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Ripartizione tra i condomini del costo di manutenzione della piscina: qual è il criterio applicabile?
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Ripartizione tra i condomini del costo di manutenzione della piscina: qual è il criterio applicabile?

La ripartizione del costo di manutenzione della piscina condominiale, contrasti e incertezze tra i condomini al momento del riparto delle spese .

Avv. Alessandro Gallucci  

La ripartizione del costo di manutenzione della piscina condominiale suscita spesso contrasti e incertezze al momento dell'approvazione del piano di riparto delle spese. Chi deve partecipare? Quale il criterio applicabile?

Nel silenzio degli atti d'acquisto e del regolamento contrattuale, la risposta va rintracciata nelle disposizioni di legge e, in ragione della loro vaghezza sul punto, nelle pronunce giurisprudenziali.

Al di là dell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c. (considerata unanimemente come meramente esemplificativa), la giurisprudenza ha ribadito in più occasioni che devono essere considerati beni condominiali quelli che rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva si pongano in un rapporto " strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione" (ex multis Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).

In questo contesto è quindi lecito domandarsi: rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva la piscina è da considerarsi un bene legato alle prime ad un rapporto strumentale e funzionale non suscettibile di autonoma utilità come avviene per la comunione in generale? Per rispondere alla domanda un esempio può essere d'aiuto: si pensi alle scale comuni, al tetto o, ancora, all'ascensore.

Questi beni, evidentemente, consentono un miglior godimento dei locali di proprietà esclusiva. Difficilmente la stessa cosa può essere detta per la piscina comune. Essa, effettivamente, è suscettibile d'autonoma utilità.

In sostanza: mentre le scale o il tetto, ecc. sono indispensabili per poter fruire al meglio del proprio appartamento o della propria cantina, la piscina non lo è.

A questo punto, quindi, è doveroso domandarsi: stando così le cose chi e come paga le spese di manutenzione di quel bene?

Se fosse applicabile il regime condominiale - cosa possibile laddove gli atti d'acquisto o il regolamento contrattuale indicassero la piscina tra i beni condominiali - non vi sarebbero problemi di sorta: la norma di riferimento sarebbe quella contenuta nel primo comma dell'art. 1123 c.c. a mente del quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

Quindi a queste condizioni si concluderebbe: le spese per la piscina devono essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.

In assenza di qualsivoglia indicazione pattizia, tuttavia, quanto meno a parere di chi scrive, la piscina non può essere considerata bene condominiale nell'accezione del termine indicata in precedenza bensì un bene in comunione tra tutti i condomini.

In questo contesto, pertanto, la spese di conservazione, salvo diverso accordo, dovrebbero essere ripartite in parti uguali seguendo la più generale disciplina della comunione in generale.

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Alex
Alex martedì 20 febbraio 2018 alle ore 15:36

ho bisogno di avere un chiarimento relativo ai costi per l'esercizio della piscina (energia, acqua); quando si fa riferimento a : "in base al numero dei possibili utilizzatori della piscina stessa (quindi degli abitanti del palazzo, bimbi compresi e disabili esclusi)", ho bisogno di fare chiarezza sul punto "disabili esclusi". L'esclusione dei disabili è da intendersi perchè essi non sono abili all'uso della piscina, e pertanto qualora dovessero comunque utilizzarla, si devono fare carico in quota parte delle relative spese, oppure in quanto facenti parte di una categoria protetta dalla legge 104 e successive, e per tale ragione esserne esonerati ?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci martedì 20 febbraio 2018 alle ore 17:45

@Alex: è difficile dare una risposta senza la lettura completa del regolamento condominiale. Potrebbe essere semplicemente una esclusione di favore per la categoria dei condòmini disabili.

Alex
Alex martedì 20 febbraio 2018 alle ore 21:08

grazie per l'attenzione...intanto non esiste un regolamento condominiale in quanto siamo 4 i condomini che fruiscono e utilizzano la piscina, pertanto non esiste l'obbligo del rispetto di particolari regole...non riesco a comprendere il significato della sua affermazione " Potrebbe essere semplicemente una esclusione di favore per la categoria dei condòmini disabili", in cosa consisterebbe l'esclusione di favore? Buona sera...

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