discussione circa le motivazioni della delibera.

Insomma, il Tribunale lamenta, si ritiene, l'impossibilità, per coloro che, leggendo l'Ordine del Giorno, avevano deciso di restare assenti all'Assemblea, di determinare appieno perché la medesima Assemblea si fosse determinata a revocare l'Amministratore ed ad incaricare altro tecnico, dato che mancava sia un'informazione preventiva inviata dall'Amministratore o una richiesta di convocazione dell'Assemblea per la revoca, così come mancava, a verbale, la spiegazione del motivo che aveva indotto l'Assemblea a votare i due punti impugnati.

Quindi, quanto il magistrato afferma che non è l'. esercizio discrezionale del potere. da parte dell'Assemblea a viziare una delibera condominiale intende appunto riaffermare, in linea con quanto sinora espresso dai giudici di legittimità, che il giudice non può sindacare l'opportunità o il merito della delibera, i quali appartengono alla decisione (discrezionale ed insindacabile, appunto) della maggioranza assembleare.

Laddove però la maggioranza assembleare voti una delibera esercitando la propria discrezionalità, cioè scegliendo tra più opzioni e pareri a seconda dell'opportunità, ma facendolo in modo arbitrario, cioè senza dare conto del ragionamento che la induce a optare in un senso o nell'altro, allora questo inficia la delibera perché non permette, né per i condòmini assenti, né per i condòmini futuri, di controllare la modalità con cui si è arrivati alla decisione e, quindi, di valutare se la stessa vada nella direzione del perseguimento dell'interesse comune oppure no.

Circa l'assenza di informazione preventiva, siamo al limite tra il concetto di annullabilità e nullità, in quanto, come noto, i vizi concernenti l'Ordine del Giorno sono solitamente ricondotti alla categoria dell'annullabilità, sia quando si discute un punto che mancava nell'Ordine del Giorno inviato con la convocazione, sia quando si amplia un punto presente o si adotta una delibera in sede di discussione del punto generalmente denominato «Varie ed eventuali», che non può fungere da punto - omnibus per 'infilare', nel verbale, decisioni che comportano un impatto sul patrimonio comune e che non erano preventivamente conosciute, perché non denunziate nella convocazione.

Riteniamo, però, che l'informazione preventiva, che è codificata unicamente come ordine del giorno della convocazione, sia in questo caso da intendersi come elemento che, secondo il Giudice, ha corroborato l'impossibilità, per i condòmini riceventi la convocazione, di valutare appieno di che cosa si sarebbe discusso e deliberato e, pertanto, di deliberare consapevolmente se partecipare o meno all'Assemblea, così come di comprendere, ricevuto o esaminato il verbale, le motivazioni della delibera adottata.

Le indicazioni date dal Tribunale nella sentenza in commento risultano quindi preziose per gli addetti ai lavori, specialmente per i condòmini, allo scopo di evitare di adottare decisioni che li espongano ad impugnative, anche a distanza di molto tempo e con evidenti danni in termini di spese e restituzioni.

Rammentiamo, infatti, che, a differenza delle delibere annullabili, quelle nulle possono essere impugnate in qualsiasi tempo ed è ammesso anche il rilievo d'ufficio da parte del Giudice, nonché l'eccezione in sede di opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto avverso il condòmino moroso.

Inoltre, possono essere impugnate anche da chi era presente all'Assemblea che le ha adottate ed ha votato a favore, a differenza delle delibere annullabili, che possono essere impugnate solamente dagli assenti, dagli astenuti e dai dissenzienti.

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI TIVOLI n. 1356 del 07/10/2021

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