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Danni causati dal condominio e compravendita: il soggetto obbligato al pagamento è il condomino al momento del danno
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Danni causati dal condominio e compravendita: il soggetto obbligato al pagamento è il condomino al momento del danno

Spese per danni causati dal condominio e compravendita: il soggetto obbligato al pagamento è il condomino al momento del danno

Avv. Alessandro Gallucci 

Ai sensi del secondo comma dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: “ Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

Esempio: Tizio acquista da Caio un’unità immobiliare ubicata nel condominio Alfa nel corso dell’anno 2010. L’amministratore, al termine di quell’anno di gestione, richiede a Tizio le spese per l’anno in corso e un conguaglio, mai saldato da Caio, relativo all’anno 2009.

In virtù del vincolo di solidarietà di cui all’art. 63 appena citato, Tizio sarà tenuto a rispondere per quei debiti in solido con Caio.

La responsabilità solidale, tuttavia, consente al debitore in solido di rivalersi verso il reale titolare dell’obbligazione per quanto pagato ma a lui effettivamente addebitabile.

Nel caso del condominio come ci si regola? Detto più semplicemente: chi è debitore di che cosa? Dello spinoso argomento dell’individuazione del momento di nascita dell’obbligo contributivo e quindi d’identificazione del titolare dell’obbligazione è tornata ad occuparsene la Corte di Cassazione con la sentenza n. 15309 del 12 luglio 2011.

Il caso aveva ad oggetto la spesa inerente l’esecuzione dei lavori resisi necessari a causa di un danno proveniente da parti comuni e occorso quando il proprietario era ancora il venditore ma che, tuttavia, era stata approvata e ripartita quando l’acquirente era già diventato condomino.

Domanda: chi era l’effettivo titolare dell’obbligazione? A dire del ricorrente (il venditore dell’unità immobiliare) che citava a sostegno della sua tesi una sentenza del Supremo Collegio, " l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese” (Cass. n. 6323/03).

Siccome i lavori erano stati eseguiti dopo la compravendita, egli sosteneva di non dovere alcunché.

Secondo la Corte di Cassazione, invece, la spesa era da attribuirsi al venditore/ricorrente.

Spiega la Corte che “ la "maturazione" dell'obbligo di contribuzione alle spese condominiali - in caso di alienazione dell'immobile di proprietà singola - incide sulla identificazione del soggetto obbligato in maniera differente a seconda che si tratti di spese per l' utilizzo dei servizi comuni - valendo allora il mero riferimento del periodo di concreta erogazione prima della cessione (cfr. fattispecie presa in esame da Cass. 23345/2008) - o piuttosto si verta in materia di spese manutentive- fattispecie analoga a quella in esame: in quest'ultimo caso invero l'accertamento stesso dell'emergenza conservativa o emendativa di danni a terzi compiuto dal Condominio (accompagnato o meno da delibere di spesa ma sempre con sufficiente grado di specificità rispetto alla riconducibilità alle cose comuni del fattore generativo del danno) determina come detto, l'insorgenza dell'obbligo conservativo in capo a tutti i condomini e pone l'eventuale successiva approvazione delle relative spese in una prospettiva meramente esecutiva ed esterna, rispetto alla già compiuta identificazione della persona dell'obbligato”(Cass. 12 luglio 2011 n. 15309).

In sostanza la delibera di approvazione e ripartizione, in casi del genere, assume una mera veste dichiarativa e non costituiva dell’obbligo. Detto ancor più semplicemente: l’assemblea, in fattispecie del genere, prende atto di un fatto già avvenuto e non si pone come “creatrice” d’un fatto che dovrà avvenire.

In quest’ottica dunque l’obbligazione dev’essere posta in capo a chi era condomino all’epoca dell’insorgenza del fatto.

In ogni caso, è bene ribadirlo, il condominio può chiamare in causa, solidalmente, entrambi i soggetti (venditore ed acquirente) restando gli aspetti, che abbiamo specificato, interni al rapporto tra i medesimi.

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