Dividere 2 scale di un edificio unico con parti in comune è possibile?

[gabriella raffa]

Divisione di 2 scale di un edificio unico con cortile e garage in comune.

 

È possibile dividere 2 scale di un edificio unico con cortile e garage in comune? Siamo 4 e 7 condomini, il fine è di avere una gestione familiare , piu economica del condominio. Con la divisione non saremmo piu 11 ma meno di 8 e quindi potremmo risparmiare sul l'amministratore, sul conto in banca e tante spese... io abito nella palazzina al piano alto, con 4 condomini e il condominio mi costa 150€ al mese e sto cercando il modo per poter risparmiare. Se eventualmente fosse possibile, avendo piu millesimi nella mia scala insieme alla mia vicina di piano, basterebbe la ns.maggioranza per dividerci o serve anche la maggioranza dell altra scala? Ovviamente le parti comuni resterebbero in comunione dividendo come sempre per millesimi di proprietà. .

Grazie.

Gabriella 57.

[Tullio01]

Potete stare senza amministratore anche senza dividervi, è sufficiente che decidete in assemblea che dopo aver revocato l'amministratore questo non proseguirà in proroga, e poi d'accordo tutti vi assumete tutte le responsabilità civili, penali, fiscali ed amministrative in solido tra voi condomini, scrivendolo chiaramente sul verbale e firmate tutti questo impegno.

Lo dico perchè è possibile ma sinceramente non lo farei, ci sono troppi rischi.

Comunque se desiderate dividervi con le norme degli art 61 e 62 Dacc, non cambierà nulla per voi condomini, in quanto sarete corresponsabili per le stesse identiche cose che ho elencato precedentemente.

[gabriella raffa]

La ringrazio per avermi risposto. Il nostro problema principale è quello di non poter decidere per la nostra scala, che ripeto è di 4 condomini, in quanto nelle riunioni, la palazzina di 7 condomini avendo la maggioranza, decide sui costi della pulizia delle scale , sulla manutenzione ascensori , sui consumi dell elettricità (contatori comuni) dividendo tutto a metà con noi. E non lo troviamo equo perché ripeto i condomini della scala A sono 7 e noi condomini della scala B siamo in 4. Esiste quindi una legge che ci dia la possibilità di dividere le due scale in modo da renderle autonome ? La ringrazio anticipatamente per le sue risposte , che sicuramente mi aiuteranno a risolvere questo increscioso problema.

[peppe64]

Tieni conto che comunque dovreste avere un amministratore del supercondominio .

[peppe64]

Direi che forse e' il caso di trovare un amministratore che sappia amministrare un condominio formato da due scale ovvero gestire le spese comuni e le spese delle singole scale .

[Sasa']

Direi che forse e' il caso di trovare un amministratore che sappia amministrare un condominio formato da due scale ovvero gestire le spese comuni e le spese delle singole scale .

La soluzione più ragionevole

 

- - - Aggiornato - - -

 

Citazione:

 

Condominio parziale

 

Ai sensi del terzo comma dell'art. 1123 c.c.:Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. La norma è stata dettata ai fini della disciplina della ripartizione delle spese negli edifici condominiali. Tuttavia l'ipotesi contemplata dal comma in esame ha dato vita alla figura, nata sulla scorta dell'interpretazione fornita da dottrina e giurisprudenza, del così detto condominio parziale. Si pensi, per fare l'esempio più ricorrente di condominio parziale, a quegli stabili in cui sono presenti più di un portone d'ingresso e in relazione ad ognuno di questi tante autonome scale e impianti che servono altrettante unità immobiliari. Se la conformazione strutturale dell'edificio lo consente, si potrà arrivare allo scioglimento del condominio sulla base di quanto previsto dagli artt. 61-62 disposizioni di attuazione del codice civile. Tuttavia, laddove ciò non sia possibile, ovvero non lo si voglia, ogni condomino sarà tenuto a pagare solamente le spese inerenti le parti comuni da cui trae utilità. Proseguendo sull'esempio di cui sopra, si pensi al condominio con cortile comune che presenta, nell'ambito del medesimo stabile due ingressi autonomi denominati scala A e scala B. Tizio, proprietario di una unità immobiliare posta nella scala A dovrà pagare le spese per la manutenzione del cortile e quelle inerenti la conservazione ed il godimento delle parti comuni alla scala A; in sostanza, dunque, sarà tenuto contribuire alle spese di pulizia, illuminazione, ecc. per la sua scala. Nulla dovrà corrispondere, invece, per quella parte di spese relative alla scala B. Per quanto concerne il condominio parziale e gli oneri di contribuzione la giurisprudenza è andata oltre il classico esempio del condominio con più scale. Secondo il Supremo Collegio, infatti, l'esonero dalle spese dev'essere inteso nel senso che mancando l'uso per ragioni non dipendenti dalla mera volontà e dalla scelta del condomino, va escluso anche l'onere, per il medesimo, di contribuire alle spese di gestione del servizio. Poi questione tipicamente di fatto quella di stabilire se detta possibilità di uso, per il singolo condomino, sussista o meno (Cass. 29 aprile 1992, n. 5179). Si pensi, per comprendere fino in fondo quanto detto, a quei casi del condomino che è tale solo perché possiede un box auto sito in una struttura del tutto indipendente da quella destinata ad accogliere le abitazioni. In questi casi se il comproprietario può dimostrare che per utilizzare quel posto auto ha accesso diretto alla strada senza dover passare dal cortile dell'immobile principale (si pensi alle ipotesi, molto ricorrenti, in cui c'è un cancello assolutamente autonomo rispetto al cortile comune) egli sarà tenuto a pagare le spese che ineriscono solamente le parti comuni che lo interessano (in questo caso l'autorimessa).L'altra questione che è stata affrontata dalla Corte di Cassazione è quella relativa al regime proprietario nell'ambito del c.d. condominio parziale. Secondo i giudici del Supremo Collegio allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose - qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. - siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso (Cass. 12 febbraio 2001 n. 1959).In sostanza, quindi, tornando agli esempi di prima chi abita la scala A è il solo proprietario delle cose comuni che la riguardano (scale, ascensore, ecc.) così come il proprietario del box auto sarà proprietario solo delle cose comuni a quella parte di condominio (es. cancello automatico, muri perimetrali, ecc.).In ragione di ciò alle assemblee relative alla cose di proprietà di alcuni condomini, e non di tutti, dovranno essere invitati solamente i soggetti direttamente interessati.

[albano59]

"La soluzione più ragionevole" postata da Sasà non mette nel giusto risalto un aspetto di primaria importanza per Gabriella Raffa.

Non solo ogni condòmino deve sostenere le spese della singola scala secondo quota, ma anche le delibere adottate per servizi di una scala usufruibili separatamente, coinvolgono solo i condòmini di quella scala. Tornando a Gabriella Raffa, in altre parole nulla impedisce a voi della scala B di scegliervi una diversa impresa di pulizie ed anche una diversa frequenza del servizio. Lo stesso vale per la manutenzione dell'ascensore. E così via per ogni servizio usufruibile separatamente dalle due scale, e senza necessità di dividervi in due Condominii.

Invece per i contatori elettrici, serve sopralluogo di elettricista per comprendere se sia fattibile la separazione dell'impianto elettrico condominiale con installazione di nuovi contatori al servizio della vostra scala. Se questo porterà alla separazione anche di queste spese, comunque si dovranno aprire nuovi contratti di fornitura per le utenze elettriche riferite alla scala B.

[gabriella raffa]

Vi ringrazio molto per queste risposte, che mi daranno coraggio e certezze nell'assemblea straordinaria che chiederò. Posso quindi da sola pretendere il condominio parziale di cui sopra? Occorre una maggioranza della mia scala? Potrei anche ottenere un rimborso retroattivo per questa cattiva gestione ?

Immensamente grata

Gabriella.

[Tullio01]

Partendo dall'obbligo di applicazione del condominio parziale, salvo una delibera contraria e che sia approvata all'unanimità (1000/1000) stabilendo altri criteri, puoi pretendere da sola che sia applicato il principio del 3°c. art 1123 cc.

Se le scale sono 2 e nella prima ci sono 4 condomini e nella seconda ci sono 7 condomini, per la ripartizione delle spese dell'ascensore, pulizia ed illuminazione delle scale, dipenderà anche dal numero di piani, mettiamo il caso siano uguali per cui rimarrà in comune solo l'atrio se l'entrata è comune tra le due scale, e la spesa per la pulizia ed illuminazione di questo si dividerà per mlm di proprietà, mentre per la scale e l'ascensore ogni scala deve provvedere per se stessa, per cui la spesa che avete avuto sinora sarà divisa in 2 e la vostra con la debita proporzione dovuta dall'art 1124 cc divisa in 4 condomini, e l'altra scala in 7 condomini.

In pratica quello che oggi già succede, da come dici nel tuo primo post.

Potrete però risparmiare assumendo una ditta di pulizia per la vostra scala e una per la manutenzione dell'ascensore che costi meno, ma sempre per 4 sarà diviso applicando l'art. 1124 cc. sia per i costi di manutenzione che quelli di consumo (per altezza piano).

In pratica secondo il mio punto di vista poco o nulla si modificherà nella spesa, fatto salvo che e se possibile possiate dividervi in due condomini e starete senza amministratore come avevo detto al mio 1° post, ma le due scale con i relativi fabbricati devono già risultare autonomi come previsto dall'art 61 Dacc.

Per un eventuale revisione dei consuntivi già approvati e relativo rimborso per eventuali spese in più effettuate, è necessario adire al Giudice che valuterà se ci sono motivi validi per detta modifica (--> Corte di Cassazione con sentenza n.11562 del 2000), in questo caso sarà da valutare se la spesa per il legale e quelle di giudizio valgono quanto ognuno poi avrà di rimborso.

[gabriella raffa]

URGENTE.Buongiorno, a brevissimo ci sarà l assemblea, e volevo chiedere x sicurezza :le 2 scale di 4 e 7 condomini non sono uguali, quella di 7 condomini ha i pianerottoli più grandi (quasi il doppio dei nostri ) e ha 2 rampe di scale in più che portano al garage. (Noi abbiamo una scala esterna che dal garage va all'ingresso principale esterno -parti comuni). È giusto che l amministratore divida il costo dell'impresa di pulizie a metà tra le 2 scale? Se c'è da fare una differenza, in che percentuale bisogna calcolarla ? Ringrazio ancora una volta x i vostri preziosi consigli.

Gabriella Raffa.

[Tullio01]

URGENTE.Buongiorno, a brevissimo ci sarà l assemblea, e volevo chiedere x sicurezza :le 2 scale di 4 e 7 condomini non sono uguali, quella di 7 condomini ha i pianerottoli più grandi (quasi il doppio dei nostri ) e ha 2 rampe di scale in più che portano al garage. (Noi abbiamo una scala esterna che dal garage va all'ingresso principale esterno -parti comuni). È giusto che l amministratore divida il costo dell'impresa di pulizie a metà tra le 2 scale? Se c'è da fare una differenza, in che percentuale bisogna calcolarla ? Ringrazio ancora una volta x i vostri preziosi consigli.

Gabriella Raffa.

In caso di differente quantità di lavoro da effettuare per la pulizia di due scale di differente conformazione, secondo il mio parere sarebbe opportuno chiedere alla ditta di pulizia quant'è la differenza, oppure accordarsi in assemblea, perchè come detto c'è differenza non si può dividere esattamente a metà tra le due scale.

[Leonardo53]

URGENTE.Buongiorno, a brevissimo ci sarà l assemblea, e volevo chiedere x sicurezza :le 2 scale di 4 e 7 condomini non sono uguali, quella di 7 condomini ha i pianerottoli più grandi (quasi il doppio dei nostri ) e ha 2 rampe di scale in più che portano al garage. (Noi abbiamo una scala esterna che dal garage va all'ingresso principale esterno -parti comuni). È giusto che l amministratore divida il costo dell'impresa di pulizie a metà tra le 2 scale? Se c'è da fare una differenza, in che percentuale bisogna calcolarla ? Ringrazio ancora una volta x i vostri preziosi consigli.

Gabriella Raffa.

Albano ti ha già dato un'indicazione che forse ti è sfuggita.

Fatevi fare un preventivo da un'altra impresa solo per la pulizia della vostra scala.

Confrontate se la spesa è superiore o inferiore a quanto ora vi viene addebitato ed eventualmente il vostro condominio parziale composto da 4 condòmini può scegliere la ditta che più gli piace e ripartirsi la spesa come meglio crede.

Al limite, se tutti d'accordo, potete deliberare anche di non avvalervi più di un'impresa di pulizia per la vostra scala.

Chi vorrà, volontariamente e gratuitamente, provvederà a pulire quello che vuole quando vuole e senza alcuna costrizione.

[gabriella raffa]

Innanzitutto grazie e scusatemi se sono ripetitiva. Purtroppo ho fatto svariate ricerche, ma fino ad ora nessuna ditta di pulizie vuole solo la mia scala, se non a costi maggiori di quelli che attualmente pago. Ed i preventivi anche x tutte e 2 le scale sono simili o maggiori. Per quieto vivere vorrei proporre di differenziare i costi tra le 2 scale tenendo sempre la stessa ditta. Faccio presente che l amministratore nonché condomino dell altra scala ha già un accordo consolidato da anni con l impresa di pulizie. Non c'è quindi una linea da seguire per differenziare la spesa?

Saluti

Gabriella Raffa

[Tullio01]

Innanzitutto grazie e scusatemi se sono ripetitiva. Purtroppo ho fatto svariate ricerche, ma fino ad ora nessuna ditta di pulizie vuole solo la mia scala, se non a costi maggiori di quelli che attualmente pago. Ed i preventivi anche x tutte e 2 le scale sono simili o maggiori. Per quieto vivere vorrei proporre di differenziare i costi tra le 2 scale tenendo sempre la stessa ditta. Faccio presente che l amministratore nonché condomino dell altra scala ha già un accordo consolidato da anni con l impresa di pulizie. Non c'è quindi una linea da seguire per differenziare la spesa?

Saluti

Gabriella Raffa

Si potrebbe tentare di dividere le spese per metri quadrati di competenza, ma deve esserci un accordo assembleare a maggioranza, oppure con ricorso alla vie legali iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un avvocato di parte

 

cc art. 1123 3°c.

- Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

[Leonardo53]

... Non c'è quindi una linea da seguire per differenziare la spesa?

Saluti

Gabriella Raffa

Se la ditta che ora esegue le pulizie dichiara che la differenza di grandezza dei pianerottoli o della rampa in più è irrilevante ai fini del costo per palazzina, l'unico modo per differenziare la spesa è quello di fare altre proposte.

Se voi stessi non siete in grado di proporre un'impresa che vi costi meno e non volete rinunciare al servizio di pulizia per la vostra scala...

non vedo di cosa possiate lamentarvi.

[gabriella raffa]

Siete stati molto esaurienti.Grazie a tutti e buona giornata.