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Ripartizione spese per la illuminazione e la pulizia della scale: non si escludono anche i locali a piano terra con accesso dalla via pubblica
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Ripartizione spese per la illuminazione e la pulizia della scale: non si escludono anche i locali a piano terra con accesso dalla via pubblica

Secondo la Cassazione la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano

Avv. Rosario Dolce 

Secondo la Corte di Cassazione (Ordinanza Sez. 6 Num. 29217 anno 2018), la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art. 1124 c.c.

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Invero, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano oneri per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condòmini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.(cfr, tra le tante, Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 8657 del 3 ottobre 1996)

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Il fatto. Il sig. Tizio, proprietario di due unità immobiliari site al piano terra di un edificio condominiale ubicato a Milano,ha proposto impugnazione ex art. 1137 c.c. contro la delibera approvata dall'assemblea dei condòmini, che, in sede di consuntivo, aveva ripartito lespese di pulizia e di illuminazione delle scale in proporzione deimillesimi di proprietà, ex art. 1123, comma 1, c.c., e non inproporzione alla misura dell'uso, ovvero ai sensi degli artt.1123, commi 2 e 3, e 1124 c.c..

La Corte di merito, respingendo il relativo ricorso, ha ritenutolegittima la deliberazione di riparto, alla stregua delle previsioni di cui al regolamento condominiale, ivi precisando che il condòmino (Tizio), benché abitante al pian terreno, non gli fosseprecluso l'uso delle scale.Tizio, non ci sta, e decide di ricorrere in cassazione. La Sentenza riflette sui punti cardine della questione, per come appresso riportati.

Sulla modifica dei criteri. Il principio generale. La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss.c.c., va ritenuta nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2,16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233;Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).

In particolare, sui criteri di ripartizione delle spese per la pulizia e la illuminazione delle scale. Secondo l'interpretazione giurisprudenziale più recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall'art. 1123, comma 2, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432) .

Ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari.

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Anche tali spese attengono, invero, ad un servizio del quale i condomini godono (o al quale danno causa) in misura maggiore o minore a seconda dell'altezza di piano, visto che il proprietario dell'ultimo piano utilizza l'illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l'illuminazione della prima rampa: non potendosi riconoscere all'assemblea un potere discrezionale nella suddivisione dei contributi, la soluzione adottata in giurisprudenza è quella dell'applicazione analogica dell'art. 1124 c.c., utilizzando per intero l'indice dell'altezza di piano.

E i magazzini… con accesso diretto dalla via pubblica? Dal fondamento delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale discende poi, in difetto di diversa convenzione, l'obbligo di contribuzione gravante pure sui condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini fruiscono delle scale (arg. da Cass. Sez. 2,20/04/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).

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Conclusione. Secondo l'interpretazione giurisprudenziale piu' recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'articolo 1124 c.c., il quale e' espressione del principio generale posto dall'articolo 1123 c.c., comma 2, e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432).

Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inerente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale puo' essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimita' da parte di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 23/12/2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l'applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/

Scarica Cass. Civ. Sez.VI n.29217 2018

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Piero
Piero giovedì 21 febbraio 2019 alle ore 23:52

In questo caso visto che si considera che i condomini dei piani più alti consumano in maniera maggiore le scale e quindi debbono pagare in proporzione di più, si dovrebbe anche considerare il numero dei residenti di ciascuna proprietà affinchè sia giusta la suddivisione, poichè in questo caso un inquilino che vive solo all'ultimo piano pagherebbe molto di più di una familia di 6 persone al secondo piano...

Vincenzo  Lozito
Vincenzo Lozito venerdì 22 febbraio 2019 alle ore 16:34

Aggiungo a quanto scritto da Piero la luce scala si dovrebbe pagare in uguale misura tenuto conto che quando si spinge il pulsante luce scale si accendono tutte le scale sia che vai al primo piano ovvero all'ultimo piano, quindi il consumo e uguale per tutti.

Andrea Duni
Andrea Duni venerdì 08 marzo 2019 alle ore 08:45

Si risolve l'inconveniente con due modalità: una è quella di inserire un temporizzatore per l'intera notte o meglio ancora un crepuscolare e le scale si illuminano quando programmato o quando necessario, quindi il costo della luce scale può essere spostato dalla tabella scale a quella appartamenti così come pure la manutenzione luci perché dipendente da fattori estranei al numero o posizione dei condomini. L'altra modalità, molto più onerosa, è quella di mettere un rilevatore di presenza all'infrarosso o di movimento in ogni pianerottolo e mezzo piano, coprendo anche gli anfratti, temporizzando la luce a 30 secondi. In questo modo chi usa più scale paga di più, ma tra guasti, rilevatori, installazione (e se impianto superiore a 6KW anche riprogettazione da parte di ingegnere, in ossequio al DM 37/2008), la differenza di costo generale non si ammortizza mai considerando i consumi delle lampade a led. Inoltre, anche tutti questi costi aggiuntivi andrebbero ripartiti in tabella scale con spese spropositate per gli ultimi piani, soprattutto se sono uffici, o per i negozi secondo questa sentenza. Si ricorda che il valore millesimale che genera la spesa è anche quello che permette la votazione, ovvero se si delibera in modo la tabella di ripartizione segue la delibera. Quindi difficilmente gli ultimi piani e i negozi saranno mai propensi a pagare cifre spropositate che non recupereranno mai per aiutare i piani bassi.

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