Nel condominio Alfa, che si sviluppa in altezza per cinque piani e presenta due portoni d'ingresso con due scale autonome (A e B), l'unità immobiliare di Tizio è ubicata all'ultimo piano.
L'appartamento ha una peculiarità: è il più grande di tutto il condominio e ha due porte d'ingresso, una sulla scala A ed un'altra sulla scala B.
Per tutti gli appartamenti vale quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 1123 c.c., ossia:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Ciò vale per tutti, tranne che per l'appartamento di Tizio che è tenuto a pagare doppie spese per la luce, per la manutenzione degli ascensori, per l'autoclave (attingendo da entrambi gli impianti idrici) e poi ancora il compenso dell'amministratore condominiale.
Ecco perchè scale, pianerottoli e corridoi sono parti comuni
Siccome nel corso del tempo le spese sono divenute insostenibili, egli decide di voler risparmiare. Così, per dar seguito a questa sua intenzione, Tizio fa murare l'ingresso al suo appartamento dalla scala B e comunica all'amministratore di non fargli più pagare tutte le spese per quella scala.
L'amministratore risponde che non è possibile: egli resta comunque comproprietario delle parti comuni dell'edificio (scale, impianti, ecc.) e quindi è tenuto comunque a contribuire.
Chi ha ragione?
È necessario operare una distinzione tra spese di conservazione e spese d'uso.
Quanto a questo ultime, la misura per il singolo condomino dev'essere determinata ai sensi dell'art. 1123, secondo comma, c.c. La Cassazione in relazione a tale norma ha avuto modo di affermare che essa stabilisce una ripartizione delle spese "in misura proporzionale non già al valore della proprietà di ciascun condomino ma all'uso che ciascun condomino può fare di una determinata cosa comune - riguarda il caso in cui la cosa comune (più esattamente il servizio comune) sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa (inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni); e, a tal fine, si deve avere riguardo all'uso che ciascun partecipante può farne, cioè al godimento potenziale e non al godimento effettivo, e, quindi, non all'uso che effettivamente ne faccia o non ne faccia"(Cass. n. 13161/91).
Insomma non è affatto semplice dire in che misura Tizio debba partecipare alle spese: per quelle così dette d'uso (es. pulizia scale, luce scale, ascensore ecc.) dovrà quasi sicuramente partecipare. Certo, non come nella precedente situazione in quanto l'uso potenziale, senza l'accesso alla casa è nettamente diminuito, ma potrebbe comunque essere chiamato a farlo.
Perché? Perché se, ad esempio, mantiene la proprietà del lastrico dovrà pagare in quanto potenzialmente potrebbe utilizzarlo (es. per posizionare un'antenna e quindi doverci andare per la manutenzione).
Una breve panoramica sul lastrico solare.
Nessun dubbio sulle spese di conservazione: egli resta pur sempre proprietario.
L'unica soluzione per non pagare le spese della scala B è quella di ottenere l'esonero con atto scritto firmato da tutti i condomini.
