La vicenda. La corte d'appello di Palermo, confermando sul punto la sentenza di primo grado, aveva rigettato la domanda del condominio avente ad oggetto la declaratoria di illegittimità di opere realizzate nell'appartamento dai condomini Tizio e Caio in asserita violazione della legge e del regolamento di condominio.
Avverso tale decisione, il condominio ha proposto ricorso in cassazione contestando che la corte territoriale sarebbe incorsa giudicando legittima l'annessione all'appartamento dei condomini di una porzione di pianerottolo condominiale, da costoro chiusa con un cancello in ferro e sottratta all'utilizzo degli altri condomini.
Secondo la corte palermitana, la natura condominiale di tale porzione di pianerottolo doveva escludersi, risultando essa di esclusivo utilizzo degli odierni contro ricorrenti.
Ecco perchè scale, pianerottoli e corridoi sono parti comuni
Il ragionamento della Cassazione. Quanto ai comportamenti di tolleranza adottati dagli altri condomini, secondo la Cassazione, tale motivo non risultava pertinente alla ratio decidendi, in quanto la corte d'appello aveva escluso l'operatività del divieto previsto dal regolamento condominiale non per esser stato tale divieto superato dalla tolleranza degli altri condomini, ma perché il regolamento condominiale non risultava richiamato nei singoli atti di acquisto della proprietà.
Invero, quanto alla questione del pianerottolo sottratto all'utilizzo degli altri condomini, secondo gli ermellini, la corte territoriale, nell'escludere la natura condominiale della porzione di pianerottolo in questione con il rilievo che la stessa sarebbe "di esclusivo utilizzo degli appellati", si era posta in contrasto con il principio che "negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli, che insistano, nella specie, su un ballatoio e servano da accesso ai lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, n. 1 cod. civ." (Cass. 4372/15) e con il principio che "ai sensi dell'art 1117 c.c., negli edifici in condominio anche le parti poste concretamente a servizio soltanto di alcune porzioni dello stabile, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni a tutti i condomini" (Cass. 2800/17).
Del resto, l'uso della cosa comune, in quanto sottoposto dall'art. 1102, c.c. ai limiti consistenti nel divieto di ciascun partecipante di alterare la destinazione della stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non può estendersi all'occupazione di una parte del bene tale da portare, nel concorso degli altri requisiti di legge, all'usucapione della porzione attratta nella propria esclusiva disponibilità.
Per meglio dire, il divieto di alterare la destinazione della cosa stessa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, vanno riguardate in concreto, cioè con riferimento all'effettiva utilizzazione che il condomino intende farne e alle modalità di tale utilizzazione, essendo, in ogni caso, vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri condomini.
Grate antiintrusione, decoro architettonico e detrazioni fiscali
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione ha accolto il motivo censurato e, per l'effetto, ha cassato la sentenza con rinvio.
TABELLA RIEPILOGATIVA | |
OGGETTO DELLA PRONUNCIA | Azione di rimozione di opere illegittime |
RIFERIMENTI NORMATIVI | Art. 1102 c.c., 1117 c.c. |
PROBLEMA | Alcune persone del condominio avevano contestato l'operato di altri condomini che ai tanti lavori di ristrutturazione fatti nel loro appartamento, tra le ire dei vicini, avevano anche aggiunto un cancello in ferro sul pianerottolo. |
LA SOLUZIONE | Secondo la Corte di cassazione, i magistrati nell'escludere la natura condominiale della porzione di pianerottolo in questione con il rilievo che la stessa sarebbe di esclusivo utilizzo dei proprietari, si era posta in contrasto con il principio per secondo cui negli edifici in condominio, le scale con i relativi pianerottoli, che insistano, nella specie, su un ballatoio e servano da accesso al lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni. |
LA MASSIMA | In tema di condominio è vietato installare grate e cancelli di sicurezza sul pianerottolo condominiale dove si affaccia l'appartamento, o lo studio professionale, che si vuole in questo modo proteggere dal rischio di ladri o malintenzionati. Anche nel caso in cui non ci siano altre abitazioni sullo stesso piano (Cassazione, ordinanza 18 marzo 2019n. 7625). |
