Posizionamento dei motocicli negli spazi comuni del condominio e uso dell'androne condominiale.
Tra le parti comuni dell'edificio, è noto, v'è l'androne.
Il focus, allora, riguarderà il seguente quesito: possibile parcheggiare i motocicli nell'androne condominiale.
Risposta sintetica ed immediata: forse.
L'avverbio non dà certezze: è evidente allora che per giungere ad una soluzione che spieghi questa situazione di dubbio bisogna articolare la spiegazione.
Per farlo bisogna sempre tenere a mente che ai condòmini è riconosciuto il diritto di usare le parti comuni, ma ciò deve avvenire entro limiti previsti dalla legge, ovvero dagli accordi tra di essi.
Comprendere pienamente questa affermazione vuol dire dare risposta alla domanda che abbiamo posto in precedenza e quindi eliminare la situazione d'incertezza data dalla prima ed immediata risposta.
Con un'ulteriore avvertenza: l'analisi della situazione concreta è imprescindibile per la soluzione; qui daremo conto degli elementi per lo sviluppo di questa analisi.
Che cos'è l'androne condominiale?
Traiamo la definizione di androne condominiale dal nostro dizionario del condominio, nel quale è stato definito come «luogo di passaggio tra interposto tra il portone dell'edificio e le scale condominiali e che ha la funzione di mettere in collegamento la pubblica via con le scale condominiali, i locali della portineria ed in generale con le altre parti dell'edificio».
L'androne serve a consentire l'accesso alle unità immobiliari. Come le scale e gli altri elementi assimilabili, l'androne si considera comune; tale considerazione inerente alla proprietà (per alcuni presunzione di condominialità) viene meno se il titolo (leggasi primo atto di acquisto di un'unità immobiliare da parte dell'originario unico proprietario dell'edificio) dispone altrimenti.
Non è raro, specie nei condomini minimi, che la proprietà dell'androne sia riservata ad uno solo dei condòmini e che all'altro resti in capo solamente il diritto di passaggio per l'accesso alla proprietà unità immobiliare.
Come si può utilizzare l'androne condominiale?
Chiariti gli aspetti connessi alla definizione di questa parte di edificio, nonché agli assetti proprietari che la riguardano, è qui utile comprendere un altro aspetto dirimente, ossia come può essere utilizzato l'androne.
La funzione primaria dell'androne è quella di fare accedere alle unità immobiliari. Il passaggio e la sosta di motocicli nell'androne condominiale è modo d'uso secondario ed eventuale fatto dai singolo per motivi differenti.
L'uso delle cose comuni per fini individuali è garantito dell'art. 1102 c.c.; rispetto a questa norma la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «con riferimento al condominio la norma consente, infatti, la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso. [...] In considerazione del rapporto strumentale di cui si è detto fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, che caratterizza il condominio, non sembra quindi ragionevole individuare a carico del diritto del singolo condomino, che si serva delle parti comuni in funzione del migliore e più razionale godimento del bene di proprietà individuale, limiti e condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi dei partecipanti alla comunione secondo i parametri stabiliti dalla specifica disciplina ai riguardo dettata dall'art. 1102 c.c.» (così Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025).
La Cassazione ci soccorre e lo fa proprio in relazione all'uso dell'androne condominiale per il passaggio e la sosta di motocicli e veicoli.
Al riguardo gli ermellini hanno avuto modo di affermare che «la destinazione dell'androne a sosta veicolare temporanea e occasionale, nei limiti idonei a salvaguardare la funzione di passaggio anche veicolare per l'accesso alle proprietà individuali può essere considerata accessoria all'utilizzazione dello stesso per il transito» (Cass. 7 maggio 2008 n. 11204).
Si può utilizzare l'androne per la sosta di motocicli: sì, ma tale facoltà d'uso dipende prima d'ogni cosa dalla conformazione dello stato dei luoghi. Torna qui il forse che abbiamo utilizzato all'inizio.
Vediamo adesso, in ragione dello stato dei luoghi e al di là di esso, limiti all'uso dell'androne come zona di sosta di motocicli e conseguenze per l'uso illegittimo
Sosta motocicli nell'androne condominiale e regolamento assembleare
Si pensi ad un androne abbastanza grande da consentire lo stallo contemporaneo di soli quattro motocicli.
S'ipotizzi che tutti i condòmini (cinque o più) siano interessati a quella forma d'uso. Allora l'assemblea potrà dire: «la sosta è consentita a non più di quattro motocicli contemporaneamente, uno per condòmino e secondo il seguente calendario di utilizzazione…».
Spetta inoltre all'assemblea, se lo ritenesse utile, individuare dimensioni e ubicazione degli stalli e quant'altro connesso alla materiale modalità d'uso in esame.
Per garantire la piena cogenza della norma, ove sia presente un regolamento, la regola può essere ivi trasfusa prevedendo altresì l'applicazione di una sanzione pecuniaria a carico dei condòmini trasgressori (art. 70 disp. att. c.c.).
Non solo: in ragione del suo generale potere di disciplina dell'uso delle cose comuni, all'assemblea è riconosciuto sempre il potere di regolamentare l'uso dell'androne. Questa regolamentazione può spingersi fino ad imporre il totale divieto di sosta ove non vi siano i presupposti per lo stazionamento.
Decisione, questa come ogni altra riguardante la disciplina dell'uso delle cose comuni, che chiaramente può essere contestata in sede giurisdizionale.
Sosta motocicli nell'androne condominiale e regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale, in quanto accordo tra tutti i condòmini, può arrivare fino a vietare a priori la sosta di motocicli nell'androne condominiale: ciò al di là della effettiva impossibilità della sosta. Si può decidere il divieto di sosta per qualunque ragione connessa al miglior uso delle cose comuni.
In tal caso, ove richiamato nei successivi atti d'acquisto tale regolamento vincola anche gli acquirenti successivi ai primi sottoscrittori. Vincolo cogente al di là dell'accettazione ove tale specifica clausola (se possibile) sia stata trascritta presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
Sosta motocicli nell'androne condominiale e poteri dell'amministratore di condominio
All'amministratore di condominio la legge riconosce le seguenti attribuzioni (art. 1130 c.c.):
- eseguire le delibere e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l'uso delle cose comuni.
Ergo: l'amministratore di condominio, in ragione di queste sue prerogative, ha il potere di:
- impedire la sosta di motocicli nell'androne condominiale se questa è espressamente vietata da delibere o regolamenti e per farlo può anche arrivare a proporre apposita azione giudiziale;
- proporre all'assemblea una sanzione pecuniaria ove questa sia prevista per il divieto di sosta di motocicli nell'androne condominiale;
- disciplinare la sosta di motocicli nell'androne condominiale ad esempio prevedendo le modalità di parcheggio e eventuali turni, fino alla decisione dell'assemblea che intendesse modificare le prescrizioni del mandatario.
Androne condominiale, proprietà, uso e spese
