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Solamente gli atti d'acquisto possono fare venir meno la natura condominiale delle scale
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Solamente gli atti d'acquisto possono fare venir meno la natura condominiale delle scale

Le scale sono parti comuni a tutti i condomini, se il contrario non risulta dal titolo.

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell'art. 1117 c.c. (nella sua versione pre e post "riforma") le scale sono da ritenersi parti comuni a tutti i condomini, se il contrario non risulta dal titolo.

Questa norma va letta unitamente al terzo comma dell'art. 1123 c.c. (che non ha subito modifiche ad opera della legge n. 220/2012) a mente del quale "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Le scale sono parti di proprietà comune a tutti i condomini a meno che non sia stabilito il contrario

Si tratta di quelle ipotesi di così detto condominio parziale.

Si supponga un edificio con tre scale A e B.: Tizio che abita nella scala A sarà comproprietario di quella parte dell'edificio, ma non anche delle scale presenti in quella B. Il contrario dicasi per Caio, titolare di un'unità immobiliare ubicata nella scala B.

Tornando all'ipotesi generale, vale la pena specificare quanto segue: le scale, quali elementi strutturali ed indefettibili di un edificio in condominio, salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto, non possono non essere considerate beni comuni a tutti i condomini (nel caso di più scale beni comuni ai soli condomini delle "scale" di riferimento).

Questa, nella sostanza, il cuore della sentenza n. 4419 resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 18 febbraio 2013.

In buona sostanza, con riferimento alle scale, non può invocarsi la mancanza del vincolo di strumentalità che fa propendere per la condominialità o per la non condominialità di alcuni beni servizi al di là della loro presenze nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c.

Vale la pena ricordare che l'accessorietà si sostanzia in un rapporto "strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione" (ex multis Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).

Nella sentenza n. 4419, citata in precedenza, la Cassazione, ritenendo inapplicabile questo principio, invocato dal ricorrente, alle scale condominiali, ha sentenziato quanto segue: "va osservato che è del tutto inconferente il richiamo alla giurisprudenza secondo la quale la cc.dd. presunzione legale di proprietà come sancita dall'art. 1117 cod. civ. viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell'edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprietà.

=> Ecco perchè scale, pianerottoli e corridoi sono parti comuni

Tale principio, infatti, astrattamente valido nell'ipotesi, che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l'uso e il godimento comune, non può essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare.

Così dicasi delle scale e, tanto più, dell'unica scala dell'edificio diviso per piani, poiché, come è evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l'asserita circostanz a che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano.

La presunzione dell'art. 1 117 cod. civ. può essere vinta solo dalla prova del titolo" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4419).

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