Sebbene le calcolatrici ed in generale i software abbiamo ridotto pressoché al minimo la possibilità di errori nei conteggi inseriti nel rendiconto, esistono possibilità che tali errori siano comunque presenti.
Di che errori si tratta? In effetti in un rendiconto può essere possibile che:
- siano indicate somme diverse da quelle versate (es. per errore di digitazione si scrive che Tizio ha versato 454 mentre invece ha versato 545, oppure il contrario);
- siano indicati saldi per anni precedenti che invece sono stati versati;
- siano indicati importi la cui somma non coincide con il totale riportato in rendiconto.
È questo un caso accaduto recentemente ad un nostro lettore, che ci scrive: «L'amministratore ha presentato il rendiconto annuale di gestione e convocato l'assemblea per discuterne. Io non sono andato e mi hanno comunicato il verbale. Solo dopo l'approvazione mi sono reso conto che c'è qualcosa che non va.
Rispetto alla mia posizione ho notato un fatto strano: vi sono varie voci di spesa, suddivise secondo la tabella di riferimento. La somma delle stesse dovrebbe essere 500, ma il totale è 800.
Tra l'altro non risultano spese personali e i saldi per l'anno precedente sono pari a zero.
Allora ho verificato le posizioni degli altri e ho notato che un condòmino ha spese per 600, il totale risulta 400. Inutile dire che la somma finale incide sui conguagli. Io ho versato 600 euro nel corso dell'anno. Avrei dunque un credito di 100 e, invece, risulto esposto per 200.
Che cosa fare? Bisogna impugnare la delibera? Posso contestare solo con raccomandata e pagare quello che ritengo giusto?»
Contabilità condominiale, i principi
Per anni la Corte di Cassazione ha affermato che «non è necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini medesimi le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione» (Cass. 23 gennaio 2007 n. 1405
Poi è arrivata la legge n. 220 del 2012 e l'art. 1130-bis sul rendiconto condominiale; la situazione non è mutata, anzi la norma ha stabilito chiaramente il principio, in base al quale tutte le voci contenute nel rendiconto devono essere espresse in modo da consentire l'immediata verifica. Chiarezza, immediata verificabilità, trasparenza, correttezza, verità. Questi sono tra i più importanti principi contabili.
In buona sostanza il rendiconto condominiale continua a essere considerato cosa diversa dai bilanci societari. Conseguentemente, i principi contabili di riferimento della contabilità societaria possono in alcuni casi essere considerati quale punto di riferimento, ma sicuramente non vincolanti per la redazione del rendiconto condominiale.
Contabilità condominiale e rendiconto errato
Ciò detto, torniamo al nostro focus: un rendiconto nel cui piano di riparto siano indicati totali non corrispondenti agli addendi, evidentemente, è un rendiconto non veritiero.
Che questo sia semplicemente errato o addirittura artatamente falsato è cosa che non può dirsi in astratto, la conclusione va assunta nella valutazione complessiva della documentazione e nella condotta del redattore.
Il primo modo per fare notare l'errore, è quello di evidenziarlo in sede assembleare, al momento della discussione per l'approvazione del rendiconto, in modo da ottenere dall'amministratore le dovute spiegazioni e quindi di emendare il rendiconto condominiale dalle inesattezze in esso contenute. Starà ai condòmini comprendere la condotta dell'amministratore e valutare la prosecuzione del mandato.
Si tenga presente che sovente le inesattezze sono dovute anche semplicemente e meri errori di digitazione. Certo, siccome è insegnamento elementare che 2+2 = 4 è evidente che se il totale è maggiore della somma, allora bisogna valutare se anche qui ci sia stato un errore di digitazione, oppure qualcos'altro.
Si badi: l'uso di formule di stile, quali salvo errori ed omissioni non incide sui profili d'invalidità della delibera di approvazione del rendiconto, né esenta l'amministratore da responsabilità.
Rendiconto errato, la contestazione è d'obbligo; come?
Che succede se, come nel caso del nostro lettore, ci si avvede dopo l'approvazione del rendiconto che esso è errato?
Quel rendiconto così approvato non è veritiero, in quanto gli errori non consentono di considerarlo tale: questa causa di invalidità va riportata nell'ambito della nullità, ovvero dell'annullabilità?
Non esistono pronunce giurisprudenziali in merito, le sole che si sono pronunciate sul problema, ossia sentenze emesse in seguito ad un'opposizione a decreto ingiuntivo, si sono limitate ad affermare che tali invalidità dev'essere sollevata con giudizio d'impugnazione ex art. 1137 c.c. (si veda Cass. 9 dicembre 2012 n. 23447/12, Trib. Roma 7 gennaio 2016 n. 188).
Certo, questi arresti non tengono conto del fatto che la stessa Cassazione, a partire dal 2016 (Cass. 12 gennaio 2016 n. 305), è stabilmente orientata nell'affermare che la nullità di una delibera può essere eccepita e rilevata anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
Il problema, dunque, sta proprio nell'inquadramento della causa di invalidità: se la somma è 500, ma il totale indica 800, la delibera di approvazione del rendiconto è nulla o annullabile? Ad avviso di chi scrive è nulla, perché non essendo il rendiconto veritiero incide su aspetti sostanziali e non meramente procedurali della delibera, incide su diritti ed obblighi dei singoli, quantificandoli in misura non corrispondente al vero.
Al lettore consigliamo, prima di intraprendere l'azione giudiziaria, di chiedere all'amministratore di riconvocare l'assemblea per deliberare sul rendiconto emendato dagli errori.
Se l'amministratore di condominio "trucca" il rendiconto i condomini possono denunciarlo per truffa
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