Il rendiconto condominiale deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì in base a quello di cassa? A questo quesito ha risposto il Tribunale di Roma, che con la sentenza del 2 ottobre 2017, ha stilato una sorta di "vademecum" per la corretta redazione del rendiconto condominiale.
=> Art. 1130-bis del Codice Civile
Nel caso di specie, un condomino aveva impugnato la delibera con la quale era stato approvato il bilancio consultivo ordinario per l'anno 2014 in violazione dei principi in tema di rendiconto dettati dall'art. 1130-bis c.c.Il tribunale, pur ritenendo cessata la materia del contendere, ha giudicato fondate le doglianza sollevate contro il bilancio, condannando il condominio al pagamento delle spese di lite.
Nel valutare ciò, il giudice ha stilando una sorta di "vademecum" per la corretta redazione del rendiconto condominiale.
Finalità del rendiconto. Il rendiconto, predisposto dall'amministratore, risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente sono stati spesi i soldi versati.
Non deve redatto in forma rigorosa; pur tuttavia, per essere valido, deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute.
Inoltre, deve essere intellegibile, per consentire ai condomini di controllare facilmente le voci di entrata e di spesa.
Rendiconto predisposto dall'amministratore poi revocato
Si applica il criterio di cassa. Il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma un atto con il quale l'obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti, sicché vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate.
Ed il bilancio, o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale "non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l'inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione".
La mancata applicazione del criterio di cassa è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio: "non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile".
I vantaggi del criterio di cassa. Il criterio di cassa consente Di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune.
Secondo il tribunale, "laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa e che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condomini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste o non trovino riscontro documentale".
Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale.
Documenti da mettere a disposizione dei condomini. Per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l'amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell'importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento, ecc), l'indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l'indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.
Inoltre, nel bilancio devono sempre essere indicati (con possibilità di facile riscontro documentale):
- la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi,
- l'esistenza e l'ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l'accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall'assemblea per particolari motivi (ad esempio fondo di cassa straordinario)
- la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un'eventuale 'scomparsa' di somme di danaro.
La mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità quali l'omissione o l'alterazione dei dati (ad esempio sugli interessi dei depositi) determina l'illegittimità del bilancio stesso che si estende alla delibera che l'approvi e che sia oggetto di contestazione.
- Il ritardo nel presentare il rendiconto legittima la revoca dell'amministratore di condominio?
- Con il rendiconto si approvano anche le spese ordinate dall'amministratore
