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La ripartizione delle spese per la manutenzione della piscina tra condominio e supercondominio.

Distinguere tra piscina condominiale, piscina supercondominiale e, ulteriormente, tra spese di conservazione e spese d'uso
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Non è raro, soprattutto nei complessi edilizi di particolare pregio o in quelli che sorgono il località turistiche, che tra le cose comuni sia presente una piscina.

Essa non è citata nell’articolo 1117 c.c.; tuttavia, il carattere esemplificativo dell’elencazione contenuta in questa norma (in tal senso ex multis Cass. 13 marzo 2009 n. 6175) permette di affermare che, salvo diversa disposizione del titolo, questo bene deve considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini.

La condominialità delle parti dell’edificio oltre che dal titolo d’acquisto può essere esclusa se “ per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio” (così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).

Nel caso della piscina, ad esempio, se la stessa è posizionata nel giardino comune e non esistono limitazioni di sorta all’accesso da parte di tutti i condomini è evidente che solo i titolo d’acquisto possono incidere sull’assetto proprietario.

La questione di fondamentale importanza che riguarda questo bene comune è, come per tanti altri, quella afferente la ripartizione delle spese per la conservazione e l’uso.

Al tal proposito è necessario distinguere tra piscina condominiale, piscina supercondominiale e, ulteriormente, tra spese di conservazione e spese d’uso.

In relazione al supercondominio si è sempre dibattuto se a questi complessi edilizi fossero applicabili le norme sulla comunione e quelle sul condominio. La risposta è stata fornita, in maniera egregia, dalla Cassazione.

A dire del Supremo Collegio " il criterio per decidere se il complesso debba essere regolato dalle norme specifiche sul condominio negli edifici, ovvero dalle disposizioni sulla comunione in generale, si rinviene nella funzione strumentale o autonoma dei beni comuni.

Le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, contemplati dalle norme sul condominio negli edifici, non sono suscettibili di autonoma utilità.

Le parti elencate o richiamate per relationem dall'art. 1117 cod. civ., essendo materialmente necessarie per l'esistenza, ovvero destinate all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano, anche quando presentano una certa autonomia materiale non offrono una utilità autonoma e compiuta, perché la loro utilizzazione oggettiva e il loro godimento soggettivo si risolvono, come mezzo a fine, nella utilizzazione o nel godimento degli appartamenti e degli altri locali.[...]Esistono complessi immobiliari, nei quali talune delle parti comuni sono contrassegnate dalla autonoma utilità.

Si pensi alle zone verdi, ai parchi, agli impianti sportivi (i campi da tennis, da calcio, da pallavolo, da bocce etc.); ai locali adibiti ai servizi vari (i centri commerciali o di riunione); alle attrezzature per le spiagge.

Si tratta di beni, i quali sicuramente accrescono i pregi ed il valore del complesso immobiliare ed ai titolari forniscono comodità, conforto e svago, ma che non costituiscono parti necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità abitative, nè destinate al loro uso o servizio.

Senza queste cose in comune le costruzioni esisterebbero ugualmente e potrebbero del pari essere utilizzate.

Tra queste parti in comune e le unità immobiliari non si rinviene la relazione di accessorietà: in fatto, esiste un mero legame spaziale, configurato dalla collocazione nell'area del complesso.

Avuto riguardo alla utilità, che forniscono, costituiscono beni ontologicamente autonomi, suscettibili di godimento fine a sè stesso, che si attua in modo indipendente dall'uso degli immobili in proprietà solitaria (tant'è che non sempre tutti i proprietari delle unità immobiliari le utilizzano).

In difetto della relazione di accessorio a principale, manca la ragione, che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio negli edifici" (Cass. 7 luglio 2000 n. 9096).

Per quanto detto, nel caso di supercondominio, la piscina rientra senz’altro tra quei beni cui è applicabile la normativa sulla comunione. Ciò vuol dire che, salvo diverso accordo tra le parti, tutte le spese che riguardano questo bene andranno divise in parti uguali.

Nel caso del condominio la situazione è leggermente diversa.

Per le spese di conservazione del bene comune è pacifico che il criterio di ripartizione delle stesse dovrà essere quello dei millesimi di proprietà così come indicato dal primo comma dell’art. 1123 c.c.

Quanto alle spese d’uso la norma di riferimento è il secondo comma del medesimo articolo. Ciò vuol dire che spetterà all’assemblea o al regolamento individuare un criterio che sia rispettoso del c.d. principio dell’uso potenziale espresso dalla norma testé citata. A seconda delle circostanze, quindi, anche una suddivisione in parti uguali delle spese d’uso potrebbe essere considerata legittima.

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Alessandro
Alessandro 21-07-2017 08:56:30

chiedo , relativamente alle spese d’uso riportate nell'articolo, se la suddivisione in parti eguali si riferisce al numero di immobili che condividono la proprietà della piscina, o al numero delle teste ( ad esempio una famiglia proprietaria con 6 persone nello stato di famiglia paga il doppio di una famiglia proprietaria composta da 3 persone)? E quest'eventualità deve comunque essere approvata dall'assemblea condominiale che in precedenza aveva stabilito all'unanimità di ripartire le spese delle parti comuni in quote millesimali; questa nuova approvazione che cambia sostanzialmente la ripartzione delle spese deve avvenire per unanimità o con maggioranza dei millesimi ? Il nostro condominio è composto da 5 immobili, di cui solo 4 hanno accesso e comproprietà della piscina. Grazie

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