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Rendiconto condominiale. Il primo vademecum
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Rendiconto condominiale. Il primo vademecum

Analisi del rendiconto; Principio di cassa o di competenza? Il piano di riparto della spesa tra i condòmini; Tempi di presentazione del rendiconto

Avv. Rosario Dolce 

Pervengono in redazione un numero indefinito di quesiti sul (i) rendiconto condominiale, (ii) sulle tecniche di redazione, (iii) sui tempi di presentazione, (iv) sui contenuti di cui esso dovrebbe constare. Allora, quale migliore occasione sussiste per esaurire i dubbi che attanagliano i nostri cari lettori se non con la pubblicazione di un breve vademecum sull'argomento.

Abbiamo deciso, pertanto, di pubblicare una breve guida, in grado di fornire alcuni apprezzamenti, dei rudimenti sui vari contenuti e fornire delle prime, per quanto opinabili, chiavi di lettura. Per gli aspetti più rilevanti sono state anche riportate delle domande con risposta. Insomma, per i nostri lettori: questo ed altro…

Lo scritto è articolato nei seguenti paragrafetti.

  1. Analisi del rendiconto;
  2. Principio di cassa o di competenza?
  3. Il piano di riparto della spesa tra i condòmini;
  4. Tempi di presentazione del rendiconto

1. Analisi del rendiconto

La gestione della contabilità condominiale trova sintesi finale nel rendiconto.

Il rendiconto deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute. Inoltre deve essere reso intellegibile, e cioè deve essere redatto in modo tale da consentire ai condòmini (i quali generalmente non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e 'letto') l'esercizio del diritto e del dovere di controllo.

Il "nuovo" articolo 1130 bis del Codice Civile scandisce il contenuto del documento contabile per eccellenza del condominio, laddove riferisce che esso: "Deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica…".

IL RENDICONTO ANNUALE DEVE CONTENERE NECESSARIAMENTE:

Un riepilogo finanziario, ossia la sintesi delle poste attive e passive e, pertanto, i crediti e i debiti verso i condòmini e i terzi, in buona sostanza, lo stato patrimoniale del condominio;

la nota sintetica esplicativa, ovvero una relazione dell'intera gestione contenente, tra l'altro, i contratti in corso e le eventuali contro

Un registro contabilità; «il rendiconto è [anche e soprattutto] soggetto al principio di cassa» (Cass., sent. n. 10153/2011. Cfr. anche: Cass., sent. n. 15401/2014).

La sezione finale del documento dovrebbe essere riservata alla enucleazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali (1130, nr 9 c.c.), previa indicazione (i) dei quadri di ripartizione delle spese contabili dell'esercizio rendicontato, (ii) dei criteri millesimali adottati per ciascuna delle spese rendicontate, (iii) dello stato di riscossione dei contributi pro quota; e, non da ultimo, (iv) dello stato di pagamento dei fornitori con la indicazione delle more eventualmente pagate.

L'essenza del "bilancio condominiale" (inteso quale sinonimo di rendiconto) sembra risiedere, quindi, nel rapporto tra il valore contenuto nell'estratto del conto corrente al 31.12 di ciascun esercizio (fatta salva, l'impiego di altra data) e il valore dei crediti/debiti derivanti dai conguagli contabili.

DOMANDA E RISPOSTA

D. Cosa succede se il rendiconto non contiene i presupposti segnati dall'articolo 1130 bis c.c., seppure è contabilmente preciso, chiaro e trasparente?

R. Dovendo il Tribunale giudicare secondo le vigenti regole del codice (e il bilancio del 2014 si riferisce, per l'appunto, ad un periodo in cui la citata riforma era già in vigore, sebbene da non molto tempo), appare difficile riconoscere come "conforme a diritto" e non "in violazione di legge" la delibera che approvi un bilancio che conforme al disposto dell'art. 1130-bis c.c. (Tribunale Torino 4 luglio 2017)

2. PRINCIPIO DI CASSA O DI COMPETENZA?

C'è in atto un vero e proprio scontro tra la giurisprudenza e la dottrina riguardo alle tecniche contabili da utilizzare per la redazione del rendiconto condominiale, da parte dell'amministratore.

=> Rendiconto per cassa o per competenza?

La giurisprudenza di legittimità e di merito è costante nel ritenere che la redazione del documento debba essere improntata ricorrendo al "principio di cassa".

Il rendiconto che portato all'approvazione dell'assemblea, invero, non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi ma atto con il quale l'obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti, si che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate.

In altri termini, la mancata applicazione del criterio di cassa è stata ritenuta idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza il bilancio.

In particolare, non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, se non si dovesse procedere in tal modo, non si evidenzierebbe la reale situazione contabile.

Pertanto laddove l'assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di 'cassa') che non sia improntato a tali criteri e viòli, quindi, i diritti dei condòmini lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (Cassazione Civile 10153/11).

A rafforzare tale tesi vi ha pensato il Tribunale di Roma con una pregevole Sentenza "argomentativa" pubblicata in data 02 ottobre 2017, la quale - possa o meno condividersi per le motivazioni addotte - elenca una serie di ragioni, anche a titolo esemplificativo, tese a legittimare l'adozione del "principio di cassa". E segnatamente.

  • Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune.
  • Laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste o non trovino riscontro documentale.
  • Inoltre, con il bilancio, devono sempre essere indicati (con possibilità di facile riscontro documentale) la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l'esistenza e l'ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l'accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall'assemblea per particolari motivi (ad esempio fondo di cassa straordinario).
  • Ovviamente la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un'eventuale 'scomparsa' di somme di danaro.
  • Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale.

I CRITERI PER REDIGERE IL RENDICONTO SECONDO IL "PRINCIPIO DI CASSA" SPOSATO DALLA GIURSPRUDENZA

Per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l'amministratore dovrà:

1) indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell'importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento, ecc),

2) indicare le quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare;

3) indicare le spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro);

4) riportare il piano di riparto, laddove in grado di indicare per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.

LA DOTTRINA CONTRARIA

"Una contabilità redatta secondo il criterio di competenza non esclude alcuna elaborazione contabile di cassa, anzi, la include necessariamente.

Infatti, al Giudice di Roma sfugge come il conto economico di esercizio non può che essere redatto secondo il criterio di competenza nell'annoverare i costi di gestione e la rispettiva relatività di esercizio ma il conto entrate/uscite, invece, che annovera quali di questi costi siano stati poi materialmente pagati, non può che essere redatto secondo il criterio di cassa e senza che vi sia confusione alcuna posto che si tratta di elaborati contabili separati.

Nessun inganno, dunque, può profilarsi a danno dei condomini.[…] A parere di chi scrive, il rendiconto condominiale oggi è costituito da un vero e proprio fascicolo i cui documenti sono tenuti e curati secondo criteri diversi, Infatti, dovendosi riconoscere all'ente condominiale un sistema contabile di tipo economico e patrimoniale di gestione, è di tutta evidenza come il registro di contabilità sia da compilarsi per criterio di cassa entro trenta giorni dalla manifestazione numeraria ma lo stato patrimoniale, perché possa raccontare in maniera fedele alla realtà le variazioni finanziarie negative e positive di incidenza sui debiti e sui crediti non può che erre redatto secondo il criterio di competenza" (Francesco Schena, "Rendiconto condominiale, quando il giurista e il tecnico «fanno a pugni»", in quotidiano del condominio - Il sole 24 ore.

3. IL PIANO DI RIPARTO DELLA SPESA TRA I CONDOMINI

L'articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile stabilisce che: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo […]".

Il disposto condiziona quindi l'emissione del provvedimento monitorio all'esistenza di uno stato di ripartizione, ritualmente approvato dall'assemblea.

La sua mancata predisposizione in calce al rendiconto non consentirebbe - secondo parte della giurisprudenza - all'amministratore di potere recuperare i crediti in via monitoria ai sensi dell'articolo di cui innanzi.

IL PIANO DI RIPARTO ESPRESSAMENTE APPROVATO

non è sufficiente affinché la ripartizione si possa intendere approvata e sia in grado di costituire "titolo di credito" a favore del condominio (C. Cass. S.U. 4421/07; 2387/03; 10427/00) per l'emissione del decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., in quanto ciò necessita di espressa delibera di approvazione della ripartizione (C. Cass. 4951/07, 20484/04; 761/02; 11515/99).[Tribunale di Aosta, 28 maggio 2014],

4. ENTRO QUANDO PRESENTARE IL RENDICONTO?

L'articolo 1130 nr 10 c.c. stabilisce che: "L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

Viene stabilita, dunque, una "inderogabile" dimensione annuale della contabilità condominiale.

Fa da contraltare a tale obbligazione in capo all'amministratore il diritto dei condomini di prendere visione della gestione e di controllarne il merito, proponendo le proprie osservazioni, al termini di ciascun esercizio finanziario (fermo restando la facoltà di poter provvedere anche nelle more).

Si ritiene che il termine prefissato normativamente possa farsi coincidere con la data del 30 giugno di ciascun anno legale, e che, ad ogni modo, il mancato rispetto del termine possa legittimare ciascun condòmino a chiedere la revoca giudiziaria del professionista.

DOMANDA E RISPOSTA

D. Cosa succede se l'amministratore presenta il rendiconto oltre i centottanta giorni previsti dalla norma?

R. Commette grave irregolarità nella gestione del condominio, l'amministratore che presenta il rendiconto della gestione oltre il termine di 180 giorni previsto dall'articolo 1130 n. 10 del Codice civile, anche se l'assemblea approva il bilancio, per cuis e ne deve disporre la revoca (Tribunale di Taranto, il 21 settembre 2015)

=> Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza

=> Rendiconto condominiale: criterio di cassa, di competenza o misto?

Cerca: rendiconto condominiale vademecum

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Vito46
Vito46 giovedì 18 aprile 2019 alle ore 20:08

Principio di cassa significa registrare, entro i 365 giorni di gestione, tutte le entrate e tutte le spese verificatesi nel periodo considerato.
Deve essere presa in considerazione solo la data di pagamento delle fatture e delle riscossioni risultanti nel c/c anche se riferite a gestioni differenti. È del tutto ininfluente il pagamento, del gasolio fuori dal periodo di gestione considerato il quale comparirà nella gestione successiva.

Biagio
Biagio giovedì 18 aprile 2019 alle ore 21:06

Nella convocazione assembleare, la relazione di sintesi non è allegata insieme al consuntivo/rendiconto, come viene valutata tale procedura? E' la documentazione che giustifichi le spese sostenute non presenti neppure nel rendiconto, non è accompagnata? Quali documentazioni dovrebbe esserci nella sede assembleare assemblea che giustifichi le spese? Grazie.

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