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Casa in condominio non abitata: perché il proprietario deve partecipare alle spese condominiali?
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Casa in condominio non abitata: perché il proprietario deve partecipare alle spese condominiali?

Appartamento non abitato. Perché si continuano a pagare le spese condominiali. Quando si può evitare? Quali sono le condizioni per farlo?

Avv. Alessandro Gallucci 

Sono proprietario di un appartamento in condominio. La mia abitazione è vuota, non la abito né la concedo in locazione. Oppure: sono proprietario di una casa in condominio ma poiché lavoro in altra città ci vivo solamente pochi week-end all'anno o nei periodi di ferie. Queste le premesse alla successiva domanda: posso chiedere l'esclusione dalla partecipazione o quanto meno una riduzione della quota delle spese condominiali?

La risposta, fatte salve le eccezioni di cui diremo in seguito, è: no.

La ragione è molto semplice: l'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali si configura come propter rem.

Che vuol dire ciò?

Con tale affermazione s'intende dire che il pagamento è dovuto per il sol fatto d'essere proprietari dell'unità immobiliare.

Natura delle spese condominiali e obbligo di pagamento

L'obbligo di pagamento sorge perché Tizio è proprietario dell'appartamento e resta indifferente a ciò il fatto che egli abiti o meno quel locale.

Altra caratteristica dell'obbligazione condominiale propter rem è la sua ambulatorietà; essa circola di pari passo al diritto reale senza necessità che le parti, al momento della cessione, specifichino alcunché. Ciò naturalmente fa sorgere il problema dell'esatta individuazione del momento in cui sorge lo specifico obbligo contributivo.

Come ha giustamente detto la Cassazione, con la quale concorda la dottrina condominiale, l'obbligazione "di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese.

Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)" (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Prima di concludere questa parentesi sulla circolazione dell'obbligazione e tornare ad affrontare l'oggetto principale di questo approfondimento è bene comunque ricordare che per ciò che concerne il pagamento degli oneri condominiali la legge pone un vincolo di solidarietà tra venditore ed acquirente per le obbligazioni riferibili all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuto il passaggio di proprietà.

Tornado a noi, perché la natura propter rem dell'obbligazione incide sulla impossibilità di esonero dalle spese condominiali da parte di chi possiede un'unità immobiliare inutilizzata? La risposta è molto semplice: perché molte spese sono riferibili alla conservazione e gestione del condominio, ossia a questioni che in ragione della loro stretta connessione con il diritto di proprietà non ammettono esenzioni. Non abitare un immobile non vuol dire potersene disinteressare.

Spese condominiali legate ai servizi e consumi: perché si pagano anche se la casa è vuota?

Il condomino che si domandava quanto dicevamo in principio potrebbe obiettare: bene, per le spese di conservazione mi avete convinto, ma per quelle d'uso (es. riscaldamento, acqua, pulizia scale ecc.) no! Su queste s'incentra l'eccezione di cui si diceva prima.

È vero, ci sono delle spese che sono direttamente legate ai consumi: il fatto che non si abiti un'unità immobiliare fa venire meno la parte di spesa del consumo idrico legata ai consumi, ma non quella discendente dal vincolo contrattuale con l'ente erogatore. Si è parti di quel contratto in quanto partecipanti al condominio e non è possibile configurare sospensioni nella partecipazione legate al fatto che l'abitazione sia vuota.

Ci sono, poi, dei costi legati a servizi il cui consumo non può essere misurato e rispetto alle quali è del tutto indifferente il fatto che l'unità immobiliare risulti utilizzata o meno.

Al riguardo il riferimento è all'uso potenziale: il fatto che una persona non abiti un appartamento non vuol dire che, trattandosi di una sua proprietà, non posso in qualunque momento decidere di farlo e quindi usufruire dei servizi come energia elettrica per l'illuminazione delle scale, utilizzazione dell'ascensore, pulizia scale ecc

Residua la possibilità di consultare la raccolta degli usi e consuetudini tenuta presso le locali camera di commercio: lì si potrebbero trovare le norme che disciplinano la riduzione della partecipazione del contributo di partecipazione alle spese condominiali per il caso di appartamento non utilizzato.

Certamente non è da escludersi la possibilità che i condòmini all'unanimità esonerino uno di loro dalla partecipazione alle spese; la circostanza che l'abitazione sia vuota può essere una ragione, ma questo resta un approdo pattizio, sicuramente non una conseguenza dettata dalla legge.

Riepilogo:

  • per quelle utenze in relazione alle quali la contabilizzazione dei consumi è individualizzata, nessun problema: non si consuma e quindi non si paga, o meglio si pagano solo i canoni legati ai contratti con i fornitori dei relativi servizi;
  • per quelle spese legate a servizi insuscettibili di misurazione si prosegue nel pagamento come se l'abitazione fosse abitata, in quanto ciò che conta è l'uso potenziale che si può fare della propria unità immobiliare

=> Esenzione delle spese di uso in condominio

Non pagare le spese condominiali della casa disabitata, come fare?

È chiaro da tutto quanto è stato detto fin'ora che non pagare gli oneri condominiali per l'unità immobiliare non utilizzata è cosa difficile, se non impossibile.

Difficile, ma comunque lecita. Ecco, allora, che non può non tornare in mente il vecchio detto: chi domanda non è pazzo.

In primis, per fugare ogni dubbio, è bene verificare, laddove ci sia un regolamento di origine contrattuale, che lo stesso non statuisca qualcosa in merito all'esonero dal pagamento degli oneri condominiali del proprietario della casa disabitata. Ove così non fosse si può fare richiesta all'amministratore d'inserire l'argomento nell'ordine del giorno della prima assemblea utile.

Qualora ciò avvenisse, come s'è detto in precedenza, l'esonero dalla contribuzione potrebbe avvenire solamente se vi fosse il consenso di tutti i condòmini.

Si badi: non solamente di tutti i presenti in assemblea, ma della totalità dei condòmini. Diversamente, ogni decisione assembleare in merito andrebbe considerata insanabilmente nulla per incompetenza dell'assemblea a disporre in materia di criteri di ripartizione delle spese.

Poiché quello in esame non è argomento di competenza del condominio - l'assemblea diventa luogo di discussione puramente accidentale - deve ritenersi che l'amministratore non possa considerarsi obbligato a esaudire la richiesta del condòmino.

=> Riduzione spese condominiali appartamento vuoto

=> Spese condominiali pagate al proprietario che non le versa all'amministratore

Cerca: spese condominiali proprietario

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Gianni
Gianni venerdì 04 marzo 2016 alle ore 16:29

in un condominio dove il mio immobile è grezzo senza luce e acqua devo concorrere alle spese dello spurgo della fognatura ?

Deidda Elena
Deidda Elena venerdì 27 maggio 2016 alle ore 17:26

sono proprietaria di un appartamento in sardeigna siamo in 3 famigle compreso la lavanderia che comprende nel palazzo dove nn usufrisce ne luce e ne pulizie scale dovrebbe x norma pagare i milessimi x che habbiamo a l interno del palazzo lo scarico del l acqua dove usufriucono un proprietaria che di un condonino habita a mila no e viene solo d estate per una settimana in sardegna quindi si rifiuta di pagare la quota condominale si e creata un impianto luce scale che proviene dalla luce del suo appartamento nn vuole pagare e giusto?
prima eravamo in comune accordo che lei pagava la luce 15 euro ogni 2 mesi e io e la famiglia che habita giu pulivamo le scale adesso ha staccato la lucex che era a nome suo e si rifiuta di pagare dicendo che non ce si e creata un impianto abusivo luce che proviene dal suo appartamento grazie per tutte le risposte

Madia Ricci
Madia Ricci lunedì 28 novembre 2016 alle ore 17:15

Abbiamo un appartamento in un condominio di 3 piani e di 3 appartamenti il nostro è al secondo piano, noi viviamo a Vicenza e in Puglia ci andiamo solo un mese all'anno. Come regolamento dobbiamo pagare per tutto l'anno le spese condominiale, come luce delle scale pulizia sempre delle scale?

Biagio
Biagio sabato 10 dicembre 2016 alle ore 09:06

Buongiorno, ritengo che in assenza di regolamento o altro diversamente approvato, che il condomino attore in caso che avanzasse pretese di questo genere,debbano essere portate e discusse con specifico O.d.g. e solo previo consenso da parte di tutti gli aventi diritto 1000/1000, potrebbe vedersi esaudire tale richiesta. Aggiungo a ciò, che molti amministratori acconsentono a tali iniziative in modo del tutto arbitrario e a discapito dei condomini non conoscenti dei fatti.

Bob
Bob venerdì 14 luglio 2017 alle ore 13:28

Salve, sono proprietario di un appartamento in condomino con vari scale differenti.
Nella mia scala non ci vive nessuno ne ce pulizia ne cisterne ne funzionano i citofoni in pratica nulla.
Non appena acquistai l'appartamento l'amministratore mi disse non ti preoccupare se non ci vivi.

Stamani mi arriva una raccomandata dove l'amministratore mi dice di pagare gli arretrati.
Come devo muovermi?
Grazie mille.

Mauro
Mauro lunedì 25 settembre 2017 alle ore 20:50

Buonasera Avvocato ma mi scusi se io non abito son d' accordo a dover pagare pulizie manutenzione del verde ecc. ma per quanto riguarda 'l' acqua non condivido pagare per una persona visto che non la uso vorrei pagare solo il fisso e idem per la corrente.
Cosa mi può dire a riguardo?

OTTAVIO
OTTAVIO giovedì 01 febbraio 2018 alle ore 12:07

UN APPARTAMENTO COMPRATO CON REGOLAR ROGITO MA NON OCCUPATO DEVE PAGARE LA ROTAZIONE DEI SACCHI COME TUTTI? bUONGIORNO E GRAZIE

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci venerdì 02 febbraio 2018 alle ore 10:35

@Ottavio: sì, a meno che in comune non sia stata presentata domanda di sgravio per la tassa sui rfiuti.

OTTAVIO
OTTAVIO venerdì 02 febbraio 2018 alle ore 18:34

Grazie della risposta Avv.Gallucci
Buona serata

Paola
Paola domenica 11 febbraio 2018 alle ore 09:07

Salve,sono proprietaria di un appartamento vuoto. Mi chiedo se devo continuare a fare le pulizie delle scale...Grazie.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 14 febbraio 2018 alle ore 10:26

@Paola: a pagarle sicuramente sì, a farle dipende dagli accordi che avete sottoscritto.

Stefano
Stefano lunedì 05 marzo 2018 alle ore 17:49

salve sono proprietario al 50% di un appartamento in cui vive (ha la residenza ma fisicamento non ci vive)l'altro proprietario.
Le spese di proprietà sono equamente suddivise tra i proprietari, ma le spese ordinarie sono a carico del proprietario che ha la residenza oppure anche queste sono da suddividere al 50%
grazie

Gianna
Gianna mercoledì 14 marzo 2018 alle ore 15:12

Salve, ho venduto casa circa un anno e mezzo fa e
il nuovo proprietario mi dice che devo pagare la redazione delle tabelle millesimali di cui avevo dato già un acconto. Queste tabelle per tutto il condominio dovevano essere redatte da un ingegnere incaricato dall’amministratore tantissimi anni fa. Ora le hanno consegnate (peraltro anche errate) dopo dieci anni o forse più pretendendo il saldo. Vorrei sapere se tocca davvero a me pagare...non so proprio come risolvere questa storia.Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 14 marzo 2018 alle ore 18:59

Se è una spesa deliberata quando tu eri condòmino la spesa spetta a te. Andrebbe visto in concreto, poi, se e come contestare la spesa con l'aiuto del nuovo proprietario.

Pamela
Pamela lunedì 16 aprile 2018 alle ore 23:37

Buona sera volevo un.informazionesono proprietaria di un appartamento ma non ci vivo okevo sspete le spese del giardiniere le devo pagare in uguale misura agli altri condomini

Giuseppe
Giuseppe giovedì 07 giugno 2018 alle ore 15:13

Salve, in uno stabile di 5 appartamenti non c'è condominio ne amministratore quindi si dividono le spese in egual misura. Sono proprietario di un appartamento dei cinque, non abitato e in vendita .. senza considerare le spese di manutenzione che devo comunque pagare, ma alle spese di pulizia e luce scala sono obligato a partecipare?

Fabio
Fabio mercoledì 13 giugno 2018 alle ore 00:33

Salve, nel caso di un appartamento in residence non abitabile (manca il contatore elettrico) si può essere esonerati dal pagamento della quota relativa all'animazione?

Roberto Zannoni
Roberto Zannoni martedì 16 ottobre 2018 alle ore 10:01

Buon giorno,abito in un condominio di 4 unita di cui 3 occupate e la quarta nn abitata, il propietario di questa nn vuole pagare la sua quota della spesa di luce scale del condominio affermando che lui nn usufruisce. Volevo gentilmente sapere se e obbligato a pagare o deve pagare solo una percentuale.grazie

Beatrice
Beatrice martedì 13 novembre 2018 alle ore 12:39

Salve
Nel condominio c'è un proprietario che ha un appartamento affittato e dalla soffitta abitabile di questo ha ricavato un secondo loft con ingresso indipendente che ha affittato. Il proprietario sostiene di dover solo una quota per le pulizie e la gestione carrelli differenziata perchè il piccolo loft (30 mq) è parte dell appartamento. È vero?

Inoltre dovendo rifare la vetrata del lucernario perche entra la pioggia devo dividere le spese tra i proprietari o per gli appartamenti per cui chi ha piu proprieta paga piu quote? Grazie.

Rosy
Rosy lunedì 17 dicembre 2018 alle ore 11:42

Salve ho un appartamento in affitto e da 10 mesiste che nn abito lì. L'acqua è unica ma devo per forza pagare tutta la retta ? O ho diritto di pagare solo le tasse e il consumo no xke non uso nnt ?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 18 dicembre 2018 alle ore 16:21

Deve pagare il canone di affitto e tutte le spese di utenze che consuma. Per l'acqua, quindi, solo i costi fissi.

Arturo
Arturo domenica 20 gennaio 2019 alle ore 15:31

Salve, abito in un condominio di 6 appartamenti. Uno degli appartamenti non è abitato ed il proprietario ha deciso di non pagare più la pulizia delle scale in quanto ritiene che sia a carico solo di chi vive nel condominio. Ha ragione o deve provvedere anche lui alla pulizia delle scale?

Nicola
Nicola giovedì 21 febbraio 2019 alle ore 12:00

Salve abito in una palazzina di due piani un appartamento e vuoto dove viene solo i mesi estivi due sono abitati e poi c è una grande stanza arredata che il proprietario e lo stesso del secondo piano,volevo sapere e giusto che tutte le spese di luce e acqua le sividiamo in due,grazie

Michele
Michele martedì 16 luglio 2019 alle ore 08:11

Ho fatto una permuta, bene presente per bene futuro. L'atto di permuta non è stato chiuso, in pratica, non è stato sottoscritto l'atto di assegnazione dell'immobile per la presenza di vizi per i quali ho adito le vie legali, quindi, non c'è stata la presa in consegna dell'immobile e nessuna utenza è stata da me attivata.
L'amministratore condominiale mi chie il pagamento delle spese condominiali di routine. Sono dovute?
Grazie.

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