L’art. 1124 c.c. contiene un’applicazione normativa espressa del principio dettato dal secondo comma dell’art. 1123 c.c. in materia di ripartizione delle spese in base all’uso.
A norma di tale articolo: “Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
La norma individua, quindi, due sistemi di ripartizione che andranno a convergere nell’unico criterio che solitamente è contenuto nella c.d. tabella scale.
Un esempio renderà ancor più chiara il contenuto dell’articolo 1124 c.c..
Poniamo il caso che 10 unità immobiliari, tutte di distinti proprietari, siano ubicate, due per piano, in un edificio condominiale che ne conta 5.
Se la spesa, ad esempio, per il servizio di pulizia delle scale ammonta a 100 euro mensili, 50 andranno divisi in ragione dei millesimi di proprietà e la restante metà in misura proporzionale all’altezza del piano dal suolo.
Il legislatore, in questo modo, ha inteso differenziare la contribuzione alle spese dei condomini in ragione del maggior uso delle scale che è presumibile che il proprietario di un appartamento al quinto piano, faccia rispetto ad un condomino di un piano inferiore.
Il secondo comma, per completare la norma, chiarisce che, per la parte di spesa che dovrà essere ripartita in base al valore, si dovranno considerare come piani le cantine, i lastrici, i palchi morti e le soffitte che non siano di proprietà comune.
Si è preso in considerazione il caso della pulizia delle scale ma questo criterio di ripartizione dovrà essere utilizzato anche nei casi di altri interventi manutentivi.
Un’ulteriore esempio chiarirà il concetto.
La dottrina condominiale ha avuto modo di specificare che devono essere equiparati alle scale, ai fini dell’applicazione del criterio in esame, anche le ringhiere, i passamani ed i pianerottoli.
Così, se sarà necessario provvedere alla manutenzione di una di queste cose appena citate, per la ripartizione delle spese dovrà essere applicato l’art. 1124 c.c.
L’altro caso contemplato dalla norma, cioè quello relativo alla ricostruzione delle scale ha a che fare con interventi ricostruttivi delle stesse.
Dopo aver visto il campo d’applicazione della norma, vale la pena effettuare alcune ulteriori specificazioni.
In primis la derogabilità della stessa.
I condomini, con l’accordo unanime potranno decidere di derogare al criterio di ripartizione (art. 1124 c.c.)previsto dalla legge per questo tipo d’interventi scegliendone un altro.
La scelta a maggioranza di un criterio di ripartizione piuttosto che di un altro, laddove sia frutto di un mero errore e non esprima la volontà di derogare alle disposizioni di legge, comporta l’annullabilità e non la nullità della relativa deliberazione assembleare (cfr. Cass. SS. UU. N. 4805/05 e da ultimo Cass. 747/09).
Un’ultima annotazione.
Le decisioni assembleari afferenti la manutenzione e ricostruzione delle sc ale dovranno essere adottate sulla base della tabelle millesimali di proprietà in quanto il criterio previsto dall’art. 1124 c. c. vale esclusivamente per la ripartizione delle spese.
