Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
111889 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Obbligazioni condominiali, si torna all'antico: per la Corte d'Appello di Roma i condomini sono obbligati solidamente per i debiti condominiali
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Obbligazioni condominiali, si torna all'antico: per la Corte d'Appello di Roma i condomini sono obbligati solidamente per i debiti condominiali

Per la Corte d'Appello di Roma i condomini sono obbligati solidamente per i debiti condominiali

Avv. Alessandro Gallucci  

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza 23 giugno 2010 n. 2729, pronunciandosi su una questione afferente le obbligazioni condominiali, ha rispolverato il vecchio adagio: le obbligazioni contratte verso l’esterno sono solidali. In breve: ogni condomino può essere chiamato a rispondere dell’intero debito per poi rivalersi sugli altri comproprietari per le loro quote.

La pronuncia è di quelle che promettono di creare nuova confusione in una materia che per lungo tempo è stata incertissima e che negli ultimi due anni, grazie alla contestata pronuncia delle Sezioni Unite n. 9148/08, pareva aver trovato un certo equilibrio. Fragile ed instabile, a ben vedere.

Le motivazioni che portano i magistrati della Corte d’Appello di Roma – vedremo di qui a breve – minano alla base le ragioni con cui le Sezioni Unite avevano giustificato l’affermazione della natura parziaria dei debiti condominiali.

Vale la pena andare per ordine.

Cosa disse la Cassazione nella sentenza n. 9148/08?

In quella sentenza gli ermellini ebbero modo di specificare che “ la solidarietà passiva richiede non soltanto la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione, ma anche l'indivisibilità della prestazione comune, in mancanza della quale e in difetto di una espressa disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà.

Pertanto, considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di danaro e che la solidarietà nel condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà dell'obbligazione, di talché, conseguita la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno e non per l'intero”. (Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Come dire l’obbligazione è divisibile e quindi di per sé parziaria.

Che cosa dicono, invece, dalla Corte d’Appello di Roma a sostegno della tesi opposta (ossia quella a favore della solidarietà)?

I giudici capitolini hanno affermato che “ se l’oggetto dell’obbligazione è una prestazione avente il carattere della indivisibilità, l’adempimento della obbligazione, in considerazione della oggettiva indivisibilità della prestazione, non può essere eseguita, in caso di pluralità di debitori, in parte da un debitore e in parte da un altro debitore: ne consegue che il creditore, nel caso di obbligazione con prestazione indivisibile, può validamente richiedere l’adempimento della intera obbligazione l indifferentemente ad uno solo dei debitori, secondo la previsione dell’art. 1317 del codice civile.

Come è di tutta evidenza il requisito di indivisibilità della prestazione va relazionato alla natura stessa della prestazione e prescinde dalla pluralità di debitori e non costituisce un requisito per differenziare le obbligazioni solidali (in cui ciascun debitore è tenuto all’intera prestazione) dalle obbligazioni parziarie (in cui ciascun debitore è tenuto alla prestazione per la sua quota).

Va aggiunto che l’art. 1292 c.c. non indica affatto la indivisibilità della prestazione come un requisito della obbligazione solidale, né tanto meno identifica l’obbligazione solidale con la obbligazione indivisibile. L’art. 1292 c.c. identifica l’obbligazione solidale passiva (che è quella che qui interessa) nella esistenza di una pluralità di soggetti debitori tutti tenuti alla medesima prestazione, cioè ad una prestazione comune a tutti i debitori.

Riepilogando, l’obbligazione solidale non si identifica con l’obbligazione indivisibile e la indivisibilità della prestazione non è un requisito della prestazione solidale (art. 1292 c.c.), ma della obbligazione indivisibile (art. 1316 c.c.).

Quando l’obbligazione è divisibile, come ad esempio il pagamento di una somma di denaro, e vi è una pluralità di debitori si possono allora determinare due diverse situazioni relazionate all’adempimento della prestazione:

1) il creditore potrebbe pretendere dai diversi debitori solo la parte di prestazione che ad essi compete (ed è il caso della c.d. obbligazione parziaria prevista dall’art. 1314 c.c.);

2) il creditore potrebbe pretendere da ciascun debitore l’intera prestazione (ed è il caso della obbligazione solidale di cui all’art. 1292 c.c.).

Caratteristica della obbligazione solidale rispetto alla obbligazione parziaria è il fatto che il debitore può essere costretto, come efficacemente dice l’art. 1292 c.c. (ciascuno (debitore) può essere costretto all’adempimento per la totalità), a pagare l’intero debito.

La regola per stabilire se, nel caso di più debitori, c’è una obbligazione solidale o parziaria è stabilita in modo chiaro e inequivoco dall’art. 1294 c.c.: i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.

La solidarietà appare, dunque, essere la regola” (Corte d’Appello Roma n. 2729/10).

Una visione della vicenda diametralmente opposta che non mancherà, ne siamo sicuri, di suscitare nuove incertezze a discapito della rapida soluzione di quelle controversie che vertendo su questioni prettamente economiche meriterebbero, invece, una pronta risoluzione. Al di là della tesi preferibile, dunque, è sempre più auspicabile un intervento legislativo risolutivo.

Cerca: obbligazione prestazione condominiali

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento