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Spese condominiali, manutenzione, uso, conservazione, uso differenziato: che confusione!
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Spese condominiali, manutenzione, uso, conservazione, uso differenziato: che confusione!

A quali spese, esattamente, fa riferimento il codice civile?

Avv. Alessandro Gallucci 

Le norme sul condominio negli edifici non classificano con precisione le spese per le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune dell'edificio e non adoperano neppure una terminologia uniforme.

Così diceva la Cassazione nella sentenza n. 8292 depositata in cancelleria all'inizio di questo secolo, ossia il 16 giugno 2000.

Se poi si pensa che spesso si fa riferimento indirettamente alle spese, ossia guardando alla tipologia d'intervento, la situazione si complica ancor di più. A ciò si aggiunga che certe spese non sono nemmeno indicate con precisione: su tutte si pensi al compenso dell'amministratore condominiale.

A quali spese, esattamente, fa riferimento il codice civile?

L'art. 1123 c.c. fa menzione delle spese per:

a) la conservazione delle cose comuni;

b) per il godimento delle parti comuni dell'edificio;

c) per la prestazione dei servizi nell'interesse comune;

e) per le innovazioni

f) per la manutenzione.

Il compenso dell'amministratore è annoverabile tra i servizi resi nell'interesse comune. E la spesa per la tinteggiatura dell'atrio d'ingresso? È una spesa di conservazione o una spesa connessa con il godimento o con il deterioramento legato all'uso?

Riguardo alla tipologia di spese, nella sentenza n. 8292 si fece un'acuta differenziazione tra spese legate alla conservazione del valore capitale del bene (ossia delle parti comuni) e spese connesse con la loro utilizzazione.

Si legge in questa sentenza che “la differenza tra il valore capitale di un bene ed il costo del suo uso è evidente. La funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione del valore capitale, vale a dire per la tutela o per il ripristino della sua integrità, sono diversi rispetto alla funzione ed al fondamento delle spese necessarie per il godimento”.

In questo contesto è evidente che i termini manutenzione e conservazione siano utilizzati alla stregua di sinonimi e che i costi di uso sono quelli strettamente connessi alla erogazione di servizi (costo energia elettrica per l'illuminazione delle scale) o per il godimento di determinati beni (ed. acqua per la piscina condominiale).

Ci sono poi alcune spese di difficile inquadramento: ad esempio, restando al caso risolto dalla sentenza n. 8292, le spese per le tasse dovute in relazione alla griglia metallica posta sul suolo pubblico a copertura dell'intercapedine sulla quale ai affacciavano i box auto? Qual è la natura di questo costo?

Al riguardo la Cassazione non ha fornito una risposta definitiva, la decisione in esame era una così detta sentenza di rinvio, ossia rimandava ai giudici di appello la risoluzione della questione, ma si è limitata a specificare che “se le griglie servono per arieggiare l'intercapedine, le spese sembrano riguardare genericamente la conservazione di tutto ciò che l'intercapedine contiene, e non l'uso di essa” (Cass. 16 giugno 2000 n. 8292).

In buona sostanza condurre nell'alveo della conservazione o dell'uso le spese necessarie alla manutenzione ed al godimento delle cose comuni non sempre è agevole, probabilmente la riforma del condominio avrebbe dovuto intervenire in maniera più incisiva sull'argomento.

=>Pagare in contanti le spese condominiali.

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