L'androne è quel luogo di passaggio tra interposto tra il portone dell'edificio e le scale condominiali e che ha la funzione di mettere in collegamento la pubblica via con le scale condominiali, i locali della portineria ed in generale con le altre parti dell'edificio.
Questa la definizione di androne che riportiamo nel nostro dizionario del condominio.
Un luogo di passaggio, dunque, ma non solo: l'androne può essere considerato anche un luogo di accesso agli appartamenti, se su di esso si affacciano delle porte, oppure ancora di sosta o fermata breve di veicoli, se gli spazi lo consentono.
La prima questione che vale la pena affrontare per comprendere al meglio ogni aspetto concernente l'androne condominiale è quello della sua proprietà.
È utile farlo perché l'art. 1117 c.c. non contiene alcun espresso riferimento a questa parte dell'edificio?
Di chi è l'androne dell'edificio?
La norma appena citata, a dirlo è un orientamento consolidato della Suprema Corte di Cassazione, contiene un'elencazione meramente esemplificativa delle cose da considerarsi comuni.
Un elenco aperto, dunque, che può essere allungato o diminuito se il titolo (primo atto di vendita di un appartamento in condominio o regolamento contrattuale) dice qualcosa di differente oppure se la destinazione funzionale della cosa è tale da far considerare il bene, anche se non citato da nessuna parte, condominiale.
Data la destinazione, descritta nella definizione fornita all'inizio, non v'è dubbio che l'androne di un edificio in condominio debba essere considerato condominiale.
In tal senso s'è espressa anche la Corte di Cassazione, affermando che «sussiste una presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. per l'androne e il terrazzo condominiale» (Cass. 5 ottobre 2017 n. 23330 in Diritto & Giustizia 2017).
Si badi: condominialità estesa, salvo diversa disposizione del titolo, anche ai proprietari dei locali commerciali. Fatto questo, sovente trascurato, ed invece pacifico secondo la giurisprudenza, la quale, a più riprese, sull'argomento ha specificato che «l'androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., anche dei proprietari dei locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte od a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto od a terrazza (cfr. Cass. 5.2.1979, n. 761)» (Cass. 20 aprile 2017 n. 9986).
Come si può utilizzare l'androne dell'edificio?
Sono due le tipologie di utilizzo che vanno prese in considerazione:
- l'uso collettivo, o meglio l'uso in ragione della destinazione funzionale propria della natura condominiale del bene;
- l'uso per fini individuali, così come disciplinato dall'art. 1102 c.c.
Quanto alla prima modalità in esame è stato affermato, ad esempio, che «la destinazione dell'androne a sosta veicolare temporanea e occasionale, nei limiti idonei a salvaguardare la funzione di passaggio anche veicolare per l'accesso alle proprietà individuali può essere considerata accessoria all'utilizzazione dello stesso per il transito» (Cass. 7 maggio 2008 n. 11204).
Questo è uno degli usi, ma quando l'androne non è transitabile con i veicoli ve ne possono essere altri. Classico il deposito di biciclette, che nella misura in cui non diviene stallo fisso in grado di arrecare disagio o disturbo non può essere vietato, come quello di posizionamento dei passeggini.
L'androne, inoltre, se le circostanze lo consentono può anche essere utilizzato per il posizionamento dell'impianto di autoclave, sovente accade che lo stesso venga allocato nel sottoscala, appositamente chiuso per evitarne la diretta visione.
Resta inteso che un regolamento condominiale anche di natura assembleare può disciplinarne l'uso (art. 1138 c.c.), vietando comportamenti non consoni in quanto lesivo della destinazione del bene.
C'è poi l'uso individuale. Classico, o forse meglio ricorrente, il dubbio: posso aprire una porta dal mio appartamento direttamente sull'androne condominiale?
La Cassazione che si è soffermata sull'argomento ha dato risposta positiva. Al riguardo è stato affermato che l'apertura nell'androne d'ingresso di una nuova entrata per un'unità di proprietà esclusiva, «non impedisce agli altri condomini di fruire dell'androne per raggiungere i propri appartamenti.
Né, tantomeno, si potrebbe ragionevolmente affermare che l'ingresso de quo sia idoneo ad alterare irreversibilmente la destinazione dell'androne.
Al contrario, l'apertura del nuovo accesso all'immobile dell'intimata valorizzerebbe e potenzierebbe la funzione dell'androne in esame, ossia quella di facilitazione del transito dei condomini, e dei terzi, da e verso le singole unità abitative della scala» (Cass. 14 novembre 2014 n. 24295).
Come per ogni altra utilizzazione di cose comuni a fini personali, comunque, dovendosi inquadrare la fattispecie nell'ambito dell'art. 1102 c.c., si deve concludere che ogni uso personale dell'androne è consentito purché lo stesso non sia lesivo del pari diritto degli altri condòmini e non rechi pregiudizio alla sicurezza, all'estetica ed al decoro dell'edificio (cfr. Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).
Un regolamento di origine e natura contrattuale può vietare specifiche di utilizzazione tanto a fini condominiali, quanto individuali.
Chi paga le spese di conservazione ed uso dell'androne?
Le spese d'uso e di conservazione dell'androne sono sostenute da tutti quei condòmini che ne sono comproprietari in ragione dei millesimi di proprietà, ovvero ove esistenti delle tabelle millesimali d'uso.
- Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino
- Riparametrazione dei millesimi, come si effettua
